Resoluciones de la DGRN julio-agosto 2012 (Civil)

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

NUEVA DOCTRINA DE LA D.G.R.N. SOBRE LA EFICACIA VINCULANTE DE LAS RESOLUCIONES Y SOBRE EL ARTÍCULO 255 DE LA LEY HIPOTECARIA: SUSPENSION DE LA CALIFICACION POR FALTA DE LIQUIDACION DEL IMPUESTO.
Resoluciones de 9 de Marzo y 4 de Abril de 2.012 (B.O.E. de 7 y 14 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.


NO ES NECESARIO CONSIGNAR EL N.I.F. DEL CONYUGE CONFESANTE.
Resolución de 13 de Marzo de 2.012. (B.O.E. de 7 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

El presente recurso plantea la procedencia de la exigencia registral respecto de la indicación del número de identificación fiscal de una ciudadana extranjera que interviene (por representación) en una escritura de segregación y compraventa a los solos efectos de confesar que la titularidad que ostenta su esposo sobre la finca objeto de la misma, es de carácter privativo del mismo.
La Dirección General estima el recurso. Revoca el defecto planteado, ya que la finca figura inscrita, en cuanto a la mitad indivisa que nos ocupa, “para la sociedad conyugal”, lo que no significa sino que está sujeta al régimen económico matrimonial de la sociedad de gananciales. Es, precisamente ese régimen, el que determinaría la posibilidad de atribuir el carácter privativo por confesión (artículos 93 y siguientes del Reglamento Hipotecario). Y, la mera confesión de privatividad por parte del cónyuge extranjero, no exige la consignación del N.I.F., al quedar inscrita la finca a nombre del otro cónyuge con carácter privativo confesado.

EL NÚMERO DE LA TARJETA DE RESIDENCIA DE LOS EXTRANJEROS ES SU N.I.F.
Resolución de 11 de Abril de 2.012. (B.O.E. de 17 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

La Registradora competente extrañamente niega que el número que aparece en la tarjeta de residencia fuera el NIF del extranjero portador de la misma, apelando al art. 38 del Reglamento del Registro Mercantil, lo cual se contradice con la regulación actual sobre esta materia específica, el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos.

NO CABE RECURSO CONTRA LAS CALIFICACIONES POSITIVAS.
Resolución de 16 de Abril de 2.012. (B.O.E. de 21 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Se presenta para su inscripción una escritura de disolución de comunidad en la que se aporta una porción de terreno a una finca de reparcelación, adjudicándose a unos comuneros una porción de dicha finca de reparcelación. Estos comuneros habían constituido sobre su porción indivisa de la finca de origen una hipoteca, permaneciendo dicha hipoteca sobre la finca, sin que se traslade a la nueva adjudicada, lo cual es recurrido por la comunera que se queda con toda la finca de origen. El Centro Directivo entiende que no es posible recurrir una calificación positiva, que tal traslado no se pidió en la escritura y que los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los Tribunales.

ACREDITACIÓN ANTE EL REGISTRADOR DEL DERECHO EXTRANJERO APLICABLE.
Resolución de 2 de Marzo de 2.012. (B.O.E. de 7 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Se rechaza la inscripción de escritura de herencia, por no haberse acreditado la norma de Derecho italiano aplicable; no bastando a tal fin con una mera aseveración de los  propios comparecientes recogida en la escritura que el Notario se limita a recoger como aseveración manifestada por los comparecientes.
Así resulta del artículo 36 del Reglamento Hipotecario, concordante con la exigencia contenida en el artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil, extensible a la indagación del contenido y vigencia del derecho foráneo.  Las normas procesales actúan aquí como subsidiarias de las registrales, pero con especialidades: si no se le acredita al Registrador debidamente el Derecho extranjero, deberá suspender la inscripción, sin que quepa someter la validez del acto al Derecho español, como ocurre en el ámbito judicial.

EN LAS SENTENCIAS DECLARATIVAS DE DOMINIO DEBE SEÑALARSE LA CAUSA PRECISA PARA INSCRIBIR LA FINCA A FAVOR DEL DEMANDANTE.
Resolución de 11 de Mayo de 2.012. (B.O.E. de 12 de Junio de 2.012). Descargar Resolución.

Se declara el dominio de una finca a favor de una persona física que fundamenta su pretensión en la existencia de una cadena o serie de transmisiones mediante contratos privados que aporta, instando al mismo tiempo la prescripción adquisitiva ordinaria con alegación de que entró en su posesión el 4 de noviembre de 1.986. No se permite la inscripción exigiendo la Dirección General que se aclare cuál es la causa, ya que si es por la cadena de transmisiones se deben cumplir los requisitos prescritos por la Ley Hipotecaria para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, y si fuera por la prescripción sería inscribible directamente.

LA DIRECCIÓN EXACTA DE UNA FINCA SI NO SE ACREDITA, NO SE HACE CONSTAR EN EL REGISTRO. PERO NO SE IMPIDE LA VENTA DE LA MISMA.
Resolución de 16 de Mayo de 2.012. (B.O.E. de 14 de Junio de 2.012). Descargar Resolución.

En la escritura el Notario autorizante precisa la dirección exacta del local vendido, cumpliendo su obligación de determinar de la manera más precisa posible el objeto del contrato. El Registrador se niega injustificadamente a inscribir la venta. El Notario recurre y la Dirección General estima el recurso, permitiendo la inscripción de la venta y solicitando que se acredite la dirección manifestada del local.

DOCUMENTO PÚBLICO ELECTRÓNICO

EFICACIA DEL DOCUMENTO CON CÓDIGO SEGURO DE VALIDACIÓN, QUE SE CONFIGURA COMO FIRMA ELECTRÓNICA.
Resolución de 6 de Marzo de 2.012. (B.O.E. de 7 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Por la fuerza autentificadora de dicho código de validación en una página web de la Agencia Tributaria, recogida en la Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos; se admite anotación de embargo en soporte papel con una firma escaneada del jefe de la Unidad de Recaudación y donde se dice que es documento firmado electrónicamente. Tal norma es aplicable por el carácter oficina pública de que se reviste el Registro. Según el artículo 30,5 de esta ley, se ha presentado es una copia auténtica de un documento público electrónico, cuya autenticidad es comprobable. 

ANOTACIONES PREVENTIVAS

EMBARGO INMEDIATAMENTE PRESENTADO CON POSTERIORIDAD A OTRO ASIENTO: PRIOR IN TEMPORE.
Resolución de 10 de Marzo de 2.012. (B.O.E. de 7 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Una sociedad aporta a otra mercantil una finca. Unos minutos después de practicarse el asiento de presentación en el libro Diario del Registro, se presenta en el referido libro Diario, por fax, mandamiento de embargo dictado en procedimiento de ejecución judicial seguido contra la mercantil aportante de la finca. Caducado el asiento provisional causado por el fax en el libro Diario por haber transcurrido los diez días hábiles sin aportación del original, se presenta de nuevo, físicamente, el mandamiento. El Registrador procede a despachar la escritura de aportación de la finca y a denegar la anotación ordenada en el mandamiento por no encontrarse la finca inscrita a favor de aquélla contra la que se sigue el procedimiento a que el mandamiento refiere. El recurrente solicita que se deje sin efecto la inscripción practicada y se proceda al despacho del mandamiento alegando que, al tiempo de practicarse la inscripción, estaba presentado el documento judicial.
Es doctrina muy reiterada de este Centro Directivo que el recurso de calificación no procede contra asientos ya practicados, de modo que la salvaguardia a que éstos quedan sujetos (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) implica que seguirán produciendo sus efectos en tanto no se declare su inexactitud o ineficacia mediante la correspondiente declaración judicial firme.

NO CABE ANOTAR EMBARGO SIN NOTIFICAR AL CONYUGE DEL DEUDOR, INCLUSO EN REGÍMENES ECONÓMICO MATRIMONIALES EXTRAJEROS, SALVO QUE SE ACREDITE SU NO EXIGENCIA, CONFORME A DICHA LEY DE ORIGEN.
Resolución de 12 de marzo de 2012. (B.O.E. de 7 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro mandamiento de embargo contra una participación indivisa de finca del deudor, que es de nacionalidad rusa. El Registrador suspende la anotación por hallarse la participación indivisa inscrita a nombre del deudor y su esposa, también de nacionalidad rusa, casados entre sí en régimen ruso de comunidad de bienes.
La Dirección General resuelve que no puede anotarse el embargo en tanto no se acredite la notificación a la esposa, conforme al artículo 144 del Reglamento Hipotecario, a no ser que se acredite, conforme al artículo 36 del Reglamento Hipotecario (Resolución de 2 de marzo de 2012) que esta notificación no es exigida por el Derecho extranjero que rige el régimen económico matrimonial de los titulares registrales.

CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR A UNA EJECUCIÓN: SE EXTINGUE LA CARGA Y SE CANCELA EL EMBARGO CON LA INSCRIPCIÓN DE LA ENAJENACIÓN.
Resolución de 19 de Mayo de 2.012 (B.O.E. de 21 de Junio de 2.012). Descargar Resolución.

Se plantea en el presente recurso el problema de dilucidar si pueden cancelarse las anotaciones de embargo posteriores a una ejecución anterior, que en su día fue también objeto de anotación, cuando el mandamiento cancelatorio no se presentó al mismo tiempo que el auto de adjudicación que en su día se inscribió, sino unos meses después, y, por tanto, habiendo sido cancelada la anotación del procedimiento del que dimana el repetido mandamiento cancelatorio.
El Registrador deniega la cancelación por entender que, habiendo sido cancelada la anotación que reflejaba el procedimiento, dicho procedimiento ha perdido toda preferencia, por lo que debe aplicarse la misma doctrina que unánimemente se sigue cuando la anotación ha incurrido en caducidad.
La D.G.R.N. rechaza la interpretación de la calificación sosteniendo que la prioridad ganada por la anotación se traslada a la enajenación y, por eso, las cargas y gravámenes posteriores que habían sido registrados sin perjuicio de los derechos del anotante (artículo 71 de la Ley Hipotecaria), no sólo no se liberan de aquella restricción sino que sufren el pleno desenvolvimiento de la misma, esto es, la subordinación respecto de la enajenación judicial alcanzada, lo que determina la extinción de tales cargas y la consiguiente cancelabilidad de los asientos respectivos, si se observaron en el proceso de ejecución todos los trámites legalmente previstos en garantía de las mismas. Así pues, con la inscripción de la enajenación judicial subsiste registralmente la preferencia del proceso de ejecución entablado y sus consecuencias últimas sobre esas cargas posteriores, y por ello es indudable la eficacia cancelatoria del mandato dictado por el juez que conoció de aquél.

INMATRICULACIÓN/EXCESO DE CABIDA/REANUDACIÓN DEL TRACTO

NO CABE ALBERGAR DUDAS EN LA INSCRIPCION SI LA FINCA ESTA DELIMITADA CON CLARIDAD  EN EL REGISTRO.
Resolución de 9 de Abril de 2.012. (B.O.E. de 14 de Mayo de 2.012).

En una escritura de herencia aparece una finca con una  superficie catastral distinta a la que consta en el Registro. La Registradora suspende la inscripción por albergar dudas en la identidad de la finca.
La D.G.R.N. revoca el defecto de falta de identidad de la finca, porque las diferencias de descripción de la matriz, como consecuencia de no haberse tenido en cuenta una segregación, son irrelevantes si dicha finca está perfectamente identificada y se pretende respetar la descripción actual según Registro.

NO SE PUEDE INSCRIBIR UNA SEGREGACIÓN ANTIGUA SI LA CABIDA DE LA FINCA ESTÁ AGOTADA POR OTRAS POSTERIORES.
Resolución de 12 de Abril de 2.012. (B.O.E. de 21 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Se otorga escritura de segregación en 1.978, que se presenta en el Registro en 2.011, cuando no queda, por posteriores segregaciones sí inscritas, cabida en la finca inscrita. La Registradora no permite la inscripción por este motivo, sin que quepa alegar la posibilidad de practicar un exceso de cabida por la certificación catastral ya que no se presentó con la propia escritura, sino en el recurso. La Dirección General  confirma la calificación

ACTA DE EXCESO DE CABIDA: IMPRESCINDIBLE NOTIFICACIÓN A TODOS LOS COLINDANTES.
Resolución de 5 de Marzo de 2.012. (B.O.E. de 7 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

En el supuesto debatido se entiende que si tras falta de entrega del envío postal de la cédula de notificación, se hubiera efectuado un segundo intento de notificación personal por el Notario autorizante del acta, aunque con resultado infructuoso, bastaría para que se tuviese por hecha la notificación ex artículo 202 del Reglamento Notarial, sin necesidad de que se cumplimentase, como apunta el Registrador en su informe, la notificación edictal.
Es decir, si sólo  se opta por la vía de correo certificado y no llega a recogerse la carta por el interesado en la oficina de Correos, no se tiene por cumplido el mandato reglamentario, (como ocurre en el supuesto de hecho), lo cual hace que sea imposible la notificación.

LA REANUDACIÓN DEL TRACTO NO PROCEDE CUANDO LA INSCRIPCIÓN ESTÁ SOLICITADA POR LOS HEREDEROS DEL ADQUIRENTE A UN TITULAR REGISTRAL.
Resolución de 19 de Abril de 2.012. (B.O.E. de 21 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro de la Propiedad un auto firme por el que se declara el dominio, a los efectos de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, en beneficio de la viuda e hijos del comprador en documento privado del titular registral. La Dirección General señala que no procede la reanudación cuando quienes instan el procedimiento son los herederos del adquirente, siendo lo adecuado que se ejerciten las acciones que al mismo correspondían para satisfacer los requisitos establecidos por el ordenamiento relativos a la documentación de la compraventa, pero no el expediente judicial.

URBANISMO

LA TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA PREEXISTENTE DE SUELO NO URBANIZABLE, NO ENTRAÑA RIESGO DE  PARCELACIÓN ILEGAL DE FINCA RÚSTICA.
Resolución de 2 de Marzo de 2.012. (B.O.E. de 7 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

La constancia por nota marginal de la apertura de expediente de infracción urbanística sobre la totalidad del inmueble cuya participación indivisa ya creada se transmite, sólo tiene alcance notificador; es decir, no puede producir efecto alguno de cierre registral. Si así fuere, se llegaría al absurdo de que ni siquiera podría inscribirse la enajenación de la finca en su integridad.

RECTIFICACIÓN REGISTRAL. INALTERABILIDAD DEL CONTENIDO DE LOS ASIENTOS
Resolución de 2 de Marzo de 2.012. (B.O.E. de 7 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Notificada ex artículo 54 del R.D. 1.093/1997, la inscripción de una obra nueva, no puede  después el alcalde solicitar su cancelación alegando la infracción de normas urbanísticas. Solo es posible alterar su contenido con el consentimiento del titular registral o por medio de resolución judicial firme, o por los trámites previstos para la rectificación de errores en su caso.

NECESIDAD DE LICENCIA EN LA ASIGNACION DE USO EXCLUSIVO DE TERRENO A LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS.
Resolución de 3 de abril de 2012.  (B.O.E. de 14 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Se divide en régimen de propiedad horizontal «tumbada» una finca rústica en la que existen dos construcciones, creando dos elementos independientes a las que se les asigna respectivamente el uso exclusivo de una determinada zona de terreno.
El Registrador rechaza la inscripción al entender que estamos ante un acto urbanístico de división de terrenos que necesita de Licencia de Segregación.
El notario recurre y argumenta que la legislación balear no exige dicha licencia.
La D.G.R.N. desestima el recurso. La legislación balear, señala, no exige licencia para la división horizontal tumbada, pero la asignación de uso exclusivo de terreno a los elementos privativos si necesita de licencia, según dicha normativa, por ser equivalente a la división de terrenos tal como lo interpreta la jurisprudencia de la propia Dirección General y se desprende de la vigente Ley del Suelo.

HIPOTECA

NOTA MARGINAL DE REDUCCIÓN DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA PROTEGIDA JUDICIALMENTE.
Resolución de 7 de Marzo de 2.012. (B.O.E. de 7 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Así, no puede inscribirse  auto de adjudicación en procedimiento de ejecución hipotecaria, por haberse incoado la ejecución por cantidades superiores a la responsabilidad hipotecaria inscrita, dado que la responsabilidad inicial fue disminuida en virtud de mandamiento emanado en procedimiento ejecutivo y reflejado en nota marginal, en virtud de los artículos 657 L.E.C., 144 L.H. y  240 del R.H.

Las prohibiciones de disponer no impiden la ejecución hipotecaria

Resolución de 13 de Abril de 2.012. (B.O.E. de 21 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Se deniega la inscripción de una ejecución hipotecaria  judicial porque la finca estaba sometida a la prohibición de disponer derivada de la financiación cualificada de conformidad con el Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, y, exige lo establecido en el art. de dicho Real Decreto y, en particular, la previa obtención de la autorización de la Comunidad Autónoma de Cataluña.
La Dirección General revoca, tras analizar brevemente el alcance de la calificación registral respecto de las resoluciones judiciales, y haciendo un interesantísimo recordatorio de su doctrina sobre la compatibilidad de la responsabilidad patrimonial universal y las prohibiciones de disponer (entre otras, la Resolución de este Centro Directivo de 22 Febrero 1.989) así  señala que no puede olvidarse que el principio de libertad de tráfico, exige que las restricciones legítimamente impuestas sean interpretadas de forma restrictiva sin menoscabo de los intereses que las justifican, que en este supuesto es impedir un enriquecimiento injustificado de quien, beneficiándose de una financiación favorecida por la ayuda estatal, pretenda obtener plusvalías con la rápida enajenación de la vivienda. Por lo tanto, no se pueden impedir ni la constitución de nuevas hipotecas sobre la finca a que afectan ni la ejecución forzosa de los bienes sujetos a la prohibición de disponer por deudas de su titular, conforme al principio de responsabilidad patrimonial universal, sin que se pueda alegar que, en cuanto el derecho de hipoteca otorga a su titular el derecho de realizar el valor del bien hipotecado en caso de impago de la deuda, supone indirectamente la posibilidad de una futura transmisión,  con lo que sería suficiente con que el deudor dejara voluntariamente de pagar. Pero ello, que, obviamente es posible y supondría un posible fraude no permite que las normas deban ser interpretadas desde la única y exclusiva perspectiva de su eventual incumplimiento (cfr. artículo 3 del Código Civil) ni pueden desconocerse los remedios jurídicamente arbitrados a tal efecto (cfr. artículos 6 y 7 del Código Civil). Además, apunta el Centro Directivo, no puede desconocerse que uno de los principios inspiradores de nuestro sistema es el fomento del crédito territorial, por lo que una interpretación extensiva de la prohibición de enajenar impediría que la vivienda adquirida mediante acceso a financiación subsidiada sirviera como garantía de ulteriores créditos hipotecarios, restringiendo el acceso a tal crédito de quienes pueden tener más necesidad de él, como son las personas que, por el carácter limitado de sus ingresos, no tienen acceso fácil a la vivienda libre. Y a este mismo final llegamos al compatibilizar el reconocimiento expreso por el ordenamiento jurídico de la validez de las prohibiciones de disponer fijadas por la normativa examinada y el principio de la responsabilidad patrimonial universal que establece el artículo 1911 del Código Civil que “proclama un principio básico de la organización jurídica vigente; no es la persona del deudor la que debe suministrar la adecuada compensación al acreedor insatisfecho sino sus bienes, todos ellos, tanto los que actualmente le pertenezcan como los que en lo sucesivo pueda adquirir”. Esta universalidad, determina, en conjunción con el principio de jerarquía normativa, la competencia exclusiva de la Ley para definir todo supuesto de excepción que, además, habrá de ser interpretado estrictamente y que tales excepciones habrán de ser establecidas de modo concreto, expreso y mediante norma de rango legal.
Y esta responsabilidad universal patrimonial tiene una evidente función estimuladora del cumplimiento voluntario y de garantía «a priori», y esta función quedaría eliminada si se admitiese la inejecutabilidad de los bienes sujetos a prohibición de disponer. Y hay que recordar que la subasta judicial en el ámbito de los procesos de ejecución pertenece al campo del Derecho procesal y no al del Derecho privado, ya que la subasta judicial es un acto procesal de ejecución consistente en una declaración de voluntad del juez, transmitiendo coactivamente al rematante o adjudicatario, en virtud de su potestad jurisdiccional, determinados bienes afectos a la ejecución, algo que no tiene encaje alguno en la normativa contenida en el Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, antes reseñada, pues lo contrario conllevaría la supresión del carácter público de las subastas de viviendas que hayan obtenido financiación cualificada a su amparo (sólo podrían concurrir a las mismas las personas que acreditaran los requisitos legalmente establecidos para acceder a dicho tipo de financiación, excluyendo las adjudicaciones al acreedor que, como remedio en los casos de que la subasta quede desierta, prevé el ordenamiento jurídico), así como la obligatoriedad de incluir, en el Decreto judicial de adjudicación, determinadas cláusulas de inserción obligatoria, algo absolutamente fuera de lugar a la vista de la naturaleza de la subasta judicial.
Y a esta misma conclusión se llega si reanaliza la evolución normativa que se observa en los Reales Decretos que le han seguido en el tiempo, y que en este punto tienen un valor de interpretación auténtica y aclaración , y así el artículo 13 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2.005-2.008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, en el que, por un lado, que establece como excepción a la regla general de la limitación dispositiva el caso de «subasta y adjudicación de la vivienda por ejecución judicial del préstamo», en los que se requerirá la previa cancelación del préstamo y el reintegro de las ayudas económicas estatales recibidas, más los intereses legales producidos desde el momento de la percepción.

No cabe la hipoteca solidaria

NO SE ADMITEN LAS “HIPOTECAS SOLIDARIAS”, DEBE DISTRIBUIRSE LA DEUDA ENTRE TODAS LAS FINCAS OFRECIDAS EN GARANTÍA.
Resolución de 10 de Mayo de 2.012. (B.O.E. de 12 de Junio de 2.012). Descargar Resolución. En el mismo sentido, Resolución de 16 de Mayo de 2.012. (B.O.E. de 14 de Junio de 2.012). Descargar Resolución.

Se constituye una hipoteca unilateral en garantía de una deuda a favor de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, Por exigencias de dicha Agencia la escritura es subsanada de forma que la hipoteca recae ahora sobre todas las fincas sin distribución de responsabilidad hipotecaria entre ellas  y por ello, cada una, de ellas responde de la totalidad de la deuda.
El Registrador exige la distribución de la responsabilidad entre dichas fincas.
El recurrente alega que la no distribución de responsabilidad se ampara en el principio de libertad de pactos y en el cumplimiento de una resolución administrativa.
La Dirección General rechaza el recurso por prohibirse en nuestro ordenamiento las hipotecas solidarias (así artículos 119, 124 y 126 de la Ley Hipotecaria, y el 216 del Reglamento Hipotecario) salvo las excepciones, como la del artículo 123 de la Ley Hipotecaria, no lo es menos que éstas deberán ser expresas, sin que pueda asumirse su presunción, y añadiendo que la normativa fiscal no exceptúa este principio, que tampoco es posible excepcionarlo con la autonomía de la voluntad, y que la eventual resolución administrativa alegada debería de estar basada en una normativa con rango legal que autorice a no aplicar lo dispuesto en la LH.

LAS VICISITUDES DE UNA DEUDA NO SE REFLEJAN EN EL REGISTRO SI NO ESTÁN GARANTIZADAS CON HIPOTECA O CONDICIÓN RESOLUTORIA.
Resolución de 20 de Abril de 2.012. (B.O.E. de 21 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

La Dirección General despacha expeditiva y rápidamente una petición de inscripción de un acta notarial para hacer constar determinadas circunstancias de una deuda derivada del aplazamiento de un precio aplazado, garantizado con un aval, señalando que no es posible, salvo que se garantice con hipoteca o condición resolutoria.

OBRA NUEVA/PROPIEDAD HORIZONTAL

NO RESULTA SUFICIENTE EL CERTIFICADO DEL SECRETARIO MUNICIPAL CON VºBº. DEL ALCALDE Y SIN INFORME FAVORABLE DE TÉCNICO PARA INSCRIBIR OBRAS ANTIGUAS.
Resolución de 7 de Marzo de 2.012. (B.O.E. de 7 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

El RD 1.093/1.997 sólo contempla las certificaciones municipal y catastral (artículo 52) respecto de obras nuevas “antiguas”. Para la demás, se precisa certificado de técnico, incluído el municipal (artículo 50.4)

INSCRIPCIÓN DE DECLARACIONES DE OBRA NUEVA ANTIGUA EN ANDALUCÍA SIN PREVIA INTERVENCIÓN MUNICIPAL.
Resolución de 5 de Marzo de 2.012. (B.O.E. de 7 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Prima una interpretación flexible del artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (tras su redacción por RDL 8/2011) de la Ley del Suelo, el cual se estima aplicable en este caso, aunque la escritura calificada es de fecha anterior a la entrada en vigor de dicho Real Decreto.
Procede inscribir una obra antigua con la sola justificación de la prescripción de la acción que imposibilite su derribo y la no constancia en el Registro de expedientes de disciplina urbanística, notificando a posteriori  la inscripción realizada al Ayuntamiento para que éste proceda a continuación y en su caso, a promover la constancia registral de la posible situación de fuera de ordenación y de su contenido. Es decir, sin previo certificado municipal de hallarse fuera de ordenación. Tal conclusión, coincidente con el contenido de la exposición de motivos del Real Decreto Legislativo, se basa: en la interpretación lógica y sistemática de los apartados a, b y c del artículo 20.4 citado; y además, en que cabe que la obra nueva sea conforme a ordenación establecida, con lo que la certificación previa carecería de sentido.

LEGALIZACIÓN DEL LIBRO DE ACTAS DE UNA PISCINA SOBRE ELEMENTOS COMUNES.
Resolución de 15 de marzo de 2012. (B.O.E. de 14 de Mayo de 2.012).
Descargar Resolución.

Se solicita la legalización del Libro de actas de una sub-comunidad de propietarios constituida por aquellos propietarios de una comunidad en propiedad horizontal que han contribuido a la construcción de una piscina. El Registrador atribuye tres defectos: primero, constituir la piscina un elemento común, por lo que pertenece a todos los partícipes en proporción a su cuota, por lo que no existen titularidades distintas de las de la comunidad; segundo, si lo que se pretende es constituir una supracomunidad, el nombre no es el apropiado; y, tercero, la legalización ha de ser solicitada por el presidente o por encargo de él.
La D.G.R.N. estima parcialmente el recurso, en cuanto a los dos primeros defectos, y confirma la nota en cuanto al tercero.
Considera que en el presente supuesto  no se trata de legalizar el libro de actas de una subcomunidad de propietarios constituida sobre un elemento común sin la necesaria unanimidad de los propietarios, sino de la legalización de un libro de actas de una comunidad de usuarios de una instalación construida al amparo del art. 11 de la Ley de Propiedad Horizontal; y admitida legalmente la posibilidad de que el uso de las instalaciones así realizadas se limite a los propietarios que las han sufragado, la constitución de la correspondiente comunidad de usuarios encuentra amparo en el art. 2. b) de la citada Ley, que extiende su aplicación a las comunidades de hecho que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396 CC y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Admite, por tanto, la legalización del libro de actas, si bien, por no figurar inscrita la constitución de esta subcomunidad, se consignarán sus datos en el libro fichero a que se refiere el art. 415 RH, y para evitar confusiones y clarificar los efectos registrales, debe hacerse constar en la diligencia de legalización, en la nota al margen del asiento de presentación y en la nota al pie de la solicitud de legalización, que por no resultar de los asientos del Registro la constitución de la comunidad de usuarios, no se ha consignado por nota al margen de la inscripción de la finca la legalización del libro y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales, ni calificación sobre los requisitos de constitución de tal comunidad.
Confirma, eso sí, el tercer defecto, pues el art. 415.3 RH prescribe, como requisito de la instancia por la que solicita el diligenciado, “la afirmación de que [el solicitante] actúa por encargo del presidente de la comunidad”, manifestación que si no prueba nada “per se”, al menos compromete la responsabilidad del que la hace.

OBRA NUEVA: EL CERTIFICADO CATASTRAL DEBE COINCIDIR CON EL TITULO.
Resolución de 10 de marzo de 2.012. (B.O.E. de 7 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Se debate en el presente recurso si constando inscrita una finca en el Registro como rústica de regadío por haberse segregado de otra mayor puede, hacerse constar la declaración de obra antigua al amparo de lo dispuesto en el artículo 20.4 del vigente Texto Refundido de la Ley de Suelo, aportando una certificación catastral de rústica cuya descripción no coincide con la finca inscrita por referirse a una finca mayor y una certificación del Catastro de Urbana en que consta una vivienda. El Registrador suspende la inscripción en primer lugar porque no se justifica la fecha de finalización de la obra con antigüedad superior al plazo señalado por la Ley para la caducidad de la acción de disciplina urbanística.
La Dirección General desestima el recurso, confirmando el defecto conforme al párrafo a) del apartado 4 del artículo 20 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, puesto que la certificación catastral descriptiva y gráfica que el precepto exige lo es «de la finca» con su descripción «coincidente con el título». En el presente caso, la finca registral no coincide con la finca descrita en el Catastro, siendo esta falta de coincidencia reconocida en la propia escritura, en la que incluso se dice que se procede a iniciar un procedimiento de subsanación de discrepancias, al efecto de adaptar el Catastro a la realidad física y registral.

LA MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL FORMADA POR VARIOS EDIFICIOS, EXIGE EL ACUERDO UNÁNIME DE TODA LA COMUNIDAD, NO SÓLO DEL EDIFICIO  DONDE ESTÁ SITUADO EL LOCAL AFECTADO POR EL ACUERDO.
Resolución de 17 de Abril de 2.012. (B.O.E. de 21 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

No es posible segregar de un local otro más pequeño contando sólo con el acuerdo unánime de los propietarios del portal en el que se encuentra, porque no existe constituida la pretendida mancomunidad, y por lo tanto se exige el consentimiento de todos los propietarios de todos los edificios de la división horizontal efectivamente constituida e inscrita.

VALOR DEL SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO SEGÚN LEGISLACIÓN ANTERIOR, EN RELACIÓN A UNA CALIFICACIÓN REGISTRAL ACTUAL.
Resolución de 19 de Mayo de 2.012 (B.O.E. de 21 de Junio de 2.012). Descargar Resolución.

En este caso, acreditada la falta de respuesta tempestiva de la Administración a la solicitud de la licencia, y a la vista de la doctrina legal sentada por el Tribunal Supremo en su Sentencia 28 de enero de 2009, no puede entenderse suficiente a efectos de considerar la licencia adquirida por silencio administrativo y, con ello, inscribible la obra nueva declarada, toda vez que según el criterio sostenido por el Alto Tribunal puede concurrir una situación de inexistencia o nulidad radical del pretendido acto administrativo presunto sin necesidad de que la Administración deba iniciar un expediente de revisión del acto producido por silencio.
Todo ello genera, a falta de una manifestación expresa del Ayuntamiento relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística, una situación jurídica claudicante, en la que no puede entenderse acreditada la existencia y validez de un acto de autorización de la obra declarada, por lo que su acceso al Registro, según resulta de las Resoluciones del Centro Directivo de 15 de Septiembre de 2.009 y 11 de Mayo de 2.011, no puede ser admitido.
Por tanto, el silencio administrativo positivo alegado por el recurrente, no producirá efectos registrales sin una previa declaración administrativa de la que resulte que el silencio tuvo lugar, por no haber dado lugar a la adquisición de facultades contrarias a la ordenación urbanística, excluyendo la posibilidad respecto de los actos administrativos cuya producción por silencio pudiera provocar la adquisición de facultades contrarias a la ordenación urbanística.
Y en relación con la exigencia de aportación de licencia de primera ocupación, debe entenderse de aplicación lo previsto en el artículo 20 de la Ley de Suelo, según la redacción prevista por el artículo 24 del Real Decreto Ley 8/2011, dado que la escritura calificada fue otorgada con posterioridad a la entrada en vigor de dicha norma. Por tanto, la inscripción de la obra terminada exigirá el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente.

EN OBRAS NUEVAS INSCRITAS EN ZONA DE SERVIDUMBRE DE COSTAS NO SE PUEDEN EXIGIR LAS AUTORIZACIONES RESPECTO DEL EDIFICIO CUANDO SE TRANSMITE LA FINCA.
Resolución de 12 de Mayo de 2.012. (B.O.E. de 12 de Junio de 2.012). Descargar Resolución.

Se exige, en la transmisión de una finca con una vivienda unifamiliar, inscrita en el Registro, que se aporten las autorizaciones administrativas respecto de la obra nueva, lo cual es negado por la Dirección General, que sólo las reclama cuando se inscriba la obra nueva, pero no posteriormente.

ENTES LOCALES

CESIÓN GRATUITA POR ENTIDAD LOCAL SIN PREVIO CERTIFICADO DE EQUILIBRIO PRESUPUESTARIO.
Resolución de 8 de Marzo de 2.012. (B.O.E. de 7 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

En las cesiones gratuitas de inmuebles municipales, a efectos del artículo 110 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, basta con que el interventor certifique la inexistencia de deuda pendiente con el Ayuntamiento que se prevea saldar con el bien cedido (y no, como pretendía la Registradora, la inexistencia de deuda alguna pendiente con la entidad local).

CONTRATOS

LA INSCRIPCIÓN DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA EXIGE LA DETERMINABILIDAD DE LAS CONTRAPRESTACIONES.
Resolución de 5 de Marzo de 2.012. (B.O.E. de 7 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

En una permuta de suelo a cambio de edificación futura y metálico, se garantizan las obligaciones del cesionario mediante condición resolutoria, pero no se precisa de forma indubitada el contenido de la obligación del constructor, sin que sea suficiente, a tal efecto, la protocolización de un plano en donde  ni se incluyen las plazas de garaje a entregar, ni determina qué unidades concretas deben ser objeto de entrega a la parte cedente.

TRASPASO ADQUIRIDO EN SUBASTA JUDICIAL SIN ESTAR INSCRITO EL ARRENDAMIENTO A FAVOR DEL DEUDOR.
Resolución de 10 de Abril de 2.012. (B.O.E. de 17 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.
 

La presente Resolución tiene por objeto la negativa del Registrador a inscribir un derecho de traspaso adquirido en virtud de subasta judicial. El Registrador de la Propiedad suspende la práctica de la inscripción solicitada por aparecer la finca, objeto de la anotación, inscrita a favor de persona distinta de la demandada y no constar inscrito sobre dicha finca ningún tipo de derecho a favor de la entidad demandada y no resultar que el titular registral ha sido parte en el procedimiento.
La Dirección General confirma la nota en virtud del principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro. Adjudicado el derecho de traspaso sobre una finca que aparece inscrita a nombre de persona distinta de la deudora, el principio de tracto sucesivo (Art. 20LH) impide la práctica del asiento solicitado mientras no se presenten los documentos indispensables para la previa inscripción del arrendamiento del que se derive el eventual derecho de traspaso.

USUFRUCTO SUCESIVO,  SIN DERECHO DE ACRECER, A FAVOR DEL CÓNYUGE SUPÉRSTITE.
Resolución de 9 de Marzo de 2.012. (B.O.E. de 7 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Un cónyuge,  con el consentimiento del otro, dona la nuda de una finca privativa, por partes indivisas a sus hijos (todos ellos comunes); reservándose el usufructo y “con el derecho de acrecer en el referido usufructo a favor de su esposa en caso de que le sobreviva”. Fallecido el donante, uno de los hijos pretende la cancelación del usufructo y la consolidación del pleno dominio a favor de todos los donatarios, negando eficacia alguna al derecho de acrecer al ser el donante dueño único y con carácter privativo. El Registrador suspende la cancelación.
La Dirección General hace prevalecer esta última postura respetuosa de la voluntad del donante. Aunque técnicamente no podría tener eficacia un pretendido derecho de acrecer, sí que se establece un usufructo sucesivo sujeto a condición suspensiva –que viviera el otro cónyuge llamado al usufructo al tiempo del fallecimiento del constituyente–. 

CONCURSO DE ACREEDORES

LA CALIFICACIÓN REGISTRAL SE EXTIENDE AL CONVENIO PARA LA INSCRIPCIÓN DE UNA DACIÓN EN PAGO REALIZADA POR EL DEUDOR CONCURSADO, PERO NO ES NECESARIA LA PREVIA INSCRIPCIÓN DE LA SENTENCIA FIRME DE APROBACIÓN DEL CONVENIO CONCURSAL.
Resolución de 18 de Abril de 2.012. (B.O.E. de 21 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro escritura de dación en pago en virtud de la cual la sociedad que absorbe otra concursada entrega unas fincas. La cuestión se centra en si se deben hacerse constar o no en la inscripción, las medidas limitativas o prohibitivas del convenio para el caso de que existieran y, con carácter previo, si es necesaria o no la intervención de la administración judicial. La Dirección General considera que aprobado el convenio del concurso ya no es necesaria la intervención de la administración concursal, pero sí entiende que se deben hacer constar las medidas limitativas o prohibitivas del convenio en el Registro de la Propiedad, para lo cual debe conocer el Registrador tal convenio y calificarlo, pero sin necesidad de que el mismo deba estar inscrito como condición previa para que pueda seguidamente inscribirse la dación en pago, ya que la Ley Concursal prevé la inscripción de la sentencia de aprobación del convenio y la inscripción de las medidas de prohibición o limitación de disponer, pero no como un asiento previo indispensable para mantener la cadena del tracto sucesivo.

DERECHO MATRIMONIAL

EL CONVENIO REGULADOR PUEDE INCLUIR UN BIEN ADQUIRIDO POR LOS CÓNYUGES ANTES DEL MATRIMONIO.
Resolución de 11 de Abril de 2.012. (B.O.E. de 17 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

La Dirección General lo admite ya que la finalidad del convenio regulador de los efectos del divorcio permite incluir en su ámbito todas las operaciones que ponen fin a una titularidad conjunta de bienes entre los cónyuges, que alcanza o puede alcanzar, no sólo a la liquidación de los bienes gananciales, sino también todas aquellas operaciones encaminadas a poner fin a todo su activo y toda su vida en común, y, además para conseguir la inscripción del bien en el Registro debe constar acreditada la previa toma de razón de la sentencia de divorcio –causa de disolución de la sociedad conyugal– en el Registro Civil, para que la misma surta efecto respecto de terceros.

NECESIDAD DE PRUEBA EN LA CONFESION DE PRIVATIVIDAD.
Resolución de 2 de abril de 2012 (B.O.E. de 14 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

En el supuesto al que se refiere el presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de liquidación de sociedad de gananciales por la que los cónyuges acuerdan adjudicar al esposo la única finca inventariada (inscrita con carácter ganancial) porque, según manifiestan, en el título de compra se expresó que se adquiría para su sociedad de gananciales, cuando en realidad, el pago del precio de compra del terreno y el posterior reembolso de un préstamo hipotecario con el que se financió la edificación se realizaron «con dinero proveniente de una indemnización por accidente, lo cual acreditará donde proceda».
El Registrador suspende la inscripción solicitada porque, según el Registro, la finca adjudicada en la escritura calificada se adquirió por el esposo «por compra y para su sociedad de gananciales (que no con carácter presuntivamente ganancial) y posteriormente se declara la obra nueva por ambos cónyuges y con la manifestación de emplear para ello fondos de su sociedad de gananciales.
La Dirección General desestima el recurso pues del artículo 95 del Reglamento Hipotecario se desprende que no puede hacerse constar en el registro una aseveración contraria a otra registrada, salvo que se aporte la prueba del carácter privativo del dinero, prueba que no ha sido aportada.

CABE LA APORTACION A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES CON EFECTOS RETROACTIVOS, ANTERIORES A LIQUIDACIÓN Y DISOLUCIÓN DEL RÉGIMEN, SI EXITE CAUSA QUE LO JUSTIFIQUE.
Resolución de 9 de Abril de 2012 (B.O.E. de 17 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Se otorga una escritura de subsanación en la que se omitió aportar expresamente un bien a una escritura de disolución y liquidación de  sociedad de gananciales previa. El Registrador entiende que se está haciendo una aportación de presente, en el momento de la subsanación, y que ello no es posible pues la sociedad de gananciales ya está disuelta y liquidada.
La D.G.R.N. revoca la nota del Registrador y ordena la inscripción pues, siendo válida la causa, en el caso concreto considera que se ha aclarado convenientemente que la aportación se efectuó con carácter previo a la disolución y liquidación de la sociedad de gananciales.

INSUFICIENCIA DEL ACTA DE NOTORIEDAD PARA PROBAR LA GANANCIALIDAD.
Resolución de 8 de Marzo de 2.012. (B.O.E. de 7 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Una vez inscrita una escritura de adjudicación hereditaria a un viudo de dos fincas como privativas de su esposa y  sujetas a una prohibición de disponer impuesta en el testamento; no puede inscribirse después la rectificación de tal herencia, otorgada sólo por el viudo heredero y sin el consentimiento de los demás presuntos interesados. En tal rectificación  atribuye a las dos nombradas fincas carácter ganancial (lo que supone liberarlas de la prohibición de disponer), intentando probarlo con un acta de notoriedad de que él, esposo, al tiempo de contraer matrimonio con la causante, tenía vecindad civil común. En el acta de notoriedad per se no aparece probada la residencia del heredero fuera de Cataluña durante al menos, los 10 años anteriores al matrimonio. Además, consta en el Registro que la causante hipotecó por sí sola los bienes, a la vista y sin oposición del marido, quien en la herencia reconoció la privatividad de su esposa. El artículo 111-8 del Código civil de Cataluña prohíbe intentar hacer valer un derecho que contradiga la propia conducta anterior.

Cabe en procedimiento de divorcio y por acuerdo, la atribución del derecho de uso de la vivienda habitual a los hijos menores

Resolución de 19 de Mayo de 2.012 (B.O.E. de 21 de Junio de 2.012). Descargar Resolución.

En el presente expediente, se pretende el acceso a Registro de un testimonio de sentencia dictada en procedimiento judicial de divorcio por la que se dispone que «se atribuye el uso del domicilio familiar y su ajuar a los hijos menores que vivirán en compañía de su madre, llevándose el marido del mismo sus enseres y ropas de uso personal, bajo inventario».
La Registradora suspende la inscripción por entender que es necesario que el derecho de uso de la vivienda familiar se atribuya a la esposa para que pueda ser inscrito a su favor como titular, sin perjuicio de que los beneficiarios sean los hijos, sin que pueda inscribirse a favor de estos últimos tal derecho por generar confusión en cuanto a su titularidad, contenido y efectos. Añade la Registradora que si se entiende que se puede inscribir a favor de los hijos el derecho de uso constituido en la sentencia, se deberían hacer constar sus respectivos nombres y apellidos.
La D.G.R.N. admite el recurso, sin perjuicio de exigir los datos personales de los hijos, señalando que, en el caso estudiado, el Juez ha considerado procedente, en atención al interés más necesitado de protección, aprobar la medida acordada por los cónyuges y, en consecuencia, atribuir el uso del domicilio familiar a los hijos menores, sin olvidar que «vivirán en compañía de su madre», por lo que no hay razón para excluir la posibilidad de que el Juez, si estima que es lo más adecuado al interés más necesitado de protección en la situación de crisis familiar planteada y que no es dañosa para los hijos ni gravemente perjudicial para uno de los cónyuges, apruebe la atribución del uso de la vivienda familiar a los hijos menores acordada por los padres.
El Código Civil (artículo 96) determina la atribución del uso de la vivienda familiar sólo cuando no hay acuerdo aprobado por el Juez. En el presente supuesto, consta en la sentencia que existe ese acuerdo. Y respecto a ese acuerdo, el artículo 90 del Código Civil no impone limitación alguna más allá de que ha de ser aprobado por el Juez, salvo si es dañoso para los hijos o gravemente perjudicial para uno de los cónyuges.
Procede, por tanto, admitir la inscripción del uso de la vivienda familiar tal como han acordado los cónyuges y aprobado el juez, haciéndose necesario, conforme a los artículos 9.4.ª de la Ley Hipotecaria y 51.9.a) del Reglamento Hipotecario, hacer constar las circunstancias identificativas de los hijos a cuyo nombre debe inscribirse el derecho de uso de la vivienda familiar.

DERECHO DE SUCESIONES

LOS HIJOS DEL DESCENDIENTE DESHEREDADO HAN DE INTERVENIR EN LA PARTICIÓN.
Resolución de 6 de Marzo de 2.012. (B.O.E. de 7 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

En el caso examinado, el causante y titular registral deshereda a uno de sus hijos, afirmando que en vida le hizo donación de una finca, a otro hijo le nombra heredero y a otros hijos les atribuye legados. Ante la suspensión registral, a virtud de lo dispuesto en los artículos 857 del Código Civil, 1058 del Código Civil y 80.1A) del Reglamento Hipotecario, el Notario recurrente defiende la inscripción acogiéndose al contenido del artículo 15 de la Ley Hipotecaria, a la vez que entiende que con tal donación se satisfizo la los derechos legitimarios del desheredado, en virtud de las reglas de la imputación y asimismo se apoya en el respeto máximo a la voluntas testatoris.
No obstante, el Centro Directivo rebate los argumentos notariales poniendo énfasis en la naturaleza “pars bonorum de la legítima” de derecho común, lo cual impide la aplicación de lo establecido en el artículo 15 de la Ley Hipotecaria. Además de la sola manifestación de que en su día se hizo donación al desheredado, no debe presumirse unilateralmente que con ella cumplió el causante con los derechos legitimarios del donatario. Tal interpretación (según se refleja expresamente), ha de ser con la intervención de los legitimarios.

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