Resoluciones de la DGRN marzo – abril 2012 (Civil)

JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE REPRESENTACIÓN

AUTOCONTRATACIÓN EN SOCIEDADES: DEBE SALVARSE Y ACREDITARSE MEDIANTE LA OPORTUNA AUTORIZACIÓN DE LA JUNTA GENERAL.


Resolución de 13 de Febrero de 2.012 (B.O.E. de 8 de Marzo de 2.012).

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Son hechos relevantes para la resolución de este recurso los siguientes:
a) En la escritura presentada, un Banco concede un préstamo con carácter solidario a dos sociedades y en garantía del mismo constituye hipoteca sobre una finca propiedad de una de ellas.
b) Las dos sociedades aparecen representadas, respectivamente, por dos administradores mancomunados, siendo las mismas personas en ambas sociedades.
c) La Registradora califica negativamente el documento presentado considerando que el juicio notarial de suficiencia es incongruente, al concurrir en una misma persona el doble carácter de representante del prestatario y del hipotecante, y al existir conflicto de intereses o autocontratación que no se ha salvado.
Confirma la D.G.R.N., la nota de calificación, señalando que la autocontratación, si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar siempre en el ámbito de la calificación registral, teniendo en cuenta la falta de imparcialidad del autocontratante (por cuanto ocupa una posición de juez y parte que le habilita para la autotutela del propio derecho) y el potencial perjuicio para el representante, produce la nulidad del negocio salvo que se acredite la licencia o autorización del dominus. Razón por la cual, señala, el Registrador, antes de practicar el asiento, deberá calificar, conforme a dicho precepto, si se da, según el contenido del título, el supuesto de autocontratación con conflicto de intereses y en caso afirmativo, si existe la licencia, autorización o ratificación del dominus negotii que permita salvar dicha autocontratación.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

EL DECRETO JUDICIAL PARA LA CANCELACIÓN DE CARGAS E INSCRIPCIONES POSTERIORES DEBE ESTAR MOTIVADO.
Resolución de 22 de Octubre de 2.011 (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012).

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No cabe diligencia de ordenación para cancelar tras la adjudicación, debe ser Decreto judicial (ex artículo 206.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y estar motivado, pues, aunque, registralmente, la ejecución de una carga preferente debe llevar consigo la cancelación del embargo o inscripción que la motivó así como de las cargas e inscripciones que constaron más tarde en el Registro, la operatividad de esta norma no es automática, porque exige previamente un acto de valoración por la autoridad judicial y, en su caso, consignación del sobrante que pudiera resultar de la venta o adjudicación a favor de los interesados, entre los que se encuentran los titulares de cargas de inferior rango. Puede haber, incluso, excepciones de asientos posteriores no cancelables (como una anotación de demanda en la que se inste la declaración de un crédito preferente).

INSCRIPCIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES.


Resolución de 6 de Febrero de 2012.  (B.O.E. de 1 de Marzo de 2.012).

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Constituye el objeto de este recurso determinar si una sentencia firme por la que se declara la resolución, por incumplimiento, de un contrato de compraventa de una finca, es susceptible de tener acceso directo al Registro de la Propiedad. Es importante consignar que se había solicitado en la demanda que inició el pleito la correspondiente anotación preventiva, que se practicó en el Registro, y que del expediente no resulta que hubiese derechos inscritos o anotados a favor de terceros sobre la finca concernida.
En la nota de calificación se señala que la sentencia a la que se refiere el mandamiento presentado no ordena específicamente la cancelación de la inscripción registral correspondiente, siendo así que las inscripciones sólo pueden cancelarse, según el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, por sentencia firme contra la que no se halle pendiente recurso de casación
Pues bien, señala la Dirección General que su doctrina ha sido constante a la hora de reconocer que el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.
Y, admite el recurso señalando que, en este caso, no resultando del expediente la existencia de derechos de terceros, ni de sus correspondientes asientos, no procede cancelación alguna por razón de la resolución que declara la sentencia firme, cuyo testimonio fue objeto de presentación en el Registro, sino la reinscripción a favor de la entidad vendedora, con el efecto extintivo sobre el asiento que le precede en el tracto.

DETERMINACIÓN E INDIVIDUALIZACIÓN DE PLAZA DE GARAJE PARA SU INSCRIPCIÓN.
Resolución de 5 de Diciembre de 2.011. (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012).

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No puede inscribirse al no indicarse la cuota indivisa o porción física de la finca registral que le corresponde ni las circunstancias del pertinente titular registral.
Se recuerda que la inscripción de plazas de garaje en el Registro de la Propiedad puede acogerse a diferentes fórmulas (división horizontal, comunidad ordinaria, comunidad organizada y permanente, copropiedad con asignación de uso, etcétera). Lo que no es posible es la inscripción de una plaza de garaje sin fijación de la cuota indivisa, tratándose de comunidad ordinaria; o sin la descripción perimetral de la plaza dentro del local del que forma parte que permita la apertura de folio independiente para la misma, además de la especificación de la cuota, si lo que se pretende es la inscripción de comunidad especial con asignación de uso.

CANCELACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER POR SILENCIO ADMINISTRATIVO.

Resolución de 13 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 30 de Enero de 2.012).

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Se plantea en el presente recurso la cuestión de si cabe estimar producido el silencio administrativo positivo, como equivalente al consentimiento expreso, a los efectos de poder acceder a la cancelación de la anotación de prohibición de disponer y de las limitaciones establecidas a favor de la Administración Pública que constan en el Registro en relación con la finca a que se refiere el presente recurso. El Registrador exige el consentimiento de la Administración afectada.
La Dirección General rechaza el recurso señalando que la técnica del silencio administrativo -positivo o negativo- sólo puede aplicarse en relación con el ejercicio de aquellas facultades de la Administración que, por medio del correspondiente procedimiento, concluyen en un acto administrativo. El consentimiento cancelatorio, aunque sea en este caso un acto de la Administración, no es en rigor ningún acto administrativo, pues la cancelación registral no está sujeta al Derecho administrativo, sino al Derecho hipotecario o registral, revisable por el Orden Jurisdiccional Civil.

DEFENSA DEL TITULAR REGISTRAL: DEBE INTERVENIR EN EL PROCEDIMIENTO QUE AFECTA A SU INSCRIPCIÓN.

Resolución de 11 de Febrero de 2012 (B.O.E. de 8 de Marzo de 2.012).

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El principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento.
Y, por ello, es claro que en este supuesto el recurso no puede prosperar por existir una evidente falta de tracto al constar la finca objeto del procedimiento judicial y respecto de la que se solicita la alteración del contenido del registro, inscrita a nombre de personas distintas de la sociedad demandada.

LA NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR FAX AL NOTARIO AUTORIZANTE ES VÁLIDA Y DETERMINA EL COMIENZO DEL PLAZO PARA RECURRIR.

Resolución de 2 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 20  de Febrero de 2.012).

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La Dirección General, amparándose en la sentencia de Tribunal Supremo de 20 de septiembre de 2011 que, al interpretar el artículo 322 de la Ley Hipotecaria entiende que el Notario autorizante de la escritura calificada no es “interesado” por la calificación, ya que no es el presentante de la relación jurídico real, y, por lo tanto, la notificación realizada por fax sí inicia el plazo para recurrir respecto de este funcionario, pero no respecto del interesado que no tendrá los medios técnicos para entenderse notificado. En consecuencia, respecto del Notario, cambiando su criterio mantenido hasta 2.009, la Dirección General entiende que sí es válida la utilización del telefax, sin que pueda ignorar ni dar por no recibidos los documentos que por tal vía se les remitan.

ES POSIBLE LA CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES ORDENADA POR SENTENCIA SIN NECESIDAD DE CITAR A LOS TITULARES DE INSCRIPCIONES POSTERIORES QUE SUBSISTEN.

Resolución de 1 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 20  de Febrero de 2.012).

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Se debate la posibilidad de inscribir una sentencia, que declara la nulidad de determinadas inscripciones, cuando con posterioridad a las mismas aparecen derechos inscritos y anotados, cuyos titulares registrales no han sido citados, ni han sido parte, en el procedimiento judicial en el que se declara la nulidad. La Dirección General revoca la calificación registral, ya que las inscripciones posteriores subsisten, no se cancelan, por lo que no se ven afectados por la cancelación de las inscripciones que se practicaron por los títulos declarados nulos.

BIENES DE LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA

LA ADJUDICACIÓN DIRECTA EN CONCURSO DE BIEN PATRIMONIAL EXIGE ESCRITURA PÚBLICA, NO BASTANDO CON CERTIFICIFICACIÓN ADMINISTRATIVA.

Resolución de 5 de Diciembre de 2.011. (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012).

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La certificación administrativa del acuerdo del Pleno y del Decreto de adjudicación no reproduce el contenido del negocio o título material.
En definitiva, el iter previo a la definitiva adjudicación del contrato se rige por la legislación administrativa, pero la formalización y generación de efectos contractuales por la legislación civil.

HIPOTECA

EN UNA HIPOTECA DE MÁXIMO ES POSIBLE DE MUTUO ACUERDO ACOGERSE A LA EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL Y DETERMINAR EL SALDO DEUDOR EN ACTA  SIN EL CONSENTIMIENTO DE LOS ACREEDORES POSTERIORES.

Resolución de 23 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 20  de Febrero de 2.012).

Se discute si, constando inscrita en el Registro hipoteca en garantía de crédito en cuenta corriente en cuya inscripción consta la posibilidad de que el acreedor ejecute dicha hipoteca por la vía del procedimiento extrajudicial ante Notario, es posible hacer constar en el Registro la fijación del saldo por acuerdo entre acreedor y deudor existiendo cargas posteriores.
El Centro Directivo revoca la calificación invocando la justificación legal de la introducción del sistema de determinación de saldo en nuestro ordenamiento, la posibilidad de que coincidieran titulo declarativo y ejecutivo de la hipoteca. Y si la determinación de la deuda exigible viene amparada, como en el presente caso, por el acuerdo de deudor y acreedor, no se deben plantear mayores objeciones. Respecto de los acreedores posteriores, la determinación del saldo, no les perjudica su derecho a obtener el sobrante en caso de subasta no se modifica, ni tampoco el de ser notificados y a satisfacer el importe reclamado subrogándose en el lugar del acreedor ejecutante.

 PARA CANCELAR UNA HIPOTECA CAMBIARIA HAY QUE INUTILIZAR LAS LETRAS DE CAMBIO, AÚN SIENDO LA HIPOTECA NULA.

Resolución de 2 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 20  de Febrero de 2.012).

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Se declara judicialmente la nulidad de una hipoteca en garantía de unas letras de cambio (también declaradas nulas) por suplantación en la constitución del dueño de la finca. El verdadero dueño solicita la cancelación de la hipoteca en el Registro, lo que se niega por el Registrador ya que no se acredita la inutilización de los títulos cambiarios, lo que es confirmado por la Dirección General, al sostener que de otro modo se produciría indefensión del titular registral, habiendo debido, para conseguir la cancelación, dirigirse en el procedimiento judicial contra el legítimo tenedor de las cambiales garantizadas.

SE PUEDE CANCELAR UNA HIPOTECA POR CONFUSIÓN MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA.

Resolución de 7 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 3 de Marzo de 2.012).

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La Dirección General entiende que basta una instancia privada con firma legitimada para cancelar una hipoteca por confusión entre acreedor y dueño de la finca si así resulta del propio historial registral y sin necesidad de otorgar escritura privada.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

ANOTACIÓN CADUCADA IMPRORROGABLE, SEGUIDA DE NUEVA ANOTACIÓN NO CANCELABLE.


Resolución de 6 de Octubre de 2.011. (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012).

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No se cancela esta última anotación vigente y con entidad propia, al ser un asiento vigente que se encuentra bajo la salvaguardia judicial.

PRACTICADO ERRÓNEAMENTE UN ASIENTO NO CABE RECURSO CONTRA ESA CALIFICACIÓN SINO QUE DEBE ACUDIRSE AL PROCEDIMIENO DE RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS

Resolución de 28 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 20  de Febrero de 2.012).

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Se solicita una ampliación de un embargo existente, y la Registradora practica una anotación nueva y distinta de la que se pretende ampliar. La Dirección General confirma la calificación instando al recurrente a pedir la rectificación de errores del Registro.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO

REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: EXPEDIENTE DE DOMINIO. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.


Resolución de 6 de Octubre de 2.011. (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012).

La citación del titular registral o sus causahabientes en el expediente se debe a que sus derechos se exponen al efecto cancelatorio que entrañan las inscripciones contradictorias. El principio de especialidad se proyecta en la necesaria constancia de las circunstancias personales de las inscripciones, ex  el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, y en la expresión de las partes indivisas de su artículo 54.

REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO CUANDO EL ACTUAL DUEÑO ADQUIRIÓ DEL TITULAR REGISTRAL: NO CABE EXPEDIENTE DE DOMINIO.

Resolución de 3 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 1 de Marzo de 2.012).

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Habría que otorgar escritura pública de elevación de documento privado.

TRACTO SUCESIVO ABREVIADO EX ARTÍCULO 20.5.1 DE LA LEY HIPOTECARIA.

Resolución de 16 de Noviembre de 2.011. (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012).

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Se permite la inscripción de una escritura de elevación a público de compraventa previamente celebrada en documento privado, compareciendo  los mismos compradores y todos los herederos de los cónyuges vendedores. No hay inconveniente a la hora de rectificar el segundo apellido de la vendedora fallecida, al contar con el consentimiento en escritura de todos los interesados: no cabe  lugar  a la existencia de dudas  fundadas al respecto, sobre este punto.

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.

Resolución de 4 de Febrero de 2.012 (B.O.E. de 1 de Marzo de 2.012).

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Constituye el objeto de este recurso determinar si es inscribible el testimonio de un auto judicial firme, por el que se resuelve un expediente de dominio para inmatriculación de finca, que declara justificada la titularidad dominical de una finca, pese a las dudas del Registrador sobre si dicha finca forma parte de otra de mayor extensión inscrita a nombre de un tercero.
La Dirección General confirma la nota de calificación, pues en el presente caso no se han cumplido los requisitos establecidos por los artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria, en orden a la intervención en el expediente de la persona titular de la inscripción contradictoria o sus causahabientes de quienes puede proceder la finca a juicio del Registrador –expresado en su certificación–, por lo que o bien el Juez hace una expresa valoración de identidad de la finca o bien se procede a los trámites de la reanudación de tracto, en cuyo caso de conformidad con el artículo 286 del Reglamento Hipotecario sería precisa la cancelación de la inscripción contradictoria a que se refiere dicho artículo 202 de la Ley Hipotecaria.

EL TRACTO NO QUEDA INTERRUMPIDO CUANDO LA HEREDERA DEL TITULAR REGISTRAL APORTA A SU SOCIEDAD CONYUGAL DE GANANCIALES.

Resolución de 6 de Febrero de 2.012.  (B.O.E. de 1 de Marzo de 2.012).

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La cuestión que se discute en el presente recurso es la posibilidad de reanudar el tracto sucesivo interrumpido, por medio del oportuno expediente de dominio, cuando la esposa (que luego aportó la finca a la sociedad de gananciales) adquirió la finca por herencia de la titular registral, o bien, como estima la Registradora es preciso realizar la partición de dicha herencia, además de los correspondientes documentos sucesorios.
La Dirección General confirma la nota, señalando que no cabe acudir al expediente de reanudación de tracto, cuando no existe propiamente tracto interrumpido. Esto ocurre en los supuestos en los que el promotor ha adquirido del titular registral, incluso cuando adquirió de sus herederos. La razón es el carácter excepcional y supletorio de este expediente respecto de los supuestos de rectificación de inexactitud registral contemplados en la legislación hipotecaria que considera como supuesto normal el de la aportación del título correspondiente

NO ES POSIBLE INSCRIBIR UN EXCESO DE CABIDA EN VIRTUD DE EXPEDIENTE JUDICIAL SI TAL EXCESO DERIVA DE UNA ESCRITURA DE AGREGACIÓN DE FINCAS.

Resolución de 7 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 3 de Marzo de 2.012).

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Se presenta en el Registro testimonio de un expediente de dominio tramitado al efecto de inscribir un exceso de cabida de una finca, acompañado de una escritura de agregación a la misma finca de otras fincas colindantes. Dicha escritura se presentó a requerimiento de la Registradora.
La Dirección General entiende que el expediente de dominio es, en este caso, título supletorio, y no puede utilizarse cuando existe un título original, cual es la escritura de agregación, que es la que se debe inscribir, subsanando los defectos que tuviere.

EL DOCUMENTO PRIVADO LIQUIDADO NO ES TÍTULO PARA INMATRICULAR.

Resolución de 23 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 20  de Febrero de 2.012).

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Se presenta como primer título de los dos necesarios para la inmatriculación de una finca un documento privado de compraventa liquidado fiscalmente. La Dirección General confirma la nota negativa, al aplicar la doctrina establecida en la Sentencia del Tribunal Supremo, de 31 de enero de 2.001, al señalar que la fehaciencia debe ser, no de la fecha (liquidación del impuesto), sino del contenido del documento, lo cual exige documento público.

URBANISMO

INALTERABILIDAD DE LAS UNIDADES DE EJECUCIÓN YA DELIMITADAS  SIN PREVIA MODIFICACIÓN DEL INSTRUMENTO DE PLANEAMIENTO U ORDENACIÓN.


Resolución de 8 de Noviembre de 2.011. (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012).

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Iniciada la gestión urbanística en un sector a través de un sistema de actuación urbanística (en este caso de compensación), no cabe modificar ni las unidades de actuación delimitadas en el planeamiento ni parcialmente el sistema de ejecución sin los mismos trámites que para su aprobación.

SUPERVISIÓN  NOTARIAL Y REGISTRAL DE LA TRANSMISIÓN DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL.

Resolución de 17 de Noviembre de 2.011. (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012).

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Las comunicaciones legalmente previstas en el régimen de transmisión de VPO (pensadas para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto administrativos) han de acreditarse ante el Notario autorizante de la escritura de transmisión, y además debe justificarse su cumplimiento antes de la calificación registral.

UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO: EN LA APLICACIÓN DE LAS NORMAS HAY QUE DISTINGUIR LOS DISTINTOS GRADOS DE LA RETROACTIVIDAD DE LAS MISMAS.

Resolución de 27 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 20  de Febrero de 2.012).

Se otorga una escritura de segregación del año 1.984, quedando una finca con una extensión inferior a la establecida por el régimen sobre unidades mínimas de cultivo –Ley 19/1995, de 4 de julio-, por lo que es rechazado por el Registrador al exigir autorización de la Consejería de Agricultura para proceder a la segregación de una parcela de finca cuya cabida sea inferior a la unidad mínima de cultivo, lo que nos lleva a la cuestión de la procedencia de la aplicación con carácter retroactivo de la legislación aplicable a las unidades mínimas de cultivo y a la indivisibilidad de fincas rústicas.
La Dirección General confirma la calificación negativa aplicando el artículo 17 de la Ley del Suelo, al entender, tras examinar los diferentes grados de irretroactividad de las normas, mediante el estudio de la jurisprudencia del Tribunal Constitucional, que “el principio de irretroactividad impera respecto de la legislación y la jurisprudencia, pero no respecto de la doctrina que las interpreta, y si bien las exigencias de los textos legales vigentes lo deben ser al tiempo del otorgamiento de la escritura, y la calificación del Registrador debe basarse en apreciar que el Notario ha exigido los controles administrativos vigentes en el momento de la autorización, si bien también para los actos puramente registrales, lo será respecto de los requisitos y autorizaciones exigibles en el momento de la presentación en el Registro.”, por lo tanto se aplicará un criterio diferente según se trate de un acto puramente registral o de otro de naturaleza distinta.

USUFRUCTO

LA DURACIÓN DEL USUFRUCTO NO ES ALTERADA POR SU TRANSMISIÓN O POR SU CARÁCTER GANANCIAL. DIFERENTES CONFIGURACIONES DE USUFRUCTO.


Resolución de 21 de Diciembre de 2.011. (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012).

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El cesionario de un derecho de usufructo está sujeto a las vicisitudes de su título constitutivo: se extingue por muerte del cedente y no procede para los cesionarios el acrecimiento del 521 del Código civil. Los actos dispositivos del usufructuario nunca podrán ampliar este ius in re aliena, ni por tanto aumentar o extender el gravamen más allá de lo previsto en el título constitutivo, salvo que concurra el consentimiento o la autorización del nudo propietario. Y entre estos parámetros que quedan fuera del poder de configuración del usufructuario debe incluirse, sin duda, el de alargar el término (sea o no incertus quando) de su duración más allá de lo previsto. Como se deduce del artículo 480 del Código Civil (a salvo el régimen especial de los arrendamientos) las consecuencias de los actos dispositivos que lleve a cabo el usufructuario, «se resolverán al fin del usufructo».
En definitiva, debe afirmarse que el cesionario de un derecho de usufructo está sujeto a las vicisitudes del título constitutivo del derecho de usufructo cedido o transmitido. Solo las causas de extinción previstas en el título constitutivo del usufructo cedido afectan a éste y determinan su extinción. Por ello, sí se trata de la cesión de un usufructo vitalicio, dicho derecho se extinguirá con la muerte del usufructuario cedente, lo cual no impide que también pueda extinguirse, pero por otra causa prevista en el título de cesión.
Además, se señala que cabe, en este caso por título hereditario, constituir usufructo sobre usufructo (permite el uso y disfrute directo), usufructo sobre nuda propiedad (equivalente a usufructo sucesivo), nuda propiedad sobre usufructo (como titularidad expectante) o nuda propiedad sobre otra (que presupone la existencia de dos usufructos sucesivos).

EXPROPIACIÓN FORZOSA

NO ES POSIBLE PROTEGER EL DERECHO DE REVERSIÓN RESPECTO DE UNA EXPROPIACIÓN PRODUCIDA EN 1.984.

Resolución de 8 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 5 de Marzo de 2.012).

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Se plantea si resulta posible hacer constar en el Registro de la Propiedad el derecho preferente de reversión frente a terceros posibles adquirentes respecto de una finca expropiada en 1984, conforme a lo dispuesto en el articulo 54.5 de la Ley de Expropiación Forzosa en la redacción dada a tal precepto por la disposición adicional quinta de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
La Dirección General considera que no es posible porque no cabe dar acceso registral, generando una apariencia contraria a la realidad, a un derecho de reversión que legalmente no haya llegado a nacer, en caso de haberse mantenido la afectación al fin que justificó la expropiación o a otro declarado de utilidad pública o interés social durante diez años, o se haya extinguido por caducidad, al no haberlo ejercitado en el plazo de veinte años desde la toma de posesión, lo que tiene lugar en el presente supuesto.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

INSCRIPCIÓN DE OBRA NUEVA CUYA DESCRIPCIÓN EN ELTÍTULO COINCIDE CON CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA. DUDAS REGISTRALES INFUNDADAS.

Resolución de 3 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 1 de Marzo de 2.012).

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Coincidiendo de esta forma la descripción de la edificación del título con el documento justificativo de la misma, se estima cumplido el requisito del artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sin que sea óbice la no coincidencia de la extensión superficial inscrita con la catastral.

INTERPRETACIÓN DEL ART. 20.4 DEL  RD 8/2.011: SE PLANTEA SI ES NECESARIO APORTAR A LAS OBRAS ANTIGUAS EL CERTIFICADO PREVIO DE FUERA DE ORDENACIÓN.

Resolución de 17 de Enero de 2012. (B.O.E. de 9 de Febrero de 2.012).

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Se debate en este recurso si el artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2.008, de 20 de junio, según redacción dada por el Real Decreto-Ley 8/2.011, es imprescindible, en cuanto requisito «sine qua non» para poder practicar la inscripción de la declaración de obra nueva de edificación antigua, la previa manifestación formal realizada por el Ayuntamiento y relativa a que se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido, –que prescribe la letra b) del apartado 4 del artículo 20 del Texto Refundido 2/2008, de 20 de junio–; o si, por el contrario, como sostiene el Notario autorizante, la inscripción de la obra antigua puede practicarse con la sola justificación de la prescripción de la acción que imposibilite su derribo y la no constancia en el Registro de expedientes de disciplina urbanística, notificando la inscripción realizada al Ayuntamiento para que éste proceda a continuación y en su caso, a promover la constancia registral de la posible situación de fuera de ordenación y de su contenido.
La Dirección General en una extensa resolución rechaza la nota de calificación. De las dos posibles interpretaciones de este apartado b) del número 4 del artículo 20 de la Ley de Suelo, parece más acertado entender que la aportación del acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido, no es un requisito previo a la inscripción, sino que puede ser cumplido, en su caso, con posterioridad. No todos los requisitos establecidos en los apartados a), b) y c) del número 4 del artículo 20 de la Ley de Suelo son previos a la inscripción. Sí lo es el expresado en el apartado a); y posterior a la inscripción es el expresado en el apartado c). El apartado b) puede ser cumplido con carácter previo, si por ejemplo, se aporta junto con la certificación del Ayuntamiento en la que conste la terminación de la obra en fecha determinada, el acto administrativo en el que se declare la situación de fuera de ordenación, con la delimitación de su contenido; y posterior puede ser en el caso de que la terminación de la obra en fecha determinada se justifique por acta notarial, certificado de técnico competente o certificación catastral. Y, por el contrario, no procederá hacer constar la situación de fuera de ordenación, si la construcción, como se ha expresado no se encuentra fuera de ella, por ser conforme con el planeamiento.
A esta conclusión llega la Dirección General de las siguientes consideraciones:
1) Porque puede ocurrir que la construcción no se encuentre fuera de ordenación; 2) Porque resulta contradictorio admitir que la fecha de terminación de la construcción pueda acreditarse no sólo por certificación del Ayuntamiento, sino también por certificación de técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral, e inmediatamente después exigir que se aporte con carácter previo el acto administrativo mediante el cual se declare la situación de fuera de ordenación; 3) Que la publicidad registral, en garantía de los terceros, es suficiente con la expresión, en el cuerpo de la inscripción y en la nota de despacho (cfr. artículo 20.4.c del Texto Refundido de la Ley de Suelo), de la forma en que se ha practicado la inscripción y de la notificación al Ayuntamiento; 4) Existiendo una manifestación formal del Ayuntamiento en relación con la adecuación o no de la obra al planeamiento urbanístico resultaría superfluo imponer al registrador que exija justificación de su antigüedad y que compruebe que el suelo no es demanial ni afectado por servidumbres de uso público; 5) Que con ello se posibilita la manifestación contenida en la Exposición de Motivos del Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, de permitir el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios fuera de ordenación, esto es, aquéllos respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, logrando la protección de sus propietarios, en muchos casos, terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique desconocer su carácter de fuera de ordenación y las limitaciones que ello implica, para lo cual será preciso que se aporte el correspondiente acto administrativo en el que se delimite su contenido.

INSCRIPCION DE LA DECLARACIÓN DE RUINA DE UNA FINCA.

Resolución de 12 de Enero de 2.012.  (B.O.E. de 30 de Enero de 2.012).

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En el presente recurso se plantea  si debe entenderse solicitada a efectos registrales la rectificación de la descripción de una finca, siendo así que en la parte expositiva de la escritura presentada, después de la descripción en términos coincidentes con la que figura en el Registro, se hace constar el estado de ruina de la misma, su exceso de cabida y su demolición acompañando documentación del Ayuntamiento que así lo declara. La Registradora inscribe la permuta objeto de la escritura, pero no las rectificaciones de la descripción al entender que son meras manifestaciones de las partes.
La D.G.R.N. admite el recurso pues con ello se está obviando la necesaria calificación del exceso de cabida, de la rectificación descriptiva relativa al solar, y de la modificación de linderos.

INSCRIBIBLE CLÁUSULA  ESTATUTARIA  CON NORMAS REGULADORAS DE ELEMENTOS COMUNES NO DESCRITOS EN LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA.

Resolución de 9 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 30 de Enero de 2.012).

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Los estatutos, conteniendo normas de uso y gastos de elementos comunes potenciales o futuros, son otorgados por el propietario único, luego se cumple la exigencia de unanimidad. No todos los elementos comunes han de estar descritos en el título constitutivo.

LA CERTIFICACIÓN DE CARGAS U EXONERACIÓN SON INOCUAS PARA LA INSCRIPCIÓN DE DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO.

Resolución de 9 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 30 de Enero de 2.012).

Por dos razones: por la discutida naturaleza traslativa de la disolución de comunidad, y por la limitada utilidad del certificado. En este caso, se conoce a priori el estado del inmueble: el cedente de cuota es condueño junto con el adjudicatario del elemento en propiedad horizontal, quien a su vez compensa en parte al cedente asumiendo la deuda hipotecaria pendiente, pudiéndose calcular directamente el resto de la compensación por operaciones aritméticas.

LA INSCRIPCIÓN DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL PUEDE PRACTICARSE SOBRE UNA OBRA EN CONSTRUCCIÓN, SIN QUE LE AFECTE LAS VICISITUDES DE LA LICENCIA DE OBRAS.

Resolución de 20 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 9 de Febrero de 2.012).

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Inscrita una obra nueva en construcción se otorga la división horizontal, y el Registrador señala como defecto que la licencia está caducada, lo cual es defecto que la Dirección General rechaza ya que la división horizontal se puede inscribir sin necesidad de espera a la terminación de la obra.

EN RELACIÓN A UNA OBRA NUEVA INSCRITA, EL AYUNTAMIENTO NOTIFICADO NO PUEDE PEDIR LA CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN.

Resolución de 20 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 9 de Febrero de 2.012).

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Un determinado Ayuntamiento, al cual el Registrador ha notificado la inscripción de varias obras nuevas, solicita la cancelación de las mismas, aduciendo que falta la licencia de ocupación, que no hay una declaración municipal de que la obra está fuera de ordenación y que está situada en un espacio protegido. El Registrador deniega la cancelación al considerar que los asientos están bajo la salvaguarda de los Tribunales, lo cual es confirmado por la   Dirección General,  quien no entra en la validez o no de las inscripciones, limitándose a señalar que eso se tiene que solucionar en el procedimiento legalmente establecido y no en el planteado en el recurso relativo a la calificación negativa.

ES NECESARIA PARA INSCRIBIR UNA OBRA NUEVA EN CASTILLA-LA MANCHA LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN.

Resolución de 21 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 20  de Febrero de 2.012).

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En una obra nueva de una vivienda unifamiliar en Castilla-La Mancha es necesaria la presentación de la licencia de primera ocupación al aplicar el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2.008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, (en su redacción dada por el artículo 24 del Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio), señalando que es exigible la licencia de primera ocupación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas terminadas, siempre que la respectiva normativa autonómica establezca que está sujeto a licencia, aprobación, autorización o conformidad administrativa el acto jurídico de uso de la edificación, reforzando de este modo las medidas que aseguran el cumplimiento de la legalidad urbanística.

EL PREVIO DEPÓSITO DEL LIBRO DEL EDIFICIO EN EL REGISTRO TAMBIÉN ES EXIGIBLE EN CASO DE AUTOPROMOCIÓN EN ANDALUCÍA.

Resolución de 15 de Noviembre de 2.011. (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012).

El artículo 27.3 del aplicable Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía (Decreto 60/2010, de 16 de marzo) lo exige de modo tajante y sin excepción. No es óbice de ello, que al autopromotor se le exonere de concertar el seguro decenal

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

NO ES POSIBLE EL EMBARGO SOBRE UNA CUOTA DE UN BIEN GANANCIAL, MEDIANDO DIVORCIO MIENTRAS NO SE HAYA LIQUIDADO LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.

Resolución de 16 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 2 de Febrero de 2.012). Descargar Resolución.

Se plantea en este recurso  si  inscrita una finca a favor de ambos cónyuges como ganancial, puede tomarse anotación de embargo sobre una mitad indivisa de la misma, cuando el embargante es la esposa y el embargado el marido, siendo así que ambos cónyuges están divorciados.
La Dirección General confirma la nota de la Registradora y reproduce sus argumentos, señalando que de conformidad con el artículo 144 del Reglamento Hipotecario, mientras la sociedad conyugal ha sido disuelta y no  liquidada, no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que integran y de la que puedan disponer separadamente, o que pueda ser embargada separadamente, sino que por el contrario, la participación de aquéllos recae sobre la masa ganancial como patrimonio separado y sólo cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares que a cada uno se le adjudiquen en dichas operaciones, sin que estas operaciones liquidatorias puedan ser realizadas unilateralmente por un cónyuge.

FALTA DE OBLIGACIÓN NOTARIAL DE ESPECIFICAR LAS RAZONES POR LAS CUALES EL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL LEGAL ES APLICABLE.

Resolución de 20 de Diciembre de 2.011 (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012).

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Así lo establece el Centro Directivo en virtud de lo dispuesto por el artículo 159 del Reglamento Notarial. Carecen de virtualidad cualquier obstáculo registral frente a tal constatación en escritura. Una vez realizada por el Notario autorizante la labor de precisión del carácter legal del régimen económico matrimonial, no puede el Registrador exigir más especificaciones sobre las razones en que se funda su aplicación, pues según el artículo 159 del Reglamento Notarial, «bastará la declaración del otorgante», entendiéndose que dicha manifestación se recogerá por el Notario, bajo su responsabilidad, tras haber informado y asesorado en Derecho a dicho otorgante.
Por ello, al indicar que dicho régimen es el legal supletorio de gananciales resulta inequívocamente que el mismo no tiene carácter convencional (si se tratara de la hipótesis, contemplada en la calificación, de capitulaciones matrimoniales por las que se pactara el régimen mediante la remisión al régimen de gananciales del Código Civil, es evidente que no se trataría de un régimen de origen legal sino paccionado).

DERECHO DE SUCESIONES

INSCRIPCIÓN A FAVOR DE HEREDERO ÚNICO.

Resolución de 16 de Noviembre de 2.011. (B.O.E. de 19 de Enero de 2.012).

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La aceptación en instancia privada de heredera única a través de representante exige mandato expreso sin que basten las facultades concedidas en un poder para pleitos para comparecer ante organismos administrativos.

La Partición realizada por contador-partidor es autónoma

ES VÁLIDA LA PARTICIÓN DE CONTADOR-PARTIDOR TESTAMENTARIO PER SE, AUNQUE HAYA HEREDEROS INCAPACITADOS. AUSENCIA DE CONFLICTO DE INTERESES.

Resolución de 10 de Enero de 2.012. (B.O.E. de 30 de Enero de 2.012).

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Su individual legitimación hace que no precise refrendo de los herederos ni de los representantes legales ni autorización judicial, a pesar de que uno de los herederos está incapacitado y su tutora es otra adjudicataria. No hay conflicto de intereses al no haber relación representativa alguna.
El contador partidor está investido para realizar la partición por sí sólo, de modo que no requiere la intervención de los herederos, ni por ello es necesario que fuesen éstos «mayores y tuviesen la libre administración de sus bienes». En efecto, mientras que la actuación del comisario respete el ámbito de su encargo, en principio meramente particional, goza aquél de total legitimación para actuar hasta agotar todo el proceso partitivo que se ultima con la distribución y adjudicación del caudal hereditario. Solo fuera de ese campo, cuando se rebasa lo particional, espacio que se delimita por las líneas marcadas por el testador, y se entra en el ámbito dispositivo, se diluyen las facultades del comisario y se hace necesario el concurso y la aprobación unánime de los herederos y demás interesados en la sucesión. Consiguientemente, la partición de herencia hecha por el contador-partidor produce, per se, los efectos previstos en el artículo 1.068 del Código y no requiere el consentimiento de los herederos, aunque éstos sean legitimarios, siempre que actúe dentro del ámbito de su competencia o de sus funciones. Por eso, salvo que haya mediado extralimitación del partidor testamentario, la eficacia de la partición nunca precisa del consentimiento de los herederos o legatarios afectados.
Su actuación, por ende, no está sujeta a ninguna limitación representativa ni tampoco necesita del refrendo o ratificación de los afectados por el proceso partitivo verificado, ni de sus representantes voluntarios, o legales, en caso de que alguno de ellos estuviese a sujeto a cualquier orden de representación legal. La regla anterior no se ve excepcionada por el hecho de que concurra como interesada o afectada por la sucesión una persona incapacitada. Tal y como ocurriría con la partición que efectúa directamente el testador, tampoco aquí se precisa la intervención de los mecanismos legales a los que se confía la representación y defensa de los intereses de los incapaces. Y al no ser precisa la actuación o intermediación de dichos representantes legales, tampoco son precisos los controles que se imponen para la adecuada vigilancia de sus actuaciones.
Tratándose de una partición unilateral efectuada por el partidor y no darse, en consecuencia, ninguna variedad de representación en el proceso particional, pese a que uno de los herederos interesados es una persona incapacitada, no surgen supuestos de actuaciones sujetas a control o refrendo judicial, hipótesis que se limita al caso de actuación de un representante legal –sea tutor, curador o defensor judicial– en nombre de un incapaz. Esta consideración aparece confirmada por el propio artículo 1057.3 del Código Civil que exclusivamente establece como formalidad especial de este tipo de operaciones particionales verificadas por el partidor testamentario, cuando alguno de los interesados sea menor o incapacitado, la de citar a sus representantes legales a la formación del inventario.

LA INEXISTENCIA DE POSIBLES SUSTITUTOS NO CONTEMPLADOS EN LA PARTICIÓN NO NECESITA SER OBJETO DE PRUEBA.

Resolución de 2 de Febrero de 2.012. (B.O.E. de 20  de Febrero de 2.012).

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En una escritura de adjudicación de herencia en la que uno de los llamados ha premuerto, siendo sustituido por sus descendientes, acreditándose el fallecimiento previo al del causante del sustituido, así como también el del nacimiento de los hijos del mismo mediante los certificados de nacimiento correspondientes, lo que no le basta a la Registradora, que solicita prueba fehaciente, ya sea, acta de notoriedad del artículo 82 del Reglamento Hipotecario, Certificado de Actos, de Última Voluntad y testamento, o Acta de Declaración de Herederos Abintestato de la sustituida, lo que es revocado por la Dirección General, al considerar que no deben ser objeto de prueba los hechos negativos, y mantener la idea contraria sería tanto como dar a entender la ineficacia de todo testamento como título sucesorio si no va acompañado de un acta acreditativa de la inexistencia de otros herederos que los nombrados en el propio testamento, consecuencia ésta que aparece contradicha en la propia regulación legal (artículo 14 de la Ley Hipotecaria).

REGISTRO DE BIENES MUEBLES. HIPOTECA MOBILIARIA

CABE LA INSCRIPCIÓN DE HIPOTECA MOBILIARIA DE FARMACIA SIN PREVIA INSCRIPCIÓN DE SU TÍTULO ADQUISITIVO.

Resolución de 9 de Enero de 2.012 (B.O.E. de 30 de Enero de 2.012).

La inscripción del título  adquisitivo es facultativa. En sede de hipoteca mobiliaria el principio de tracto sucesivo rige limitadamente.

NO CABE ANOTAR EL EMBARGO DE UN VEHICULO EN EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES SI NO COINCIDE EL D.N.I. DEL EMBARGADO CON EL QUE CONSTA EN LA BASE DE DATOS DE TRAFICO.

Resolución de 11 de Enero de 2.012.  (B.O.E. de 30 de Enero de 2.012).

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Se presenta en el Registro de Bienes Muebles una anotación preventiva de embargo sobre un vehículo, siendo rechazada por el Registrador y confirmada su calificación por el Centro Directivo, al figurar como titular una persona con D.N.I. distinto del que consta en la resolución judicial.

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