Desahucio de finca rústica en beneficio propio. Particularidad de empresas agrícolas en problemas de liquidez

I. Introducción

Cuando un cliente entra por el despacho con una demanda de desahucio por impago de rentas todos los abogados –o casi todos- tenemos una primera reacción ante la exposición del asunto “¿Usted ha pagado todas las rentas? ¿Es la primera vez que recibe una demanda de desahucio por impago?”

La respuesta es NO a las dos cuestiones. ¿Qué contestar?: “Lo lamento mucho pero esta es una cuestión compleja con difícil solución y que, en todo caso, con casi total certeza va a finalizar con la expulsión del inmueble

Pero, esta situación, siendo nefasta, no tiene porque ser totalmente catastrófica. ¿Por qué? Porque, en ciertas ocasiones, podemos acogernos al art 703.2 de la LEC.

II. Régimen jurídico. Art. 703.2 de la LEC

Cuando en el acto de lanzamiento se reivindique por el que desaloje la finca la titularidad de cosas no separables, de consistir en plantaciones o instalaciones estrictamente necesarias para la utilización ordinaria del inmueble, se resolverá en la ejecución sobre la obligación de abono de su valor, de instarlo los interesados en el plazo de cinco días a partir del desalojo” Art. 703.2 de la LEC.

III. Supuesto de hecho

Continuando con la introducción realizaremos el estudio desde un supuesto de hecho: una explotación agrícola.1

Explotación agrícola (pongamos, por ejemplo, empresa familiar en régimen de SL) suelo arrendado desde el año 1985, por un plazo de veinte años. En dicho suelo, se ha construido, porque la normativa legal de una CCAA –cualquiera- ha obligado, para mantener abierta y legal la explotación, a construir, entre otros, un almacén cerrado para abonos, unos baños para el personal, cuarto de riego especial y riego fijos no separables (porque la tajea iba en contra del cambio climático), pistas de asfalto para no levantar polvo porque ha aparecido un nido de un ave prehistórica; es decir, cualquier construcción que podamos imaginar impuesta por la regulación cambiante y su preceptiva adaptación.

Además de las construcciones necesarias, para la adaptación a lo largo del tiempo de la explotación a todas las normas de obligado cumplimiento, para mantener la licencia de apertura, tienen plantaciones de X (negocio rentable hasta que ha caído el precio en origen hasta no poder alcanzar el coste de producción).

El ARRENDADOR no cobra porque el arrendatario no puede pagar. El arrendador “percibe”, por otro lado, que ahora el valor de los terrenos arrendados, a precio de 1985, ha ido aumentando porque es una explotación moderna, adaptada y con prohibición de establecer una explotación con construcciones cercana.

¿Qué hace todo arrendador que no cobra y cree que, además, arrendando a un tercero a precio de 2011 puede obtener una renta mayor? Solución: ir a un buen abogado para que interponga demanda de DESAHUCIO. Demanda que, con buen criterio del Juzgador, será estimada con costas.

IV. ¿Cómo revertimos la situación a favor de nuestro cliente el “desahuciado agricultor”?

Aplicando el art. 703.2 de la LEC. Es decir,reivindicando la titularidad de cosas no separables, de consistir en plantaciones o instalaciones estrictamente necesarias para la utilización ordinaria del inmueble.

Los requisitos son claros y taxativos:

  1. Ser desalojado de la finca/inmueble. Respecto a ser desalojado de la finca. No importa si es un bien inmueble rústico o urbano2.
  2. Ser “titular” de cosas “no separables”. En relación a las plantaciones3 es evidente la inclusión de la titularidad – es una explotación agrícola- y consideración como cosas no separables por la LEC por lo que no nos extenderemos en este particular.

    Advertir que la LEC, art 703.1, párrafo 2, deja regulado que si hubiera cosas que no sean objeto del título, el Secretario requerirá al ejecutado para las retire dentro del plazo. En caso contrario se considerarán bienes abandonados.4 Esta matización, a nuestro ejemplo, impediría incluir en el abono del valor reclamado maquinaria, ordenadores, insumos, etc; que pudiéramos haber retirado.

  3. Cosas no separables estrictamente necesarias para la utilización ordinaria del inmueble. ¿Qué podemos incluir?
    1. Plantaciones. En este supuesto no cabe atisbo de duda. Lo plantado es estrictamente necesario para la utilización ordinaria del inmueble puesto que el inmueble, en su utilización ordinaria, está dedicado a la actividad agrícola cuyos ingresos5 principales provienen de dichas plantaciones.6
    2. ¿Y los inmuebles que hemos construido durante los quince años de arrendamiento, exigidos, necesariamente, para la adaptación a la legislación cambiante?

      Siguiendo con el ejemplo a lo largo de la los veinte años de explotación nuestro cliente ha ido construyendo, legalmente, por supuesto, todo tipo de inmuebles para adaptarse a las diferentes normas urbanísticas y PGOU –que también regulan suelo rústico, para sorpresa de muchos-; por ejemplo: almacenes, cuartos de riego, depuradoras, riegos generales, granjas mecanizadas, etc.

      Pero, en su contrato, no se pacta nada respecto los gastos necesarios, útiles y de lujo; ni la devolución del bien arrendado en las condiciones originales, deshaciendo lo construido o dejándolo a beneficio de la propiedad si ésta lo estimase oportuno; cláusula recomendable en cualquier contrato de arrendamiento.

      Lo que si sabemos, con base a algunas STS, son algunos conceptos no subsumibles en el grupo cosas no separables estrictamente necesarias; por ejemplo: vivienda prefabricada, vallado perimetral o pozo de agua7

      Al igual que en todos los aspectos de la práctica procesa es la prueba. Sería interesante la utilización, por ejemplo, de la declaración censal 036/037. Siguiendo la práctica de la AEAT que declara afectos a la actividad empresarial los bienes que se incluyen en la declaración censal y sus modificaciones. Si el empresario incluye, a través de los años los nuevos bienes afectos a la actividad –imprescindible para evitar otros problemas, por ejemplo, a efectos de Impuesto de Sucesiones y Donaciones: la sucesión de empresa- y aporta un mínimo de acreditación de la utilidad necesaria la estimación de la demanda será más sencilla.

      Por otro lado, existe la posibilidad de reclamación por otra vía8: acción por accesión. Sin duda, es oscura la titularidad de determinadas mejoras y, acogiéndonos a esta posibilidad deberíamos invocar, en defensa de nuestro cliente, el derecho que nos otorga el Código Civil9, respecto a la acción por accesión de buena fe.

  4. Haberlo instado los interesados expresamente en el plazo de cinco días.10

V. Procedimiento de solicitud

No cabe lugar a duda. Debe instarse por la parte desahuciada en cinco días. Ahora bien,¿cómo?

No hay una forma expresa planteada en la LEC. La doctrina y jurisprudencia menor ha utilizado diferentes procedimientos:

  1. El procedimiento, aunque existen autores que plantean que debe ser a través del art 712 de la LEC -criterio seguido por la AP de La Rioja, auto de 11 de octubre de 2002.11
  2. Otros, como Ortells Ramos12, entienden que es posible determinarlo en ejecución de sentencia siempre que se respete la necesaria participación contradictoria al ejecutante y actividad probatoria.
  3. Debe indicar esta posibilidad el oficial encargado de la diligencia de lanzamiento. La LEC no lo indica de modo expreso, como todo lo que rodea esta situación. Mi experiencia profesional me indica que hay oficiales que si lo incluyen en el acta de diligencia, que lo advierten concienzuda y amablemente; y otros oficiales que ni lo explican ni lo incluyen en el acta.
  4. La forma del escrito solicitando el ejercicio de este derecho, normalmente, se presenta con modelo de demanda. Es decir, encabezamiento con indicación de acción – reclamación de abono de valor de cosas no separables estrictamente necesarias para la utilización del abono de su valor-; hechos, fundamentos de derecho –fondo: art 703.2 LEC- y suplico.
  5. ¿Debe realizarse a través de una “actitud” contenciosa? No. La LEC no regula de modo expreso nada. Por tanto, podemos entender que la transacción o acuerdo entre las partes que puede llegar en cualquier momento del proceso.13 Es más, podríamos acogernos la posibilidad de condonación de cantidades a cambio de un desalojo pactado. Por ello, creemos que se puede pactar un abono de valor de cosas no separables.

En resumen, no hay un procedimiento claramente establecido; por tanto, siempre se debe recomendar la aportación de documentos acreditativos de nuestro derecho con el escrito de abono de valor. Es decir, tasación por perito autorizado de valor de la plantación, valor de inmuebles, valor de gastos útiles y mejoras-caminos, riegos, energías renovables, etc.; y acreditativo de haberlos realizado, facturas, proyectos de obra, ejecución, licencias, declaraciones censales que incluyan los bienes afectos a la actividad, libros mercantiles en donde consten las amortizaciones, etc.

Es decir, que si la suma de las “cosas no separables” es UN MILLÓN DE EUROS (hemos construido almacenes, salas de ordeño, cuartos de riego y riegos fijos instalados, viviendas para peones temporeros; y, además, tenemos una producción plantada que se perdería de retirarla -lo que se les ocurra a modo de ejemplo-) esa es la cantidad que deberemos reclamar, previos informes periciales, por supuesto; y siempre teniendo en cuenta la obligatoria acreditación de ser bienes no separables y estrictamente necesario para la utilización ordinaria del inmueble

VI. Resumen de la posición de negociación de nuestro cliente

PRIMERO.- Arrendador que no cobra porque arrendatario no puede pagar presenta demanda de desahucio por la renta anual de 30.000 €.

SEGUNDO.- Como no se llega a acuerdo se dicta resolución estimando la demanda y condenando al arrendatario a dejar libre y vacua el inmueble arrendado.

TERCERO.- Como el arrendatario tiene su vida, ingresos, familia y ahorros invertidos en la explotación no cumple voluntariamente.

CUARTO.- Se ejecuta diligencia de lanzamiento en la cual el arrendatario, al amparo del art 703.2 de la LEC. Pero, el arrendatario, reivindica la titularidad de las cosas no separables al consistir en plantaciones e instalaciones necesarias para el funcionamiento ordinario del inmueble.

QUINTO.- Se valoran las cosas no separables en un millón de euros.

SEXTO.- Se resuelve y se estima la valoración en 1.000.000 €, a los que por compensación le descontamos los 30.000 € que debemos al arrendador. Por lo que ahora, nuestro “insolvente” agricultor ya no es tan insolvente.

SÉPTIMO.- Bien asesorado, nuestro desahuciado arrendatario acepta transacción por 800.000 € y se jubila del campo.

NOTA.- Independientemente de las numerosas sentencias favorables al artículo objeto de estudio es dudoso y arriesgado puesto que otras numerosas sentencias no estiman esta posibilidad. Por tanto, debemos, a modo de reflexión, señalar la cautela a la hora de plantear a un cliente la posibilidad estudiada. Y, sin duda, nos sometemos a mejor opinión en Derecho.

Luis Abeledo Iglesias
Abogado

Notas

1 Trataré el tema desde un supuesto de hecho de una explotación agrícola puesto que entiendo “más visual” la aplicación del precepto estudiado. Entiendo que, por definición, las plantaciones que pertenecen a una explotación agrícola, como actividad mercantil, evidencian un hecho objetivo de utilización ordinaria del inmueble.

2 No distingue la LEC entre rústicas o urbanas. Por ejemplo, las instalaciones estrictamente necesarias para la utilización ordinaria del inmueble pueden ser instalaciones de hotel/spa cuyos arrendatarios, que han reformado el hotel incluyendo como reclamo principal dichas instalaciones. El problema será la acreditación de la afección de los bienes y su calidad de estrictamente necesarios.

3 SAP Tenerife, La ley 170080/2007; Auto de 6 de junio de 2007 respecto a unos frutales; SAP Cáceres La ley 188171/2006, Auto de 13 de nov de 2006; idem.

4 Art 610 y ss del Código Civil, “Libro III, De los diferentes modos de adquirir la propiedad; Título I, De la Ocupación”

5 Los Tribunales no equiparan las ayudas de la PAC con los ingresos a efectos de art 703.2 LEC.

6 SAP Cáceres, Rec. 463/2006; FD SEGUNDO: “Finalmente y, con independencia del estado en el que, en el momento presente, pudieran encontrarse los árboles frutales, no cabe duda de que –a criterio de esta Sala e incluyéndose tales árboles en concepto de plantaciones- los mismos no son separables de la finca sin riesgo de perecimiento, de modo que deben calificarse como “cosa no separable del inmueble” al objeto de que –en virtud del precepto de referencia- puedan ser susceptibles del valor que, en su momento y después de los trámites procedimentales que fueran procedentes, se fije a ellos en la presente Ejecución”

7 SAP Cáceres. Rec 463/2006; que entiende a) respecto a la vivienda al ser prefabricada y con posibilidad de su desmontaje y no ser necesaria para la utilización ordinaria del inmueble; b) vallado idem y c) pozo de agua, argumenta que no ha sido acreditada la “necesariedad” para la utilización ordinaria.

8 SAP Tenerife, Rec. 7/2007: “el valor reclamado con dicha base no tiene, como señala el apelante, encaje en este incidente, y ello, de un lado, por las dudas señaladas sobre la necesidad para el uso del inmueble, y, de otro, porque lo que se pretende es, más bien, la indemnización que corresponde por las plantaciones efectuadas en suelo ajeno con buena fe, a determinar conforme a los criterios propios d la liquidación del estado posesorio que no debe encontrar su cauce en ejecución (y menos al amparo del art 703.2 de la LEC) a menos que se hubiera fijado claramente en la sentencia las bases para esa liquidación, lo que obviamente aquí no se ha producido”. Como vemos la AP “sugiere” una acción por accesión.

9 Arts 361 y concordantes del CCiv. Respecto a la accesión al terreno.

10 Principio de justicia rogada, 216 en relación con el art 703.2 LEC

11 Andrés de la Oliva, Derecho Procesal Civil, 2005

12 Ortells Ramos, Derecho Procesal Civil, ed 8; 2008

13 Art. 22 de la LEC.

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