Resoluciones DGRN – mayo – junio 2012 ( Civil )

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Documento otorgado en el extranjero

DOCUMENTO OTORGADO EN EL EXTRANJERO: ES NECESARIO ACREDITAR SU CONSIDERACIÓN DE DOCUMENTO PÚBLICO SEGÚN LA LEY DEL LUGAR DE OTORGAMIENTO. ¿Y, SI SE ACREDITASE, SERÍA INSCRIBIBLE?.

Resolución de 22 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 13 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción en el Registro de la Propiedad de un documento suscrito en Venezuela, que recogía un contrato de compraventa por el que se vendía determinada finca situada en Madrid. Al final de dicho contrato de compraventa, y a continuación de las firmas de las partes contratantes, figura una diligencia notarial de Notario venezolano.El Registrador rechaza la inscripción, señalando que la transmisión de bienes inmuebles exige, para su inscripción en el Registro de la Propiedad, escritura pública (artículos 1280.1 del Código Civil y 3 de la Ley Hipotecaria), y el documento presentado no contiene otra cosa que un simple reconocimiento de las firmas en él estampadas y de que los intervinientes corroboran su contenido, pero no existe fe de conocimiento ni juicio de capacidad, cuestiones esenciales para la inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad.

El Centro Directivo rechaza el recurso confirmando la calificación registral, señalando que el documento extranjero cumple con el requisito de tener fuerza en España con arreglo a las leyes, cuando se adapta a las normas de derecho internacional privado, pues son las que regulan los requisitos del documento y del acto según las puntos de conexión establecidos en los artículos 8 al 12 del Código Civil y en el Convenio de Roma, sin que sean exigibles otros requisitos, formalidades o solemnidades, como serían las de la legislación notarial española, que por definición no son aplicables a dichos documentos, por no estar sometidos los notarios extranjeros a la normativa notarial española, ni tampoco limitarse la Ley Hipotecaria española a los documentos notariales españoles, dada la gran apertura del artículo 4 de dicha Ley. Todo ello se ve, con mayor nitidez si cabe, en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, en cuyo último párrafo se distingue entre la calificación registral de los documentos extranjeros a efectos de su inscripción y los dictámenes o medios de prueba sobre el derecho extranjero; por eso, reconociendo que los funcionarlos públicos españoles no tienen obligación de conocer la totalidad del derecho extranjero, pero sí la de exigir que se aplique el mismo para que el documento tenga fuerza en España, prevé que por medio de una serie de informes de otros funcionarios españoles o del país de la legislación aplicable, se pueda acreditar y probar el derecho extranjero a efectos de la inscripción del título extranjero en el Registro de la Propiedad español.

Y, en el presente caso, no se ha acreditado que el documento presentado tenga la consideración de documento auténtico o público en el país de su otorgamiento según su legislación notarial, o «ley que regula las formas y solemnidades del contrato» conforme al artículo 11 del Código Civil. Esto podría acreditarse por cualquier medio de los previstos en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario en el que se pruebe el contenido y vigencia del derecho extranjero (en los mismos términos se pronuncia el artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

NO CABE REINSCRIBIR UNA SERVIDUMBRE MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA Y TESTIMONIO DEL AUTO DE CONCILIACIÓN.

Resolución de 18 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 13 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Cancelada de oficio por el Registrador, al expedir certificación de dominio y cargas, una servidumbre de extracción de agua y acueducto inscrita sobre el predio sirviente por adquirir la propiedad de éste la dueña del predio dominante, se vende con posterioridad el predio sirviente, sufriendo dicho predio más tarde diversas segregaciones y sucesivas ventas sin constar carga alguna en el Registro. La propietaria del predio dominante pretende ahora, sobre la base del artículo 541 del Código Civil, la nueva inscripción de la servidumbre en su momento cancelada sobre una de las fincas resultantes de las diferentes segregaciones, aportando una instancia privada firmada por su representante y un acta de conciliación judicial extendida con el titular registral del pretendido predio sirviente en la que éste último reconoce la existencia y utilización de la servidumbre desde antes de que adquiriera el fundo. El Registrador suspende la inscripción por encontrarse el predio sirviente inscrito en el Registro a nombre del conciliante con carácter presuntivamente ganancial, y no constar el consentimiento del consorte, conforme a lo dispuesto por el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.La D.G.R.N. desestima el recurso interpuesto. Señala que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo (art. 20 Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él. Por ello, no habiendo sido dirigido el procedimiento contra los titulares registrales de una finca y sin mediar en forma pública su consentimiento, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos, siendo esta una cuestión objeto de calificación registral (arts 18 LH, 100 RH). Por otra parte,  la constitución de servidumbre y, por ende, el reconocimiento de existencia de servidumbre afectante a predio sirviente de distinto titular que el predio dominante, no puede sino considerarse como un acto de disposición o gravamen que requiere para su inscripción la efectiva intervención de los titulares registrales, incluido el consorte del titular registral en tanto no quede destruida la presunción de ganancialidad registrada en su favor.

SORPRENDENTE RESOLUCIÓN QUE PERMITE INSCRIBIR UNA DACIÓN EN PAGO QUE CONSTA EN UN TESTIMONIO JUDICIAL DE UNA HOMOLOGACIÓN DE UNA TRANSACCIÓN SIN NECESIDAD DE ESCRITURA PÚBLICA.

Resolución de 22 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 16 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

La Dirección General, en contra de la calificación de la propia Registradora, autoriza inscribir una dación en pago que deriva de una transacción homologada judicialmente en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales por impago de pensión compensatoria, ya que entiende que se trata de una materia susceptible de transacción, que se señala expresamente la causa de la transmisión –causa solvendi amparada por el artículo 1.277 del Código Civil-, y  que tiene una forma adecuada (testimonio del auto y mandamiento ordenando la inscripción).

OMISIÓN DE DATOS: LA SUBSANACIÓN COMPETE AL NOTARIO.

Dos Resoluciones de 28 de febrero de 2.012. (B.O.E. de 4 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se presenta a inscripción una escritura de préstamo con garantía hipotecaria en la que, respecto del apoderado de la entidad prestamista, se expresa que tiene domicilio en determinada calle y número de la misma, pero sin indicar la población.
El Registrador de la Propiedad suspende la inscripción de dicha escritura porque, al no constar la localidad a la que pertenece el domicilio de dicho apoderado, resulta incompleto (ex artículo 9 Ley Hipotecaria y artículo 51 Reglamento Hipotecario).

La Dirección General desestima el recurso, señalando que no puede el Notario autorizante de la escritura calificada trasladar al Registrador la responsabilidad de la subsanación de la omisión padecida en el presente caso respecto de una cuestión que no puede ser resuelta por vía meramente interpretativa para dar por supuesto que la calle indicada es la de la población en que se otorga la escritura, puesto que le faltan elementos concluyentes que permitan alcanzar esa conclusión y descartar que el otorgante quisiera referirse a una población distinta.

Solo cuando se acredite la liquidación fiscal del documento está obligado el registrador a realizar la calificación global y unitaria del mismo, no antes

CAMBIO DE DOCTRINA EN LA DIRECCIÓN GENERAL: SÓLO CUANDO SE ACREDITE LA LIQUIDACIÓN FISCAL DEL DOCUMENTO ESTÁ OBLIGADO EL REGISTRADOR A REALIZAR LA CALIFICACIÓN GLOBAL Y UNITARIA DEL MISMO, NO ANTES. DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA: ES NECESARIA AUNQUE NO HAYA APERTURA DE FOLIOS INDEPENDIENTES A CADA ELEMENTO DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL.

Resolución de 3 de Marzo de 2.012. (B.O.E. de 4 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

A).- La primera cuestión que se plantea en el presente recurso es la relativa al acuerdo del Registrador de la suspensión de la calificación de una escritura de préstamo hipotecario –presentada inicialmente de forma telemática en el Registro– por falta de acreditación del pago del impuesto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 255 de la Ley Hipotecaria.
El Notario recurrente alega en contra de dicho acuerdo la reiterada doctrina emanada de las Resoluciones de este Centro Directivo en relación a los plazos concedidos por la Ley Hipotecaria para practicar la inscripción, y al modo en que han de interpretarse los artículos 18, 254 y 255 de la Ley Hipotecaria y, en particular, la Resolución de 29 de octubre de 2011 en la que se subraya el carácter unitario de la función calificadora del registrador para evitar así que, cuando se presente de nuevo el título acompañado de la acreditación del pago de los tributos procedentes o bien una declaración de no sujeción o exención, el Registrador lo pueda calificar alegando defectos que podían haber sido expuestos en un momento anterior.Pues bien, la Dirección General rectifica y varía su anterior doctrina sobre esta materia sobre la base de los siguientes argumentos:

– Del artículo 254 de la Ley Hipotecaria se desprende la exigencia para la práctica del asiento de inscripción (no de presentación) en el Registro de la Propiedad, de la previa justificación de que se ha solicitado o practicado la liquidación de los tributos que graviten sobre el acto o contrato cuya inscripción se pretenda o sobre el documento en virtud del cual se pretenda la inscripción.
– Se excluye, por tanto, el acceso al Registro de la Propiedad, y se impone al Registrador el deber de comprobar, para la admisión del documento, el previo cumplimiento de las obligaciones tributarias a que pudiera estar sometido el acto o contrato que pretenda acceder al Registro, permitiéndose únicamente, antes de que se verifique el pago, el asiento de presentación, suspendiendo en tal caso la calificación y la inscripción, con devolución del título presentado, a fin de satisfacer el impuesto correspondiente.

– Y procede, se señala, rectificar la postura adoptada por este Centro Directivo en los últimos años y volver a la doctrina clásica, más conforme con la literalidad del precepto 255 de la Ley Hipotecaria, estableciendo que es conforme a derecho la suspensión por parte del Registrador de la calificación por falta de pago del impuesto o justificación de su exención o no sujeción, rechazando que en estos casos el registrador haya de realizar, en ese momento, una calificación global del título presentado, que quedará pospuesta al momento en que se acredite la liquidación fiscal.
La Resolución aclara también, respecto del plazo máximo para inscribir –quince días- se computa en los casos de retirada del título por falta de pago del impuesto, desde la devolución del mismo y es en ese plazo en el que debe realizarse la calificación global y unitaria, sin que pueda anticiparse esa exigencia al momento previo de admisibilidad del documento que, en caso de falta de acreditación del impuesto, o en su caso de su presentación en la oficina liquidadora, debe conducir a la suspensión de la calificación y de la inscripción a que se refiere el artículo 255 de la Ley Hipotecaria.
B).- En cuanto a la segunda cuestión de suscitada, gira en torno a la necesidad o no distribución de la responsabilidad hipotecaria entre dos elementos de una propiedad horizontal que figuran inscritos en el folio de la finca matriz en su conjunto y no en folios independientes, entendiendo el Registrador que tal exigencia deriva de la directa aplicación al caso del artículo 119 de la Ley Hipotecaria.
Las dudas surgen por el hecho de que las fincas hipotecadas (en este caso, vivienda y desván, respectivamente) no constan inscritas en folios independientes, sino en el folio abierto al conjunto del edificio.

Pues bien, confirma la D.G.R.N. la calificación, señalando que uno de los fundamentos básicos de la legislación inmobiliaria lo constituye el llamado principio de especialidad, que tiende a evitar el confusionismo que puede resultar del cúmulo de asientos vigentes bajo un mismo número del Registro, lo cual impediría la debida claridad que han de tener los libros registrales, y que se traduce en la regla general sancionada en el artículo 243 de la Ley, de que cada finca o entidad hipotecaria aparezca inscrita bajo folio y número especial, con objeto de que los terceros puedan conocer cuánto haga relación al inmueble y a su situación jurídica. Es cierto, sin embargo, que en relación con el caso de las fincas integradas por edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, se permite bien la inscripción del inmueble en su conjunto con los distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente (cfr. artículo 8 número 4), bien que se inscriba como finca independiente cada piso o local (cfr. artículo 8 número 5), y que en el primero de estos supuestos, todos los actos relativos a los pisos del mismo edificio figurarán en el mismo folio registral, con el consiguiente riesgo de confusionismo y perturbación derivada de la falta de separación y claridad de los asientos que el mencionado principio de especialidad exige.
Ahora bien, en cualquier caso es lo cierto que el hecho de que los diferentes pisos o locales de un edificio en propiedad horizontal haya podido inscribirse, según lo señalado, en el mismo folio abierto al conjunto del edificio, no quiere decir que pierdan su condición de finca material independiente, en el sentido de constituir objeto autónomo de tráfico jurídico, y por ello es a este criterio de autonomía funcional y de tráfico al que hay que atender para interpretar la exigencia impuesta por el artículo 119 de la Ley Hipotecaria. Además, en el presente caso, no existe ninguna vinculación entre los dos elementos que se hipotecan que pueda eximir de la distribución de la responsabilidad.
Tampoco cabe en este caso acudir a la aplicación analógica de la norma contenida en el artículo 217 del mismo Reglamento, según el cual cuando se tratare de hipotecar varios derechos integrantes del dominio o participaciones proindiviso de una finca o derecho, podrán acordar los propietarios o titulares respectivos, para los efectos del artículo anterior, la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos, sin que sea necesaria la previa distribución, y ello porque no se trata en este caso de derechos integrantes del dominio o participaciones indivisas de una misma finca o derecho, sino de fincas materiales independientes y funcionalmente autónomas, aunque integradas en un mismo folio registral, y, además, porque falta la determinación de la voluntad de los contratantes de configurar la hipoteca con carácter unitario, lo que en este caso no cabe en modo alguno presumir.

NO INSCRIBIBLIDAD DE MERA ACTA DE MANIFESTACIONES E IMPOSIBILIDAD DE RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS SIN CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES O SENTENCIA JUDICIAL.

Resolución de 28 de Febrero de 2.012 (B.O.E. de 4 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Tal acta se limita a manifestar la identidad el título adquisitivo de una de las fincas inventariadas en una escritura de  adjudicación de herencia y a transcribir la descripción de la finca de procedencia de aquélla, tomada de documento privado existente de liquidación de impuesto. Se han omitido los presupuestos de accesibilidad registral: no tanto por razón del soporte formal (aunque no sea escritura pública), sino más bien por la carencia de contenido de acto o contrato susceptible de inscripción ex artículos 2, 4 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento.

Asimismo, no cabe modificar los asientos registrales a espaldas de los propios titulares articulado en documento auténtico, salvo que haya recaído sentencia judicial que así lo ordene.

HIPOTECA

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SENTENCIA A FAVOR DEL HIPOTECANTE: ENERVA LA POSIBLE APLIACIÓN DEL ARTÍCULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA.

Resolución de 26 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 12 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

No basta con anotación preventiva de sentencia no firme (que no produce modificación jurídico-real) por la que se declara al hipotecante pleno dueño de la finca. Tal anotación únicamente publica registralmente la situación específica en que se halla el inmueble. Al anotante sólo se le asegura que, de producirse la modificación jurídico real declarada por la sentencia, caso de ser firme, tal modificación tendrá efectividad frente a terceros, enervándose así su eventual fe pública registral ex artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Por otro lado, la cobertura hipotecaria no alcanza a los intereses al margen o más allá de la deuda principal. Además, intereses ordinarios y remuneratorios no son englobables, han de tener títulos distintos para su eficacia hipotecaria.

ES NECESARIO ACREDITAR LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL DEL PODER DE LA ENTIDAD ACREEDORA QUE CANCELA LA GARANTÍA HIPOTECARIA INSCRITA.

Resolución de 1 de Marzo de 2.012 (B.O.E. de 4 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Se plantea en este recurso la posibilidad de inscribir una escritura de cancelación de hipoteca sin que se haga referencia, en la misma, a la inscripción en el Registro Mercantil del poder del apoderado de la Entidad acreedora que cancela la garantía, lo que exige el Registrador.
Señala la Dirección General que la doctrina tradicional de ese Centro Directivo sobre la calificación registral de la debida intervención del titular registral en los actos inscribibles que le afectan exige, que en los casos en los que no actúe por sí, sino a través de sus legítimos representantes, aquella se proyecte sobre la legalidad, existencia, subsistencia y suficiencia de la representación en los términos legalmente previstos, y que cuando se trata de personas jurídicas y, en particular, de sociedades mercantiles o cajas de ahorro, como sucede en el presente caso, la identificación de la entidad poderdante no será suficiente para entender válidamente constituida la representación pues ésta dependerá de que la misma haya sido concedida u otorgada por el órgano social representativo adecuado y vigente. Extremos estos que en caso de que el poder sea inscribible en el Registro Mercantil, y el mismo se haya inscrito, corresponderá apreciar al registrador Mercantil competente, por lo que la constancia en la reseña identificativa del documento del que nace la representación de los datos de inscripción en el Registro Mercantil dispensará de cualquier otra prueba al respecto.

Por tanto, cuando falte la previa inscripción en dicho Registro y, no exista previa calificación de la representación por el Registrador Mercantil, deben acreditarse al Registrador de la Propiedad los elementos que determinan la existencia, subsistencia, validez y suficiencia de aquélla.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

LA ANOTACIÓN PREVENTIVA SE EXTINGUE CUANDO LO HACE EL USUFRUCTO SOBRE LA QUE ESTÁ CONSTITUIDA POR HECHO AJENO A LA VOLUNTAD DEL USUFRUCTUARIO.
Resolución de 21 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 16 de Marzo de 2.012).
Descargar Resolución.

Aparece constituida una anotación preventiva de embargo sobre un usufructo vitalicio que, antes de la muerte de la usufructuaria, se vende a la nuda propietaria. Se pretende cancelar la anotación posteriormente al fallecimiento de la usufructuaria, lo que es rechazado por el Registrador al entender que se debe proteger al anotante, pero la Dirección General revoca la calificación porque el usufructo se extingue por una causa ajena a la voluntad de la usufructuaria, su muerte.

COMPRAVENTA/CONTRATOS

CONDICIÓN SUSPENSIVA DE COMPRAVENTA, NO ES CANCELABLE POR LA SOLA SOLICITUD DEL VENDEDOR.

Resolución de 25 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 12 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

No basta con la manifestación unilateral del vendedor (favorecido por el asiento de cancelación solicitado); aunque esté facultado por el comprador para ello, en caso de no acreditarse totalmente que la condición se haya incumplido.

En el presente supuesto, sólo por vía de resolución judicial podrá justificarse erga omnes tal incumplimiento, ya que, si se llegara a demostrar que quien insta la cancelación ha impedido voluntariamente el desenvolvimiento de la condición (cuestión de hecho apreciable por el juez), tal condición ha de darse por cumplida, ex artículo 1.119 del Código Civil.

LA DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD PUEDE SERLO DE VARIOS DE BIENES PRIVATIVOS Y GANANCIALES.

Resolución de 22 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 16 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

En una única escritura se disuelven varias comunidades existentes sobre diferentes bienes también de distinto carácter, privativo y ganancial, de los intervinientes. La Registradora se opone a la inscripción al ser varios los bienes poseídos en común y adjudicarse a uno de los otorgantes un bien en el que originariamente no tenía ningún derecho. La Dirección General revoca la calificación, apelando al principio de la autonomía de la voluntad, al entender que lo único exigible en estos supuestos es que el negocio jurídico extintivo afecte al menos a la totalidad de un bien poseído en común y que pase a ser de titularidad individual (salvo, acaso, el supuesto de titularidades consorciales), y que en ese negocio jurídico concurran los requisitos generales de todo contrato (consentimiento, objeto y causa).

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO

NO CABE EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO CUANDO LOS COMPRADORES SON HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL.

Resolución de 17 de Febrero de 2012 (B.O.E. de 13 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Se presenta para su inscripción un auto firme dictado en un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo de una finca.

El Registrador no considera que haya tracto interrumpido que reanudar, pues del mismo auto resulta que la promotora del expediente de dominio adquirió por compra en documento privado a los herederos de la titular registral.

La Dirección General rechaza el recurso pues no puede decirse que exista efectiva interrupción del tracto cuando los promotores del expediente son los compradores de los herederos del titular registral, pues, si bien es cierto que el artículo 40 a) de la Ley Hipotecaria parece presuponer que hay interrupción cuando al menos «alguna» relación jurídica inmobiliaria no tiene acceso al Registro, no lo es menos, que en otros lugares de la propia legislación hipotecaria, se reconoce la inscripción directa a favor del adquirente de los bienes cuando la enajenación ha sido otorgada por los herederos del titular registral (cfr. artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 209 del Reglamento Hipotecario).

URBANISMO/DIVISIÓN

EL CUMPLIMIENTO DE UN CONVENIO DE REPARCELACIÓN QUE ALTERA LA PREVISIÓN LEGAL DEBE ACREDITARSE DOCUMENTALMENTE, AUNQUE EL ALCALDE DEL MUNICIPIO LO AFIRME EN ESCRITURA.

Resolución de 27 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 29 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

El Registrador exige acreditar en una reparcelación que se han cumplido los deberes de cesión obligatoria de suelo o la prestación económica sustitutoria. La calificación es confirmada por la Dirección General, ya que entiende que si la previsión de la norma es que la aprobación definitiva del proyecto produce la transmisión de las fincas de reemplazo en beneficio de los particulares y la cesión a la administración de los terrenos de cesión obligatoria así como de aquellos en que se materializa su aprovechamiento, cualquier alteración por convenio de la previsión legal debe ser objeto de acreditación y justificación, a pesar de que el propio Alcalde ratificó en escritura pública eso no basta al Centro directivo que considera que debe acreditarse documentalmente al Registrador.

EL TRASLADO DE CARGAS AL DISOLVER UNA COMUNIDAD Y DIVIDIR LA FINCA REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DE LOS ACREEDORES.

Resolución de 20 de Febrero de 2012 (B.O.E. de 13 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Dividida una finca en dos distintas y adjudicada cada una de ellas a cada uno de los dos condóminos se solicita expresamente por los mismos que las cargas que afectan exclusivamente a la mitad indivisa que en la total cosa tenía uno de ellos, se arrastren por subrogación real a la finca que le ha sido adjudicada en la división y la subsiguiente inscripción, como libre de cargas, de la finca adjudicada al otro condómino. La división y disolución se sujetan a la condición suspensiva de que se hayan citado a los titulares de esas cargas para que concurran a esa división. Solo consta notificado uno de los titulares y además resulta que uno de esos titulares, en su nombre y como mandatario verbal de los otros, ha comparecido y se ha opuesto a la división. El Registrador suspende la inscripción dado el derecho de oposición que tiene los acreedores y que se ha ejercitado, al menos, por uno de ellos.

La D.G.R.N., a pesar de entender que en casos como el presente ha de primar el derecho de los condóminos a extinguir el condominio (pues mantienen todas sus facultades dispositivas) sobre el de los acreedores, que pueden pedir medidas cautelares o impugnar, desestima el recurso pues la efectividad del negocio celebrado se halla sujeta por pacto de las partes a una condición suspensiva que no se acredita haberse cumplido.

CONDICIÓN RESOLUTORIA

CONDICIÓN  RESOLUTORIA EXPLÍCITA: MISMOS REQUISITOS DE SIEMPRE PARA LA REINSCRIPCIÓN A FAVOR DEL TRANSMITENTE.

Resolución de 25 de Enero de 2012. (B.O.E. de 12 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Se precisa aportar el título del transmitente del que resulte de derecho de reintegración, notificación fehaciente al adquirente de la resolución, sin que exista oposición de éste y consignación íntegra del importe recibido sin poder deducir cantidad alguna por virtud de cláusula penal. En este caso, tras la calificación se presenta en el Registro acta de manifestaciones oponiéndose el acreditado a la resolución, lo cual contribuye adicionalmente a la necesidad de resolución judicial, en tal hipótesis, para la conseguir la resolución.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

EL CERTIFICADO DE FIN DE OBRA PUEDE SUSTITUIRSE POR OTROS DOCUMENTOS.

Resolución de 16 de Febrero de 2012. (B.O.E. de 13 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Se presenta acta notarial de final de obra que no incluye el certificado de finalización expedido por su Arquitecto-Director de la obra. Se incorpora documentación expedida por el Secretario del Ayuntamiento comprensiva del decreto de la Alcaldía por el que se concede licencia de primera ocupación y se hace constar también que se han visto el certificado final de obra y el informe favorable de los servicios técnicos municipales.

La Dirección General estima el recurso, apoyándose en la redacción dada al artículo 20 de la Ley de Suelo por el DRL 8/2011, de 1 de julio, por lo que se admite que dicha certificación sea suplida por cualquier otro documento administrativo que lleve implícita o presuponga esa misma aseveración por técnico especializado, máxime si ese otro documento es expedido por organismo competente en materia urbanística, como ocurre en el caso de los Ayuntamientos.

NO ES NECESARIO ACREDITAR DE CÉDULA DE HABITABILIDAD EN BALEARES, CONSTANDO LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN, PARA INSCRIBIR LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA.

Resolución de 1 de Marzo de 2.012 (B.O.E. de 4 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Se debate en este expediente sobre la aplicación de los requisitos exigidos por el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo (en su redacción dada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio) a un acta de declaración de final de obra autorizada después de su entrada en vigor pero que se refiere a una obra que fue finalizada antes conforme al certificado del técnico.

Pues bien, señala la Dirección General que estando vigente la norma citada en el momento del otorgamiento del acta calificada, dicho texto legal deberá ser el canon normativo que se aplique para dilucidar la cuestión de fondo planteada.

Incluso, señala, tratándose de actas o escrituras autorizadas con anterioridad a la entrada en vigor de una determina norma de protección de legalidad urbanística pero presentadas en el Registro de la Propiedad durante su vigencia, debe exigir el Registrador su aplicación, pues el objeto de su calificación se extiende a los requisitos exigidos para la inscripción.

Y, en el presente caso, resulta que la legislación balear en materia de disciplina urbanística sujeta el uso de las edificaciones a un doble control previo: uno, aplicable a toda clase de edificación, y consistente en la comprobación por la administración municipal de la adecuación del destino dado a la edificación a la norma de ordenación urbana y, otro, aplicable sólo a las edificaciones destinadas a usos residenciales, y consistente en la comprobación por la administración autonómica de la adecuación de la edificación a las condiciones de habitabilidad previstas por la legislación sobre higiene, dimensionamiento e instalación para el diseño y la habitabilidad de viviendas.
Pero ese doble control administrativo de ámbito autonómico, previo a la utilización de la edificación de carácter residencial, no es exigido por el artículo 20.1 b) de la Ley de Suelo para la inscripción de la declaración de obra nueva, en cuanto no exige que se acredite que la edificación cuya obra se declara reúne las condiciones de habitabilidad establecidas por la legislación que en materia de vivienda o calidad de la edificación sea aplicable. Por tanto, una vez acreditado a través de la licencia de primera ocupación que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la norma de ordenación urbana, no puede cerrarse el Registro por razón de la falta de justificación de la obtención de cédula de habitabilidad.

Así, no todos los requisitos previstos por la legislación autonómica para iniciar la utilización de edificaciones lo son para inscribir la declaración de su obra en el Registro de la Propiedad. Únicamente lo serán aquellos que la legislación estatal configure como de cumplimiento necesariamente previo a la inscripción. Y, todo ello, sin perjuicio de la prescripción de la acción urbanística correspondiente y sus efectos.

CONCURSO DE ACREEDORES

Los efectos de la declaración del concurso de acreedores no quedan subordinados a su constancia registral

LOS EFECTOS DE LA DECLARACIÓN DEL CONCURSO NO QUEDAN SUBORDINADOS A SU CONSTANCIA REGISTRAL. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LOS ASIENTOS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD SE COORDINA CON EL ACCESO TELEMÁTICO AL REGISTRO MERCANTIL.

Resoluciones de 15 y 16 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 13 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se parte de los siguientes datos relevantes: Suscrito un documento privado sin los requisitos del artículo 1.227 del Código Civil, por las empresas que forman una UTE y una sociedad constructora por la  ésta última se obligaba a la construcción de ciertas plazas de aparcamiento, se incluyen los pactos siguientes: caso de quedar pagos pendientes, una vez finalizadas y entregadas las plazas, la UTE  daría en pago bien a la constructora, o bien a la persona física o jurídica que ésta designara, una serie de plazas de aparcamiento.

Así, en cumplimiento de lo pactado, los miembros de la UTE transmiten a persona designada por la constructora, que recibe y adquiere en pago de la deuda existente, prevista en el documento, ciertas plazas de aparcamiento.

La Registradora, previa consulta telemática al Registro Mercantil, del que resulta la situación de concurso de una de las sociedades que forman la UTE, suspende la inscripción, entre otros, por los siguientes defectos que son el objeto de este recurso: 1º) Falta de causa de la transmisión que se hace a la empresa tercera, es decir, a la persona designada por la constructora; 2º) Falta de autorización judicial para la transmisión, dada la situación concursal de una de las partícipes en UTE, si bien bastaría consentimiento de los administradores concursales si el acto pertenece al giro o tráfico de la empresa.

El recurrente aduce la existencia de una causa solvendi, la cual, a juicio del Centro Directivo sólo justificaría la transmisión de la constructora a las empresas que integran la UTE, partes pactantes, pero no en cuanto al tercero designado por las primeras.

El segundo defecto también es confirmado, toda vez que, señala, los efectos de la declaración de concurso su inscripción o anotación en el Registro, al derivar los mismos con carácter inmediato del auto de declaración de concurso (cfr. artículo 21.2 de la Ley Concursal), no pueden subordinarse su efectividad a su constancia registral, pues son una consecuencia del régimen sustantivo previsto en la Ley Concursal que determina el carácter anulable de los actos del deudor que no se sujeten al régimen del artículo 40 de la Ley Concursal y la nulidad de pleno derecho de las actuaciones de órganos judiciales o administrativos distintos del juez del concurso, en los términos señalados en el artículo 55.3 de la Ley Concursal.

Además, el Centro Directivo, alejándose de la doctrina otras resoluciones, da luz verde a la consulta telématica del Registro Mercantil, en el marco de la calificación del Registrador de la Propiedad, interpretando muy ampliamente el artículo 18 de la Ley Hipotecaria.

LA CALIFICACIÓN DE LA CAPACIDAD PERMITE AL REGISTRADOR CONSULTAR EL REGISTRO MERCANTIL PARA VER SI UNO DE LOS OTORGANTES ESTÁ EN CONCURSO.

Resolución de 27 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 29 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de dación en pago de “deudas concursales”, sin que en  la escritura de diga que la sociedad adjudicante-deudora se encuentre en concurso. El Registrador consulta el Registro Mercantil descubriendo tal situación, y exige que se inscriba el convenio del concurso para ver si hay limitaciones o prohibiciones de disponer que pudiesen afectar a los bienes transmitidos. La Dirección General confirma el criterio del Registrador al entender que la calificación registral le permite consultar el Registro Mercantil para ver esa situación de concurso, y que ello no se contradice el juicio de suficiencia del Notario, si bien niega que se deba inscribir el convenio como una medida necesaria para cumplir con el principio de tracto sucesivo. Lo necesario es hacer constar las medidas prohibitivas o limitativas del poder de disposición que puedan afectar a los bienes inmuebles.

HIPOTECANTE NO DEUDOR CONCURSADO PRECISA INTERVENCIÓN JUDICIAL. NO CIERRA EL REGISTRO LA OMISIÓN DE LA RESEÑA DE LA TITULARIDAD REAL EX ARTÍCULO 2.n) DE LA LEY 10/2.010.

Resolución de 26 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 12 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

El orden de presentación registral es el siguiente:

1º)- Escritura de constitución de hipoteca sobre bienes privativos en garantía de deuda reconocida por el otro cónyuge a favor de una Sociedad;2º)- Mandamiento judicial de declaración en concurso voluntario de ambos cónyuges mediante auto de fecha anterior a la escritura mencionada.
Se resuelve por la Dirección General que el declarado en concurso, antes de la aceptación de los administradores concursales, precisa intervención judicial para constituir obligaciones patrimoniales que incrementen la masa pasiva y constituir hipoteca. No cabe desconocer, al amparo del principio de prioridad las limitaciones de la facultad de disposición de la hipotecante, según el artículo 40 de la Ley Concursal.  No cabe excepcionar la intervención judicial al amparo del artículo 44 de la mencionada Ley, toda vez que una persona física no empresaria carece de ese tráfico o giro ordinario. Además, el acreedor hipotecario que contrata con los concursados no es tercero respecto de la hipoteca que la concursada constituye a su favor y, por su condición de acreedor, tampoco se puede considerar tercero respecto de la situación concursal, dada la necesaria integración en la masa pasiva de todos los créditos contra el deudor e incluso, de los contraídos por su cónyuge si de ellos deben responder los bienes gananciales o comunes (artículo 49 de la Ley Concursal).

PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL Y CONCURSO DEL HIPOTECANTE.

Resolución de 20 de Febrero de 2012. (B.O.E. de 13 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

La cuestión que se debate en este recurso plantea la posibilidad de expedición, dentro de un expediente de ejecución extrajudicial hipotecaria, de la certificación de titularidad y cargas, así como la práctica de la nota marginal prevista en el artículo 236 b) 2.º del Reglamento Hipotecario, cuando en el Registro consta anotada preventivamente la declaración de concurso del hipotecante. Hay que destacar que el procedimiento de ejecución extrajudicial se inicia transcurrido más de un año de la declaración de concurso y en el Registro no hay constancia alguna relativa a la afección del bien hipotecado a la actividad profesional o empresarial del concursado o a una unidad productiva de su titularidad.

La D.G.R.N. confirma la calificación del Registrador. Señala que uno de los objetivos de la Ley Concursal, fue el de acabar con la dispersión procesal hasta entonces existente derivada del reconocimiento legal del derecho de separación a los acreedores con privilegio especial, singularmente los acreedores con garantía de hipoteca sobre bienes inmuebles, para hacer posible la continuidad de la actividad empresarial. No obstante, este principio tiene excepciones en los casos en los que el bien hipotecado no forme parte del negocio o no sea imprescindible para la continuidad de él, y que la competencia para apreciar esas excepciones corresponde exclusivamente al Juez del Concurso y en ningún caso al Registrador, tal y como se recoge tras la reciente reforma legal (por la Ley 38/2011) del artículo 56 de la Ley Concursal, reforma que entrará en vigor el 1 de Enero de 2.013. Por ello, concluye que el Registrador deberá de abstenerse de expedir el certificado de dominio y cargas y de practicar la consiguiente nota marginal, informativa del procedimiento de ejecución extrajudicial, en tanto no conste el pronunciamiento del juez competente sobre que los bienes hipotecados no están afectos a la actividad empresarial o profesional del concursado, o que, aun estando afectos, ha transcurrido más de un año desde la declaración del concurso sin abrirse el periodo de liquidación, o que se ha firmado un convenio cuyo contenido no se ve afectado por la ejecución individual de dichos bienes.

DERECHO DE SUPERFICIE

DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE PARTE DE UNA FINCA: NO SE PRECISA  LA PREVIA SEGREGACIÓN O INDIVIDUALIZACIÓN JURÍDICA ANÁLOGA DE LA MISMA.

Resolución de 15 de Febrero de 2012. (B.O.E. de 13 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Tal asertación es lógica, se respeta cumplidamente el principio de especialidad registral por constar definida la superficie concreta por ocupar (la cubierta de determinada nave industrial descrita íntegramente), la duración del derecho, el canon, la forma de pago, y además  los términos en que se pacta el ejercicio del derecho; pero no es indispensable la apertura de un nuevo folio para la parte de finca afectada por tal derecho de superficie.

DERECHO DE SUCESIONES

LA NOTIFICACIÓN A LOS HEREDEROS EN EL EXTRANJERO, SEGÚN LA LEY GALLEGA, NO PUEDE HACERSE POR CORREO.

Resolución de 27 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 29 de Marzo de 2.012). Descargar Resolución.

Se discute si conforme a los efectos de lo dispuesto en los artículos 296 y 307 de la Ley 2/2006, de 14 de junio de Derecho Civil de Galicia, basta respecto a la notificación realizada por el Notario, la remisión, por correo certificado sin acuse de recibo, de la cédula de notificación a los herederos domiciliados en el Reino Unido, concluyendo la Dirección General que no, ya que tras distinguir entre actas de remisión de documentos por correo y actas de notificación y requerimiento, exige que cuando hayan de realizarse en el extranjero se utilice el exhorto notarial, el exhorto consular, si el país de destino lo autoriza a las autoridades consulares españolas, en la forma prevista en los tratados internacionales, y tratándose de países de la Unión Europea, mediante el procedimiento previsto en el Reglamento número 1393/2007 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 13 de noviembre de 2007, relativo a la notificación y al traslado en los Estados miembros de documentos judiciales y extrajudiciales en materia civil y mercantil, admitido por todos los países de la Unión Europea.

LA DECLARACIÓN DE UN BIEN COMO PRIVATIVO EN UN TESTAMENTO NO DESVIRTÚA LA PRESUNCIÓN DE GANANCIALIDAD RESULTANTE DE LA ESCRITURA DE COMPRA.

Resolución de 29 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 4 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

Se pretende adjudicar a los legatarios de un bien declarado en el testamento como privativo, cuando consta en el Registro que es presuntivamente ganancial, lo que no permite la Dirección General, mientras que los herederos del cónyuge perjudicado por tal aseveración no presten su consentimiento a la misma.

RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS PROCEDENTES DE UNA HERENCIA: REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DE TODOS LOS OTORGANTES DEL DOCUMENTO QUE MOTIVÓ LA INSCRIPCIÓN, SALVO QUE DEL PROPIO DOCUMENTO RESULTE EL ERROR.

Resolución de 29 de Febrero de 2.012 (B.O.E. de 4 de Mayo de 2.012). Descargar Resolución.

En el supuesto al que se refiere el presente recurso, se presenta a inscripción una escritura de aclaración y subsanación, por las que se pretende rectificar determinados errores que, según se expresa, han determinado que los asientos del Registro no se ajusten a la realidad respecto de las fincas que se describen y fueron objeto de adjudicación por determinada herencia mediante auto judicial, por el que se aprobó el acuerdo transaccional al que llegaron todos los herederos, dando fin al procedimiento para la división judicial de la herencia. Se da la circunstancia de que dichos documentos notariales subsanatorios son otorgados no por todos los firmantes del referido acuerdo transaccional sino únicamente por los titulares registrales y únicos adjudicatarios de las dos fincas cuya descripción es objeto de la rectificación pretendida.

El Registrador considera necesario aportar nuevo documento otorgado por todos los interesados en la rectificación, teniendo en cuenta que como interesados hay que incluir no sólo a los titulares registrales, sino también a todos aquellos que otorgaron el documento defectuoso.
La D.G.R.N. señala que si lo que realmente se rectifica no es un error del Registro sino de la formalización de negocios que hayan accedido al mismo, será necesario para su reflejo tabular el consentimiento del titular registral pero también que tales rectificaciones sean eficaces por sí mismas y esa eficacia no puede admitirse si no es consentida por todos los que fueron parte en aquéllos.
En el presente caso, se trata de rectificar errores padecidos en los documentos primitivos presentados a inscripción, de suerte que es necesario en este caso el consentimiento de los interesados, y no habiéndose acreditado fehacientemente el error, debe exigirse el consentimiento de todos los interesados en la partición aprobada judicialmente o, en su defecto, la correspondiente resolución judicial.

Ahora bien, si del cotejo del auto judicial que aprueba la partición con los asientos registrales resultara que la descripción de las fincas en el citado auto no se corresponde con la que consta en el folio de las fincas registrales reseñadas en el mismo auto, los únicos interesados, al reunir la condición de titulares registrales de las dos fincas descritas podrían realizar la rectificación del asiento, al no existir otros titulares de derechos inscritos que puedan ser perjudicados. Se trataría de una aclaración realizada por quienes, según los términos en los que se realiza, únicamente pueden ver menoscabada su posición contractual, ya que lo que se hace es despejar las dudas existentes sobre la descripción de las fincas a ellos adjudicadas. No sería necesario, por tanto, exigir que también constara nuevamente el consentimiento de los adjudicatarios de otras fincas cuyos asientos registrales no son objeto de rectificación alguna.

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