Resoluciones de la DGRN enero-febrero 2012 (Civil)

DERECHO CIVIL

CONSULTAS A LA DIRECCIÓN GENERAL.


EL EMPLAZAMIENTO Y PERSONACIÓN RESPECTO DE LA HERENCIA YACENTE NO PUEDE SER GENÉRICO.
Resolución de 3 de Octubre de 2.011. (B.O.E. de 29 de Diciembre de 2.011). Descargar Resolución. En este mismo sentido: Resoluciones de 6 de Junio, 2 de Septiembre y 2 de Diciembre, todas del año 2.011.

Ante una consulta planteada por el Colegio de Registradores sobre emplazamiento y personación de la herencia yacente al efecto de practicar asientos registrales en procedimientos judiciales contra ella, resuelve la Dirección General que es preciso al menos que la demanda esté interpuesta contra algún llamado a la herencia que pueda actuar en interés de los demás y que no es suficiente el llamamiento genérico –caso en que sería necesario el nombramiento de administrador judicial, a diferencia de lo que ocurre en el supuesto de la legitimación activa de la herencia yacente.

ACREDITACIÓN DE ESTADO CIVIL

El estado civil resulta de las manifestaciones de los comparecientes

ESTADO CIVIL: BASTA CON MANIFESTARLO, NO SIENDO PRECISA SU ACREDITACIÓN.
Resolución de 4 de Noviembre de 2011. (B.O.E. de 5 de Diciembre de 2.011). Descargar Resolución.

En una escritura de compraventa, el comprador manifiesta que está separado judicialmente sin acreditarlo. El Registrador considera que es necesario acreditar la inscripción en el Registro Civil de la separación judicial, ya sea por certificación del Registro Civil, ya por aportación de la sentencia que estableció dicha separación en la que conste que el juez que la dictó ha dado conocimiento de dicha sentencia al Encargado del Registro Civil correspondiente.
El Centro Directivo estima el recurso. Se trata de una cuestión que ha sido resuelta reiteradamente y con base en lo dispuesto en el artículo 159 del Reglamento Notarial. Precisamente, este precepto, en su redacción vigente, tras prescribir que «las circunstancias relativas al estado de cada compareciente se expresarán diciendo si es soltero, casado, separado judicialmente, viudo o divorciado…» establece, de manera que no deja lugar a dudas, que «Las circunstancias a que se refiere este artículo se harán constar por el notario por lo que resulte de las manifestaciones de los comparecientes». Nada tiene que ver el objeto de este recurso con el supuesto de hecho de la Resolución de 2.005, invocada por el Registrador en su nota, en la que se abordaba la inscripción de la adjudicación de un inmueble a un cónyuge por liquidación de una sociedad conyugal que había quedado disuelta en virtud de una sentencia que declaraba la separación judicial. Era en dicho caso donde la acreditación de la inscripción en el Registro Civil de la sentencia de separación constituía un requisito previo para la inscripción en el Registro de la Propiedad de las adjudicaciones provenientes de la liquidación del patrimonio consorcial, por ser la causa de la disolución de la sociedad de gananciales (cfr. artículo 266 del Reglamento del Registro Civil).

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

SUSPENSIÓN DE CALIFICACIÓN POR FALTA DE PAGO DEL IMPUESTO: DEBEN FIGURAR, ADEMÁS, TODOS LOS POSIBLES DEFECTOS DEL MISMO TÍTULO. LA CALIFICACIÓN NEGATIVA DEBE SER UNITARIA.
Resolución de 24 y 29 de Octubre de 2.011 (B.O.E. de 1 de Diciembre de 2.011). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se plantea si puede suspenderse la calificación de un documento por falta de acreditación del pago del impuesto correspondiente y si esa suspensión supone que el Registrador no tiene que entrar en los otros defectos del documento.
La Dirección considera que el hecho de suspender la calificación constituye una decisión de la Registradora y como tal acto es susceptible de recurso, por lo que deben mencionarse en la nota los que procedan, el órgano ante el que hubieren de presentarse y los plazos para el ejercicio de su derecho. Es doctrina reiterada la imposibilidad de que el registrador esgrima la falta de liquidación para después calificar aduciendo otros defectos del mismo título. Por ello, no puede admitirse la inicial suspensión de la calificación con posibilidad de una ulterior calificación negativa del mismo documento, cuando en un solo trámite pueden exponerse todos los obstáculos que impidan su inscripción (artículos 18 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, y 74 y 75 de la Ley 30/1992). Y es que, además, implicaría un perjuicio real para la viabilidad del procedimiento de presentación telemática de títulos, en clara contradicción con el fundamento de las últimas modificaciones introducidas en la Ley Hipotecaria.

SENTENCIA EN REBELDÍA ORENANDO CANCELAR DERECHO DE SUPERFICIE Y UNA HIPOTECA POSTERIOR.
Resolución de 27 de Septiembre de 2.011. (B.O.E. 5 de Diciembre de 2.011). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro mandamiento judicial, en unión de testimonio de sentencia y auto de aclaración en los que se declara, en rebeldía de su titular, que es el demandado, la resolución de un derecho de superficie inscrito, así como la extinción de todas las cargas correspondientes, ordenándose la inscripción de la resolución y las cancelaciones de los derechos constituidos sobre el derecho resuelto. En el Registro figura constituida por el superficiario una hipoteca cuyo titular no ha sido notificado en el procedimiento. La Registradora suspende la inscripción por los siguientes defectos: en cuanto a la inscripción de la resolución del derecho de superficie, por no constar que hayan transcurrido los plazos que la Ley concede a los demandados rebeldes; y en cuanto a la cancelación de la hipoteca, por no haber sido notificado el procedimiento al acreedor hipotecario, además de no constar expresamente la cancelación de tal carga.
La Dirección General confirma ambos defectos:
1º).- El primero, puesto que cuando una sentencia se dicta en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya trascurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde de los artículos 501 y 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y además, el transcurso de tales plazos debe resultar del documento presentado.
2º).- Respecto al segundo defecto, también lo confirma, puesto que si bien es cierto que la resolución del derecho de superficie lleva consigo el de la hipoteca que lo grava, ello no quiere decir que los titulares de cargas posteriores hayan de soportar cualquier acto de admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución o de cancelación, pues de lo contrario y sin su intervención, se podrían concertar acuerdos sobre aquélla en menoscabo de la posición que les corresponde. Solamente hubiera podido hacerse la resolución sin notificación al acreedor hipotecario si se hubiera anotado la demanda de resolución y la hipoteca hubiera sido posterior a dicha anotación, pues entonces el acreedor hipotecario hubiera tenido conocimiento con anterioridad del pleito existente, y podría haber comparecido en el mismo, oponiéndose a la resolución solicitada.

INEFICACIA DE UNA INSTANCIA PRIVADA PARA CANCELAR UNA INSCRIPCIÓN.
Resolución de 13 de Septiembre de 2.011. (B.O.E. de 23 de Diciembre de 2.011). Descargar Resolución.

Se desea, presentando una instancia privada, cancelar una inscripción derivada de una ejecución hipotecaria alegando que no se había requerido de pago a los hipotecantes no deudores, que son los propios recurrentes. Lógicamente, la Dirección General confirma la calificación negativa alegando la salvaguardia de los asientos registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), que sólo se pueden modificar con el consentimiento de los titulares o una resolución judicial en procedimiento contra los mismos.

EL ERROR DE CONCEPTO EN UNA CANCELACIÓN INDEBIDAMENTE PRACTICADA DEBE SUBSANARSE POR EL PROPIO REGISTRADOR.
Resolución de 2 de Diciembre  de 2.011. (B.O.E. de 23 de Diciembre de 2.011). Descargar Resolución.

Complejo caso que se inicia con la inscripción de una compraventa, que se cancela por el Registrador al presentarse una sentencia que declara preferente a esta venta otra realizada por la misma transmitente en documento privado a favor de una tercera entidad de una parte de la finca, equivocándose el Registrador al entender que se anulaba la compraventa inscrita. La entidad adquirente en esta última compra solicita que se vuelva a inscribir al menos en la superficie no afectada por esa parte “segregada”. La Dirección General señala que la cancelación es un error de concepto que puede ser subsanado por el propio Registrador, si bien el principio de especialidad exige la determinación precisa de la parte segregada, aunque su aplicación rígida puede conducir a una situación de lesión de la justicia material del caso, por lo que el caso “presenta analogías suficientes como para permitir la aplicación de la norma contenida en el párrafo final del artículo 47 del Reglamento Hipotecario, conforme al cual los actos y contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones escrituradas, se practicarán en el folio de la finca matriz, haciendo constar en la inscripción la superficie sobre la que aquéllos recaen, extendiéndose nota al margen de la inscripción de propiedad precedente de la superficie pendiente de segregación”, por lo que se revoca la calificación, manteniéndola respecto de la negativa de admitir fotocopias de los documentos presentados.

LA   INSCRIPCIÓN DE ADJUDICACIÓN INMOBILIARIA REQUIERE DOCUMENTO PÚBLICO Y EL ACTA DE UNA JUNTA DE SOCIEDAD, NO LO ES, AUNQUE HAYA SIDO PROTOCOLIZADA NOTARIALMENTE.
Resolución de 1 de Septiembre de 2.011 (B.O.E. de 28 de Noviembre de 2.011). Descargar Resolución.

En acta de junta universal de una Sociedad  Limitada, que consta protocolizada notarialmente, se reduce el capital mediante la amortización de las participaciones de cuatro socios, a cambio de entregar a cada uno una parcela urbana que se describe. La contraprestación quedaba aplazada hasta inscribir en el Registro el proyecto de reparcelación, de modo que, transcurridos 15 días desde que cada socio conociera la inscripción, quedaba irrevocablemente facultado para otorgar unilateralmente la adjudicación del suelo que le correspondiese.
Ahora se deniega la inscripción de una escritura de adjudicación unilateral de suelo otorgada por dos de los citados socios. Se debate la naturaleza de esta facultad de adjudicación unilateral; pero ya se trate de una mera facultad derivada del acuerdo social, o ya sea un verdadero poder (en el que faltaría además el juicio notarial de suficiencia), debería constar en documento público y el acta de junta no lo es, aunque haya sido protocolizado notarialmente (por cierto, a requerimiento sólo de los socios interesados, sin intervención de la sociedad). Además, tampoco se acredita el paso de los 15 días sin otorgamiento de la transmisión por la sociedad.

PESE A SER DE FECHA ANTERIOR, LA VENTA NO TIENE PRIORIDAD RESPECTO DEL ADJUDICATARIO INSCRITO EN UN PROCEDIMIENTO DE APREMIO.
Resolución de 25 de Agosto de 2.011 ((B.O.E. de 28 de Noviembre de 2.011). Descargar Resolución.

Por esa razón, inscrita la propiedad de la finca a favor del adjudicatario de un procedimiento de apremio seguido por la Tesorería General de la Seguridad Social contra el anterior titular registral, la escritura de venta otorgada por dicho titular ejecutado, ya no puede acceder al Registro por falta de tracto, aun cuando extrarregistralmente dicha escritura fuera anterior al embargo, dado que se presentó con posterioridad a la inscripción a favor del ejecutante adjudicatario.

ANTE UNA RESOLUCIÓN QUE ESTIMA EL RECURSO CONTRA UNA CALIFICACIÓN, EL REGISTRADOR NO PUEDE SUSPENDER LA INSCRIPCIÓN ALEGANDO QUE PRETENDE RECURRIR LA RESOLUCIÓN,  SALVO QUE TUVIESE UN INTERÉS LEGÍTIMO SUFICIENTE, COMO SU EVENTUAL RESPONSABILIDAD CIVIL O DISCIPLINARIA.
Resolución de 24 de Octubre de 2.011 (B.O.E. de 1 de Diciembre de 2.011). Descargar Resolución.

El Centro Directivo toma como guía para fundar su decisión denegatoria la doctrina del Tribunal Supremo en este sentido, según la cual el Registrador no tiene legitimación para recurrir las resoluciones de la propia Dirección; es decir que aunque el artículo 327 de la Ley Hipotecaria establece que el Registrador debe practicar la inscripción en los términos que resulten de la resolución, siempre que en tal momento no le conste la interposición de recurso judicial contra ella,  dicha posibilidad está condicionada a que el recurso sea interpuesto por quienes estén legitimados en virtud de la posesión de un interés legítimo. Por  lo tanto, el Registrador nunca podrá recurrir, tanto si lo que tiene es un interés personal, que lo haría incompatible para calificar (artículo 102 RH), o si lo que pretende es mostrar su disconformidad con la Dirección, que es su superior jerárquico.

CALIFICACIÓN CONFORME A LA NORMATIVA VIGENTE EN EL MOMENTO DE LA AUTORIZACIÓN DE LA ESCRITURA.  VALIDEZ DE LA AUTOCONTRATACIÓN.
Resolución de 21 de Octubre de 2.011 ((B.O.E. de 17 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

Por una parte, no es posible seguir el criterio del recurrente de que es la fecha de la inscripción la que ha de tenerse en cuenta puesto que las leyes citadas imponen una determinada forma de actuar al Notario, por lo que no pueden aplicarse a los actos o negocios autorizados por éste con anterioridad.
Por otra, la autocontratación es válida y eficaz cuando viene precedida por la autorización del poderdante, sin que sea preciso que tal autorización reúna especiales requisitos de forma (así, las Resoluciones de 15 de junio y 8 de noviembre de 2004).

HIPOTECA

HIPOTECA UNILATERAL OTORGADA ANTES DE LA DECLARACIÓN DE CONCURSO Y PRESENTADA CON POSTERIORIDAD EN EL REGISTRO: NO REQUIERE LA INTERVENCIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN CONCURSAL
Resolución de 2 de Noviembre de 2.011 (B.O.E. de 1 de Diciembre de 2.012). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura pública de constitución de hipoteca antes de la declaración de concurso del hipotecante pero presentada en el Registro de la Propiedad con posterioridad a dicha declaración. La Registradora exige que la administración concursal intervenga en los términos previstos en el artículo 40 de la Ley Concursal.
La Dirección General estima el recurso, señalando que siendo indiscutido el carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca en el Registro de la Propiedad, la cuestión es si esa circunstancia debe ser tenida en cuenta en un caso, como el presente, en que las limitaciones en la libre disposición del hipotecante se han producido con posterioridad a la prestación del consentimiento. Al respecto tiene declarado esta Dirección General que la calificación de la capacidad y legitimación del disponente ha de realizarse con referencia al momento del otorgamiento del negocio de que se trate por lo que, la sola circunstancia de que en el momento de la presentación del documento concurriere una causa de anulación posterior, cuando en cambio gozara de plena eficacia en el momento del referido otorgamiento, no podría constituir obstáculo a la inscripción del negocio realizado (Así, en la Resolución de 21 de Septiembre de 2.001). Como resulta de lo establecido en el artículo 21 de la Ley Concursal no es hasta el momento en que el juez declara el concurso que se producen los efectos limitativos sobre el poder de disposición del deudor, por lo que sólo a partir de ese momento estarán viciados de anulabilidad los actos llevados a cabo por el mismo en contravención de las medidas limitativas ordenadas por el juez. Todo acto o negocio jurídico llevado a cabo por el deudor con anterioridad estará, en principio, a salvo de las consecuencias jurídicas establecidas por el ordenamiento para los posteriores. Emitido el consentimiento para la constitución del derecho de hipoteca sin que exista limitación a la libre disposición del hipotecante, las vicisitudes posteriores que puedan producirse y que deriven en un retraso en la presentación a su inscripción en el Registro, no implican una corrupción de aquél y todo ello sin perjuicio de las consecuencias que en el desarrollo del procedimiento de ejecución de hipoteca tenga la existencia del procedimiento concursal (artículos 56 y 57 de la Ley Concursal) o de los derechos de impugnación por rescisión contemplados en la Ley (artículos 71 y 72 de la propia Ley Concursal).

HIPOTECA SOBRE LA MITAD INDIVISA DE UNA FINCA.
Resolución de 3 de Noviembre de 2.011. (B.O.E. de 5 de Diciembre de 2.011). Descargar Resolución.

Se plantea en este expediente si el titular, por un único título, del pleno dominio de una finca debe, al constituir sobre una mitad indivisa un derecho real de hipoteca, concretar o identificar sobre qué mitad indivisa específica se constituye a efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
La Dirección General estima el recurso, señalando que es doctrina de ese Centro Directivo que, en caso de existencia de comunidad ordinaria o de tipo romano, el principio de especialidad, a efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad, exige que se determine claramente la porción que corresponde a cada cotitular (Resolución de 7 de marzo de 2011). De igual manera y siendo indiscutida la facultad del propietario de constituir hipoteca sobre la mitad indivisa de una finca, debe entenderse que, a efectos de inscripción, el principio de especialidad es adecuadamente cumplimentado si se identifica la cuota que constituye el objeto de la garantía. Una mayor precisión sólo es exigible, bien cuando la cuota lleva aparejado el uso de una porción concreta de la finca (artículo 68 del Reglamento Hipotecario con relación al artículo 53 del Real Decreto 1093/1997), bien cuando se produce un problema de rango, bien cuando la cuota está sujeta a un régimen jurídico específico (cfr. ganancial). En el supuesto de hecho que ha dado lugar a este expediente no se da ninguna de dichas circunstancias. Producida la inscripción en el Registro de la Propiedad del derecho de hipoteca sobre una mitad indivisa de una finca queda, desde el momento de su presentación, fijado su rango, que no se verá modificado por la práctica de asientos posteriores que no pueden alterar, sin su consentimiento, la posición jurídica del acreedor.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

CADUCADA UNA ANOTACIÓN DE EMBARGO, LOS ASIENTOS POSTERIORES MEJORAN AUTOMÁTICAMENTE DE RANGO Y YA NO PUEDEN SER CANCELADOS EN VIRTUD DEL MANDAMIENTO CANCELATORIO DE CARGAS DERIVADO DEL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO.
Resolución de 5 de octubre de 2.011 (B.O.E. de 17 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

La presentación de certificación de adjudicación de inmueble recaída en procedimiento de apremio, se realiza habiendo caducando el asiento de presentación, sin haberse subsanado durante el plazo de su vigencia el defecto señalado, y presentándose de nuevo con la subsanación una vez caducada la anotación. En tales circunstancias, la posición de prioridad obtenida por la anotación de cuya cancelación se discute, estaba ya consolidada y por tanto no cabe cancelarla.

DISTINCIÓN ENTRE EL PLAZO DE DURACIÓN DEL EMBARGO Y EL DE CADUCIDAD DEL ASIENTO.
Resolución de 25 de Octubre de 2.011 (B.O.E. de 17 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

Lo que determina que si la conversión se acuerda después de transcurrido el plazo de seis meses (establecido para medidas cautelares ex artículo 81 de la Ley General Tributaria) desde que se acordó el embargo preventivo, no procederá la práctica de la anotación de conversión del embargo preventivo en definitivo, debiendo procederse a la cancelación de la anotación del embargo preventivo y a la práctica de una nueva anotación con la prioridad o rango que corresponda a la fecha de presentación del mandamiento y no la que correspondía a la anotación de embargo preventivo. También puede suceder que se haya acordado la conversión dentro del plazo de seis meses desde la adopción de la medida cautelar, pero se presente en el Registro el mandamiento de anotación de conversión en definitivo del embargo, después de transcurrido el plazo de vigencia de la anotación, no siendo tampoco posible practicar la anotación de conversión por haber caducado el asiento, con lo que se dejaría sin efecto la finalidad de la anotación de embargo preventivo, esto es, ganar prioridad o rango, frente a otros posibles acreedores. Sólo se conservará la prioridad si la conversión se acuerda en el plazo de seis meses desde la adopción del acuerdo y se presenta el correspondiente mandamiento durante la vigencia de los cuatro años de la anotación. En el presente caso no procede la cancelación de la anotación de embargo preventivo prorrogada hasta que transcurra el plazo del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, esto es, cuatro años desde la fecha de la anotación de prórroga o se acredite fehacientemente el alzamiento del embargo mediante documento administrativo expedido por la autoridad que decretó el embargo. A estos efectos, para la cancelación anterior al transcurso de dicho plazo, deben observarse las formalidades adecuadas para el acto cancelatorio (cfr. artículo 83 de la Ley Hipotecaria) de manera que se acredite el hecho y la causa de la cancelación (cfr., respecto del pago o el acuerdo de extinción de la deuda por cualquier otra causa, el artículo 173 de la Ley General Tributaria).

ANOTACIÓN DE EMBARGO CONTRA HERENCIA YACENTE. ES PRECISO DETERMINAR CLARAMENTE LA DEUDA, DE LO QUE DEPENDERÁ LOS DIFERENTES HECHOS QUE DEBEN ACREDITARSE.
Resolución de 6 de Junio de 2.011. (B.O.E. de 23 de Diciembre de 2.011). Descargar Resolución.

Se pretende anotar un mandamiento de embargo, en procedimiento de ejecución de títulos judiciales, seguido contra la herencia yacente de los titulares registrales.
La Dirección General exige la acreditación del fallecimiento de los titulares registrales, y que se determine si la deuda es de éstos últimos o de los herederos, ya sean ciertos o determinados o de la herencia yacente, lo que permite distinguir al Centro Directivo los diferentes supuestos que se pueden dar:
A).- Procesos ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido antes o durante el procedimiento: en cuyo supuesto si ha fallecido durante el procedimiento, deberá acreditarse que se demandó al titular registral, que ha fallecido y que se ha seguido la tramitación con sus herederos, por sucesión procesal conforme al artículo 16 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; y si ha fallecido antes del inicio del procedimiento, y éste se sigue por deudas de aquél, además del fallecimiento deberá acreditarse al Registrador, si los herederos fueran ciertos y determinados, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales (artículo 166.1.º párrafo primero del Reglamento Hipotecario), sin que proceda en este caso aportar los títulos sucesorios;
B).- Procesos ejecutivos por deudas de los herederos ciertos y determinados del titular registral: además del fallecimiento deberá acreditarse, si los herederos fueran ciertos y determinados, que la demanda se ha dirigido contra éstos indicando sus circunstancias personales y acompañando los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (artículo 166.1.º párrafo segundo del Reglamento Hipotecario). En definitiva deberá acreditarse su condición de herederos del titular registral.
C).- Procesos ejecutivos por deudas de herederos indeterminados –herencia yacente– del titular registral: en cuyo caso será preciso, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo, o bien que se acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia, o bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente.
D).- Y finalmente, ante la indeterminación resultante del mandamiento diferencia entre que  las deudas por las que se despacha ejecución fueran deudas de herederos determinados, en cuyo caso faltaría la acreditación de las circunstancias personales de éstos y de sus títulos sucesorios, así como de los certificados del Registro de Actos de Última Voluntad de ambos causantes. Y si fueran deudas de herederos indeterminados –herencia yacente- sería preciso que o bien se acredite en el mandamiento que se ha dado emplazamiento a alguno de los posibles llamados a la herencia, o bien que se ha procedido al nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente.

LAS ANOTACIONES EN PROTECCIÓN DE LA DEFENSA DE LOS CRÉDITOS REFACCIONARIOS DEBEN REALIZARSE ANTES DE QUE CONCLUYAN LAS OBRAS.
Resolución de 10 de Octubre de 2.011. (B.O.E. de 29 de Diciembre de 2.011). Descargar Resolución.

Así, la Dirección General, tras referirse al concepto de crédito refaccionario como “el contraído en la construcción, conservación, reparación o mejora de una cosa, generalmente un inmueble”, sirviéndose de la jurisprudencia del Tribunal Supremo en esta materia (Sentencia de 21 de julio de 2.000), considera, siguiendo los artículos 42, 92 y 93 de la Ley Hipotecaria, que la anotación preventiva en protección de tales créditos deben practicarse antes de que conste registralmente la conclusión de las obras.

ANOTACIÓN DE EMBARGO POR DEUDA POST-CONCURSAL: SE REQUIERE LA INTERVENCIÓN DEL JUEZ MERCANTIL ENCARGADO DEL CONCURSO DE ACREEDORES.
Resolución de 26 de Octubre de 2.011 (B.O.E. del 4 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

En el presente recurso, una Unidad de Recaudación Ejecutiva de la Tesorería General de la Seguridad Social, solicita anotación preventiva de embargo sobre dos fincas de una entidad declarada en concurso, mediante un mandamiento de embargo librado en expediente administrativo de apremio cuya providencia es de fecha posterior a la declaración del concurso. Se reconoce además en el mandamiento que se trata de una deuda post concursal, aunque se ha notificado a los administradores concursales, lo que se acredita. En el historial de las fincas no figura inscrita la situación concursal de la sociedad apremiada.
Por tanto, se trata de dilucidar si la preferencia concedida excepcionalmente a la Administración del Estado y a la Seguridad Social, entre otros, ha de prevalecer sobre las reglas establecidas en el artículo 55.1 de la Ley Concursal, habida cuenta de que la fecha de expedición de la providencia de apremio fue posterior a la de la declaración del concurso de acreedores.
Y es que si bien el artículo 24.4, inciso final, de la Ley 22/2.003, de 9 de julio, Concursal, literalmente determina que practicada la anotación de concurso no podrán anotarse respecto de un bien o derecho, más embargos o secuestros posteriores a la declaración del concurso que los acordados por el juez de éste, el artículo 55.1, párrafo segundo, señala que podrán continuarse aquellos procedimientos administrativos de ejecución en los que se hubiera dictado providencia de apremio y las ejecuciones laborales en las que se hubiera embargado bienes del concursado, todo ello con anterioridad a la fecha de declaración del concurso, siempre que los bienes objeto de embargo no resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor.
En definitiva, será el propio Juzgado de lo Mercantil quien permitirá a la Tesorería General de la Seguridad Social que inicie o continúe los procedimientos ejecutivos y que éstos se lleven a cabo exclusivamente con carácter cautelar y para asegurar la aportación de los bienes concursados a la masa Por tanto, debe excluirse cualquier actuación o medida de ejecución de bienes del deudor que pueda obstaculizar la realización de la masa del concurso. Así pues, para practicar un embargo, aunque fuera con carácter cautelar –que no es este el caso- ha de haber una decisión favorable por parte del juez de lo Mercantil encargado del concurso, a cuya disposición ha de quedar la cuantía embargada en su caso. No bastan las notificaciones sucesivas hechas por la Tesorería General de la Seguridad Social al juez, sino que se precisa una autorización del mismo para proceder a la anotación del embargo, una vez se ha producido la declaración del concurso de acreedores.
Es, por tanto, improcedente que la Administración haga traba de bienes integrantes del patrimonio del deudor sin que con carácter previo exista un pronunciamiento judicial declarando la no afectación de los bienes o derechos objeto de apremio a la continuidad de la actividad del deudor.

ANOTACIONES PREVENTIVAS DESPUÉS DE LA DECLARACIÓN DE CONCURSO. ES PRECISO QUE SE REFIERAN A BIENES NO NECESARIOS PARA LA CONTINUIDAD DE LA ACTIVIDAD PROFESIONAL O EMPRESARIAL DEL DEUDOR.
Resolución de 6 de Octubre de 2.011. (B.O.E. de 29 de Diciembre de 2.011). Descargar Resolución.

Se plantea la posibilidad de tomar anotación preventiva de embargo a favor de la Hacienda Pública, constando previamente anotada la declaración de concurso de la Sociedad embargada, siendo las providencias de apremio y la diligencia de embargo de fecha anterior al auto de declaración de concurso, pero no se acredita –registralmente tampoco está reflejado– el pronunciamiento del Juez de lo Mercantil de que los bienes objeto de embargo no resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor, por lo que no se permite la inscripción, exigiendo tanto el Registrador como la Dirección General tal declaración.

SEGREGACIONES

HAY PARCELACIÓN ILEGAL EN LA TRANSMISIÓN DE CUOTAS INDIVISAS DE FINCA RÚSTICA AUNQUE NO SE ATRIBUYA EL USO EXCLUSIVO DE UNA PARTE DEL TERRENO (ANDALUCÍA).
Resolución de 24 de Agosto de 2.011. (B.O.E. de 23 de Diciembre de 2.011). Descargar Resolución.

Se pretende inscribir una venta del año 2.005 de una participación indivisa sobre una finca ubicada en suelo no urbanizable en Andalucía, exigiendo el Registrador licencia o declaración de innecesariedad, teniendo en cuenta que no existe una asignación formal y expresa de un uso individualizado de una parte del inmueble. Como elementos tenidos en cuenta en la calificación destacan la existencia de otras diecinueve escrituras de venta de participaciones indivisas sobre la misma finca y del escrito remitido por el Ayuntamiento relativo a la existencia de una posible parcelación ilegal. La Dirección General confirma la calificación después de hacer un repaso a su doctrina sobre las divisiones y parcelaciones, y la competencia legislativa en materia de urbanismo, lo que ya se ha reflejado en numerosas resoluciones (entre ellas las de 14 de julio de 2.009 y 12 de julio de 2.010) En este sentido reitera la idea de que el concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones en fraude a su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, ha trascendido la estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos. Reflejo legislativo de este concepto es el art. 8 del Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, que intensifica las atribuciones de Notarios y Registradores en orden a la exigencia por parte de los mismos de la acreditación de la licencia de parcelación o declaración de innecesariedad en los casos de transmisiones de participaciones indivisas de fincas no urbanizables, incluso en los casos en que nada figure en la escritura sobre el derecho de uso exclusivo de una porción de terreno.
También recuerda que el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, tiene carácter instrumental, debiendo interpretarse y aplicarse a la luz de la legislación sustantiva a la que sirve y, en el ámbito registral, complementa.

COMPRAVENTA/CONTRATOS

ES POSIBLE LA DISOLUCIÓN DE UN CONDOMINIO ATRIBUYENDO LA NUDA PROPIEDAD DE TODA LA FINCA A UNA DE LAS DOS COMUNERAS Y DIVIDIENDO POR MITAD EL USUFRUCTO.
Resolución de  9 de Diciembre de 2.011. (B.O.E. de 17 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro una escritura de disolución de comunidad otorgada por dos hermanas en la que se adjudica a una de ellas la nuda propiedad de la totalidad de la finca y el usufructo de la mitad indivisa y, a la otra, se le adjudica el usufructo de la otra mitad indivisa, siendo compensada en metálico por la diferencia de valores de adjudicación. Se califica negativamente exigiendo que se atribuya la totalidad de la finca a una de las comuneras y que no se divida el usufructo entendiendo que en realidad hay una compraventa que se articula mediante una extinción de comunidad para beneficiarse del tipo impositivo más favorable, con lo que el Registrador se extiende en la naturaleza traslativa o no de la disolución de comunidad y en la causa del contrato.
La calificación es revocada por la Dirección General, al entender que hay una causa verdadera y lícita de un contrato con causa onerosa como se deriva de la compensación pactada, por lo que la calificación registral no puede ir más allá, ni puede extenderse al examen de la validez de las decisiones que dieron lugar a la elección del negocio que se otorga.

LA RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE CESIÓN DE BIENES A CAMBIO DE ALIMENTOS POR INCUMPLIMIENTO DE LA CONDICIÓN IMPUESTA REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DEL CÓNYUGE DEL CESIONARIO EN GANANCIALES POR SER UN ACTO DISPOSITIVO.
Resolución de 30 de Septiembre de 2.011. (B.O.E. de 23 de Diciembre de 2.011). Descargar Resolución.

Interesante resolución sobre la reinscripción de unas fincas a favor de los cedentes en un contrato de cesión a cambio de alimentos, por declarar el cesionario en escritura la imposibilidad de cumplir la condición impuesta. Al estar casado en régimen legal de gananciales, la Dirección General, confirmando la calificación entiende que se trata de un acto dispositivo tal declaración, por lo que debe concurrir el consentimiento del cónyuge del cesionario, lo cual es, cuando menos opinable, ya que prima el carácter ganancial del bien sobre la libertad de contratación y lo que es la propia apreciación del cumplimiento o no de la condición, y qué mayor prueba en una obligación de alimentos que la declaración del propio obligado.

No cabe la extinción parcial de comunidad

NO CABE LA EXTINCIÓN PARCIAL DE COMUNIDAD: O ES TOTAL O NO ES TAL EXTICIÓN DE COMUNIDAD. DEBE RECAER SOBRE LA TOTALIDAD DEL OBJETO.
Resolución de 11 de Noviembre de 2.011 (B.O.E. de 4 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

Interesante y discutible resolución en la que la cuestión a resolver es si puede inscribirse un negocio jurídico, identificado en el documento presentado como de extinción parcial de comunidad, en el que los titulares de tres quintas partes indivisas de una finca adquieren una quinta parte indivisa de otro cotitular por iguales partes siendo la contraprestación pactada por tal transmisión cierta suma de dinero.
El Registrador se opone al entender que siendo únicamente el transferente dueño de la participación que se adjudican los demás comparecientes, resulta incongruente que los adjudicatarios adquieran dicha participación por extinción de comunidad cuando no son dueños de la misma. Solo seria posible la extinción de comunidad si ésta se efectuase sobre las cuatro quintas partes indivisas de las que son dueños los comparecientes.
Rechaza la D.G.R.N. el recurso, confirmando la nota de calificación, señalando que en el supuesto de hecho del presente recurso no existe en el momento previo a la celebración del negocio jurídico documentado una situación de comunidad (subcomunidad) sobre la cuota indivisa perteneciente al comunero que la transmite a los otros tres comuneros adquirentes, por lo que difícilmente el título atributivo de dicha cuota a favor de estos últimos puede ser calificado como de disolución de comunidad, ni aun parcial, toda vez que aquéllos no eran partícipes en el derecho de cuota objeto del negocio. Cosa distinta es que el comunero pueda «dividir» su cuota enajenándola a varias personas, comuneros o terceros (y aún esto último con ciertas limitaciones, conforme al artículo 394 del Código Civil, al no poder alterar la estructura básica inicial de la comunidad aumentando el número de partícipes de forma tal que la cosa por razón de este aumento pase a ser materialmente indivisible, cuando inicialmente era divisible: vid. Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 1995).
Y es que, señala, la extinción de comunidad requiere como presupuesto básico que actúe sobre la totalidad del objeto a que la comunidad se refiere (artículo 400 y siguientes del Código Civil). La extinción de la comunidad «estricto sensu» extingue la situación de condominio y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor del comunero que se adjudica el bien o cada una de las porciones materiales que resulten de su división.
Tradicionalmente, se señala, nuestro Derecho ha mirado con disfavor las situaciones de comunidad o condominio, por ser antieconómicas (se dificulta la explotación de los bienes y se reduce su valor), y constituir fuente de litigiosidad (constituyen una «mater rixarum»). Por ello la ley facilita su extinción y permite cuando se trate de bienes indivisibles la adjudicación a uno a cambio de abonar a los otros el exceso en metálico, sin que por ello pueda considerase que se trate de un acto de enajenación, sino meramente de un negocio de naturaleza especificativa con todas las consecuencias que ello lleva implícito.
Además, se señala, el Código Civil sólo regula en rigor la extinción total de la comunidad. El pretendido negocio de «extinción parcial» de comunidad no aparece tipificado legalmente y no presenta ninguna semejanza que genere identidad de razón con el de extinción total, por lo que no puede pretenderse la aplicación analógica a aquella del régimen jurídico de ésta. Sólo se podría invocar una especialidad legal para los supuestos de reducción del número de comuneros en el supuesto de que uno de ellos no quiera contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, renunciando a la participación que le corresponde (cfr. artículo 395 del Código Civil), especialidad que, empero, no autoriza a hablar con propiedad de extinción parcial de la comunidad.
Cada comunero puede enajenar y gravar su cuota libremente (artículo 399 del Código Civil) a un extraño o a otro de los comuneros, con la singularidad en este último caso de que el resto de los comuneros no podrán ejercitar el derecho de retracto que prescribe el artículo 1522 del Código Civil. El negocio de atribución patrimonial relativo a una participación indivisa de un derecho real en el que aparece como transferente un comunero y como adquirente otro comunero mediante la correspondiente contraprestación deberá ser calificado en función de la naturaleza jurídica de su objeto y causa, y no de los sujetos.
Pues bien, señala la Dirección General que la extinción o disolución de la comunidad ordinaria en nuestro Derecho puede tener lugar, bien por la división de la cosa común, bien por la reunión de todas las cuotas en una sola persona (comunero o no) en virtud de los correspondientes desplazamientos patrimoniales por cualquier título de adquisición, incluyendo la renuncia de los demás comuneros que dé lugar al acrecimiento de la porción del cotitular beneficiario. Y en este sentido la extinción de la comunidad o es total o no es tal. Y en este caso no se produce ninguna de ambas situaciones. La reducción del número de comuneros no constituye un supuesto de extinción o disolución de comunidad, sino de mera alteración de su configuración subjetiva, en tanto ésta siga siendo plural por la concurrencia de varios cotitulares.

N.I.E. DEL CÓNYUGE NO COMPARECIENTE DEL COMPRADOR: NO ES NECESARIA SU CONSTANCIA.
Resolución de 12 de Noviembre de 2.011 (B.O.E. de 4 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

Las normas que imponen la consignación del Número de Identificación Fiscal de los comparecientes y de sus representados en el otorgamiento de las escrituras públicas que tengan por objeto determinados actos y contratos sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, han de ser interpretadas atendiendo a su espíritu y finalidad (artículo 3.1 del Código Civil).
A tal efecto, no puede negarse trascendencia al hecho de haber sido otorgada la escritura únicamente por uno de los cónyuges, casado en gananciales y manifestando que adquiere el bien para su sociedad conyugal, de modo que se determina cuál de los cónyuges es el titular del derecho adquirido sobre una determinada finca –a cuyo nombre debe inscribirse tal derecho–, sin perjuicio de que el carácter ganancial o privativo se desenvuelva en un plano distinto al de la titularidad registral, si bien puede afectar a las facultades dispositivas del cónyuge titular (cfr. artículos 93 y siguientes del Reglamento Hipotecario).
Por ello, carece de amparo legal la exigencia de constancia del Número de Identificación Fiscal del cónyuge del adquirente de tal derecho real sobre el inmueble, toda vez que aquél no ha comparecido ni ha sido representado en la escritura calificada y la norma ciñe tal exigencia a comparecientes y representados, circunstancias en las que no se encuentra el cónyuge de la parte compradora.

COMPRAVENTA DE FINCA COLINDANTE CON EL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO-TERRESTRE: DEBE EXIGIRSE EL CERTIFICADO ADMINISTRATIVO DE NO INVASIÓN TAMBIÉN EN SEGUNDAS Y POSTERIORES TRANSMISIONES
Resolución de 27 de Octubre de 2.011 (B.O.E. del 17 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

Se suspende la inscripción de una escritura de compraventa porque la finca objeto de la venta se encontraba en zona de colindancia con el dominio público marítimo-terrestre. A la hora de resolver el presente supuesto debe solventarse con carácter previo la cuestión de si el artículo 35 del Reglamento de Costas se extralimita en su desarrollo de la Ley de Costas, o bien al contrario se limita a completar los parámetros de la misma. Esto es, la de si supone una extralimitación la exigencia de un certificado de no invasión del dominio público en segundas y posteriores inscripciones, cuando la Ley lo exige únicamente en el caso de inmatriculación.
La Dirección General desestima el recurso. El Centro Directivo sostuvo un criterio favorable a la no exigencia, con relación a fincas ya inmatriculadas, de la acreditación de no invasión de la zona marítimo-terrestre, exigida por el artículo 31 en relación con el 35 del Reglamento de la Ley de Costas, aprobado por Real Decreto 1471/1989, de 1 de diciembre. Así lo afirmó en sus Resoluciones de 16 de julio de 1.998, 14 de enero de 2.000 y 21 de febrero de 2.002, por entender que vulneraba el contenido de la Ley de Costas. Pero también es cierto sin embargo, que en este punto el Reglamento de Costas ha sido declarado ajustado a la ley por el propio Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo), en sentencias de 16 de octubre de 1996 y 27 de mayo de 1998, en los que se declaró expresamente que el artículo 35 del Reglamento de Costas se limita a desarrollar la Ley de Costas, por lo debe entenderse, por tanto, plenamente aplicable el artículo 35 del Reglamento de la Ley de Costas que extiende a las segundas y ulteriores trasmisiones las mismas exigencias de acreditación de la no invasión de zona de dominio público marítimo-terrestre, que las previstas para las inmatriculaciones.

VENTA DE CUOTA INDIVISA DE UNA FINCA PRETENDIENDO SU TITULAR ASIGNAR UNA PLAZA DE GARAJE Y TRASERO DE USO INDIVIDUAL.
Resoluciones de 19 de Julio y 1 de Septiembre de 2.011 (B.O.E. del 28 de Noviembre y  5 de Diciembre de 2.011). Descargar Resolución.

Se plantea en estos recursos, en primer lugar, la legitimación del titular de una cuota indivisa de una finca destinada a plazas de garaje y trasteros para atribuir por sí sólo a dicha cuota el uso y disfrute exclusivo de una concreta plaza de garaje y trastero. Y la segunda, la necesidad o no de especificar los linderos, superficie útil, dimensión perimetral y descripción de los elementos comunes de dicha plaza de garaje y trastero para proceder a su inscripción como finca independiente e individualizada.
La Dirección General confirma la nota entendiendo que si se quiere modalizar la comunidad existente sobre el garaje, pasando de una comunidad ordinaria (artículos 392 y siguientes del Código Civil) a una comunidad especial con asignación de uso de plazas determinadas, deberá prestar su consentimiento a ello todos los copropietarios, dado el carácter de acto de alteración de la comunidad que significa (artículo 397 del Código Civil). En cuanto a la segunda cuestión, recuerda lo dispuesto en el artículo 53.b) de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, aprobado por Real Decreto 1097/1997, de 4 de julio, que «cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes».

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO

ES POSIBLE LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS QUE SON OBJETO INMEDIATO DE OPERACIONES DE SEGREGACIÓN Y AGREGACIÓN.
Resolución de 6 de Agosto de 2.011. (B.O.E. de 23 de Diciembre de 2.011). Descargar Resolución.

Se pretende reflejar en el Registro de la Propiedad unas operaciones de segregación, agrupación, agregación y compraventa en virtud de las cuales, los propietarios de tres fincas rústicas no inmatriculadas adquiridas por herencia en virtud de escritura pública –número anterior de protocolo–, segregan de la primera una porción y a continuación agrupan el resto con la tercera, describiendo la nueva finca resultante. Posteriormente, agregan la finca segregada a la descrita como número dos. Finalmente venden la finca formada por agrupación a la Sociedad compradora. Se pretende la inmatriculación de las fincas vendidas.
Pues bien, en este supuesto, con relación al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, si bien la doctrina de la Dirección General señala que debe coincidir en el título previo y en el título traslativo que sirve de título inscribible para la inmatriculación, se reconoce la posibilidad de poder inmatricular la porción segregada o bien el resto de finca matriz, pues es la transmisión ulterior de dicho resto la que provocaría tal inmatriculación y siempre que se acredite el título público anterior del transmitente, aunque recaiga sobre la totalidad de la finca matriz.

LAS DUDAS FUNDADAS DEL REGISTRADOR PUEDEN ELIMINARSE SI HAY DATOS CLAROS QUE PERMITAN IDENTIFICAR LA FINCA.
Resolución de 19 de Diciembre de 2011. (B.O.E. de 17 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

En un supuesto de expediente de dominio declarativo de exceso de cabida aportando posteriormente certificación catastral descriptiva y gráfica –actualizada en virtud del propio expediente de dominio,  la Dirección General revoca la calificación del Registrador entendiendo que entre la descripción judicial de la finca en el auto y la resultante de la certificación catastral se aprecia identidad en cuanto al sitio, pago o partido; en cuanto a la titularidad de la finca; en cuanto a la superficie; y en cuanto a la generalidad de los linderos señalados, por lo que no puede mantenerse que exista una discrepancia suficiente como para concluir que no se trata de la misma finca, y, además no es necesario en la descripción de la finca el detalle de los distintos elementos que puedan encontrarse en su interior o definan perfectamente su perímetro.

REGISTRACIÓN DE UN EXCESO DE CABIDA: SÓLO CABE PARA RECTIFICAR UN ERRÓNEO DATO REGISTRAL, SIN ALTERARA LA REALIDAD FÍSICA EXTERIOR.
Resolución de 17 de Octubre de 2.011 (B.O.E. de 4 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

Se debate en el presente recurso en torno a la inscribibilidad de un exceso de cabida sobre una finca, junto con alteración de los linderos de la misma. El Registrador suspende la inscripción de dicho exceso de cabida por considerar que existen dudas acerca de la identidad de la finca.
Confirma, la D.G.R.N., el criterio de la calificación, señalando que la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados.
Fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.

EL CERTIFICADO CATASTRAL NO ES NECESARIO PARA INSCRIBIR UNA CUOTA INDIVISA DE FINCA YA INMATRICULADA.
Resolución de 23 de Noviembre de 2.011 (B.O.E. de 17 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

Debe decidirse en este supuesto, si para la inscripción del auto recaído en un expediente de dominio de inmatriculación –primera inscripción– de una porción indivisa, es precisa la aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente con la descripción que se hace de la finca en el título.
La Dirección General estima el recurso. La necesidad de la certificación catastral, que es de gran utilidad y control para la adaptación del Registro a la realidad física extrarregistral, tiene su sentido en las inmatriculaciones, pero no en el supuesto de hecho de este expediente, que más que un acceso por primera vez de una finca al Registro –inmatriculación– supone una primera inscripción en el Registro de un nuevo titular con respecto a esa finca, que ya está inscrita.

INMATRICULACIÓN DE FINCA: REQUIERE CERTIFICACIÓN CATASTRAL VÁLIDA Y COINCIDENTE. NO BASTA UN BORRADOR DE CERTIFICACIÓN.
Resolución de 28 de Octubre de 2.011 (B.O.E. de 4 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

Se califican negativamente unas escrituras de aceptación y adjudicación de herencia y de aportación a sociedad de gananciales en las que se pretende la inmatriculación de una finca con incorporación de certificado catastral gráfico cuya descripción no es coincidente con la que figura en el cuerpo de la escritura sobre la finca que se trata de inmatricular. Acompaña la otorgante, e incorpora por testimonio en la escritura, un borrador de certificado cuya descripción es coincidente con la de la finca que se pretende inmatricular, pero no está expedido por la autoridad competente, ni figura firma en la misma de funcionario habilitado al efecto, ni ha sido obtenida por el notario autorizante de forma telemática.
Rechaza, la D.G.R.N. el recurso, ya que el único certificado válido jurídicamente, que es el obtenido telemáticamente por el Notario autorizante, no presenta la coincidencia descriptiva exigida por la Ley. El borrador incorporado a la escritura, no puede producir los efectos propios de la certificación catastral, pues adolece de la falta de firma de funcionario competente, y no se trata de un certificado catastral telemático con su código seguro de certificación.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

LA FALTA DE MANIFESTACIÓN EXPRESA DE LA CONDICIÓN DE AUTOPROMOTOR DEL DESTINO PREVISTO A USO PROPIO IMPIDE LA EXONERACIÓN DEL SEGURO DECENAL AUNQUE HAYA DISPENSA DEL TITULAR INICIAL O ADQUIRENTE POSTERIOR.
Resolución de 26 de Agosto de 2.011 ((B.O.E. de 28 de Noviembre de 2.011). Descargar Resolución.

La excepción prevista legalmente a la constitución de seguro decenal es objeto de interpretación restrictiva dada la finalidad a que obedece. La Dirección General reitera su doctrina sobre interpretación de los requisitos de la excepción:
– “Autopromotor individual”: debe interpretarse de forma amplia, como opuesto al promotor colectivo, incluyendo a: personas físicas y jurídicas (Resolución de 5 de abril de 2.005; Resolución de 9 de julio de 2.003); y a la llamada “comunidad valenciana”, si bien sólo cuando las circunstancias arquitectónicas lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad (Resolución-Circular D.G.R.N. de 3 de diciembre de 2.003).
– “Vivienda destinada a uso propio”: es la no destinada originariamente a una posterior entrega o cesión de uso a terceros, requisito acreditable con la manifestación del promotor en tal sentido, siempre que no quede desvirtuada por otro elemento documental (así en la Resolución de 9 de Mayo de 2.007 la licencia municipal de obras no lo era para una vivienda unifamiliar).

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: NO HAY JERARQUÍA ENTRE LOS MEDIOS DE PRUEBA PREVISTOS EN EL ARTÍCULO 52 DEL REAL DECRETO 1.093/1.997.
Resolución de 10 de Noviembre de 2.011 (B.O.E. de 4 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

En escritura publica de agrupación y declaración de obra nueva construida sobre la resultante se incorporan a los efectos de acreditar la antigüedad de la finca y la coincidencia de descripción y titularidad, por un lado una certificación de técnico cualificado –arquitecto colegiado con visado del colegio profesional competente–, para cumplir los requisitos exigidos por el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, los cuales se cumplen en este documento; y, por otro, se une por el notario, la certificación catastral telemática que exige el artículo 3.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, en su nueva redacción dada por la Ley 2/2011, de Economía Sostenible, a los efectos de dar cumplimiento a los exigido por esta Ley. En la mencionada certificación catastral no se produce la total coincidencia de los datos descriptivos –aunque sí los que se corresponden con la antigüedad– con los que aparecen en el cuerpo de la escritura y los de la certificación del técnico colegiado, que son los reales a decir de las manifestaciones y acreditaciones de los otorgantes. El registrador suspendió la inscripción por no coincidir totalmente los datos que constan en la escritura pública con los de la certificación catastral que se aporta.
La  D.G.R.N. revoca la nota de calificación admitiendo el recurso, y señalando que las formas de acreditar la antigüedad de la obra construida –certificación del Catastro, certificación del Ayuntamiento, certificación técnica y acta notarial– constituyen una lista cerrada, pero no hay mención en la norma citada ni en la doctrina sobre la existencia de una jerarquía entre estas formas de acreditar antigüedad y descripción coincidente con el título. Así pues, ante el silencio de la Ley, deben entenderse todas en el mismo orden de categoría sin que deban prevalecer unas sobre otras.
Y respecto de la discrepancia entre los dos medios probatorios –certificado del técnico y certificación catastral–, es necesario señalar que mientras el primero se utiliza para cumplimentar los requisitos exigidos por el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, al incluirse en el epígrafe de la escritura denominado «antigüedad de la construcción» invocando como prueba de la misma, y acreditando además la descripción que coincide con la del título, ese certificado del técnico –arquitecto colegiado visado por colegio profesional competente– que es el que por voluntad del otorgante se utiliza para solicitar la inscripción; el segundo –certificado catastral– se obtiene telemáticamente por el notario y se relaciona en el título bajo el epígrafe «referencia catastral» con la única finalidad, en este caso por el notario, de dar cumplimiento a la exigencia del artículo 3.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004 en su nueva redacción de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible.

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

DEBE INDICARSE EXPRESAMENTE, EN VIRTUD DEL ARTÍCULO 159 DEL REGLAMENTO NOTARIAL, SI EL RÉGIMEN MATRIMONIAL ES EL LEGAL SUPLETORIO, O SI ES UNO DE LOS POSIBLES REGÍMENES CONVENCIONALES.
Resolución de 23 de Agosto de 2.011 (B.O.E. de 28 de Noviembre de 2.011). Descargar Resolución.

En este caso, el cónyuge supérstite como heredero del premuerto, solicita la rectificación del Registro para hacer constar que estaban casados en régimen de gananciales.
Efectivamente, dicha rectificación la puede hacer por sí solo, como titular de toda la finca, pero debe precisar si es el régimen legal o convencional de gananciales.

LA EFECTIVIDAD DEL CONVENIO REGULADOR ES MERAMENTE LIQUIDATORIA DEL RÉGIMEN ECONÓMICO CONYUGAL, SIN QUE QUEPA EXTENDERLO A OTROS NEGOCIOS, QUE REQUERIRÍAN ESCRITURA PÚBLICA.
Resolución de 3 de Septiembre de 2.011 (B.O.E. de 28 de Noviembre de 2.011). Descargar Resolución.

La Dirección General deniega la inscripción de una liquidación de gananciales en convenio regulador aprobado por sentencia de separación, donde se dice que la vivienda familiar, adquirida antes del matrimonio por mitad, se aporta a los gananciales y después se adjudica a uno de los cónyuges, quien asume íntegramente el préstamo hipotecario pendiente. Además de que el negocio carece de su adecuado reflejo documental (escritura pública), existe indeterminación causal, pues no queda claro si lo realmente pretendido es una aportación a la sociedad de gananciales o más bien un negocio de compensación de diferencias de adjudicación producidas al liquidar los gananciales. Y si los fondos usados para pagar el préstamo han sido en parte gananciales, se ha creado una copropiedad entre el patrimonio privativo de cada cónyuge y el ganancial, cuya extinción ha de ser convenida por las partes y tener adecuado reflejo documental.

INSCRIPCION DE UN CONVENIO REGULADOR EN EL QUE SE INVENTARÍA COMO GANANCIAL UN BIEN INSCRITO EN EL REGISTRO COMO PRIVATIVO DE LOS CONYUGES.
Resolución de 29 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 5 de Diciembre de 2.011). Descargar Resolución.

En sentencia firme de divorcio, se aprueba el convenio regulador propuesto por los cónyuges, que contiene, entre otros extremos, la liquidación de la disuelta sociedad de gananciales. En dicho convenio se inventaría en el activo de la disuelta sociedad conyugal, la vivienda familiar que se dice perteneciente a la sociedad de gananciales por compra. Ese bien es adjudicado a la esposa, compensando ésta el exceso al que había sido su marido.
El Registrador deniega la inscripción de la vivienda en el Registro por constar inscrita a nombre de ambos esposos por mitades indivisas con carácter privativo, por título de compra en estado de solteros.
La Dirección General confirma la nota de calificación, señalando que no puede entenderse que el negocio jurídico celebrado tenga su adecuado reflejo documental. Se trata de un bien comprado por mitad y proindiviso en estado de solteros por quienes ahora firman el convenio regulador, incluyéndolo como integrante de la sociedad de gananciales que se disuelve, pero sin expresión del negocio jurídico por el que se produce tal ganancialidad. En consecuencia, no puede determinarse si se refiere a una aportación de la finca a la sociedad de gananciales realizada en ese mismo acto en el convenio de divorcio (lo que sería contradictorio con la naturaleza propia del acto de liquidación, en tanto en cuanto se estaría aportando un bien a la sociedad de gananciales que ha quedado disuelta antes de ese acto o simultáneamente al mismo) o si se trata más bien de un negocio por el que la adjudicación formalizada en el convenio comporta una compensación acordada entre los ex cónyuges, como consecuencia de los excesos o defectos de adjudicación resultantes de la liquidación de la sociedad de gananciales.

DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

MECANISMO DE LA RENUNCIA Y SU FORMA.
Resolución de 19 de Octubre de 2.011 (B.O.E. de 1 de Diciembre de 2.011). Descargar Resolución.

Un causante venezolano otorga testamento en Miami, nombrando heredera universal a su esposa, sin realizar asignación alguna a sus cuatro hijas, a las cuales nombra. Posteriormente, las cuatro hijas otorgan acta de manifestaciones en la que declaran su deseo de respetar escrupulosamente la voluntad testamentaria de su difunto padre. Por último, es otorgada la escritura de herencia del causante por tres de sus hijas, en representación de su madre, a la cual adjudican todos los  bienes. El defecto apreciado por el Registrador es que la renuncia a la herencia exige escritura (no acta); y si bien puede entenderse que las tres hermanas que  otorgan la escritura de herencia están ratificando su acta anterior, esto no se  cumple respecto de la cuarta hermana.
La Dirección admite la inscripción de la herencia. No resuelve sobre la procedencia del reenvío a la ley española, dado que en el recurso no se cuestiona, sino  que se centra en comprobar que se cumplen los requisitos de la renuncia. El carácter  expreso de la renuncia no exige emplear literalmente dicho término o el de “repudiación” (así STS de 23 de noviembre de 1.999). Así, en el caso resuelto los términos empleados en el acta son suficientemente concluyentes. En cuanto a la forma, debe hacerse en documento público o “auténtico”, en el sentido de indubitadamente procedente del renunciante, aunque no sea público (si bien deberá serlo si se pretende su  acceso al Registro). Si se hace en documento notarial, como declaración de voluntad que es, debe constar en escritura y no en acta (cuyo contenido propio son los hechos). En el caso resuelto, la calificación como “acta de manifestaciones” no desvirtúa la verdadera naturaleza de dicho instrumento, que por su contenido y forma es realmente una escritura.

DERECHO DE SUCESIONES

ES POSIBLE UNA ADJUDICACIÓN PARCIAL DE HERENCIA SOBRE BIEN PRIVATIVO DEL CAUSANTE, SIN LIQUIDACIÓN PREVIA DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES, SI CONSIENTEN TODOS LOS INTERESADOS.
Resolución de 10 de Noviembre de 2.011 (B.O.E. de 4 de Enero de 2.012). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la posibilidad de la inscripción de la adjudicación de una finca privativa del causante con el consentimiento unánime de todos los herederos y del cónyuge viudo, sin la liquidación previa de la sociedad de gananciales, que a juicio del Registrador es necesaria para completar el proceso particional.
Admite la Dirección General el recurso, señalando que al tratarse de una adjudicación parcial de herencia referida tan sólo a un bien privativo del causante, y prestando su consentimiento unánime todas las herederas y el cónyuge viudo, no se entiende la exigencia de la liquidación de la sociedad de gananciales, puesto que no es necesaria como operación preparticional para la determinación del caudal partible en este caso concreto.
Y es que, se señala, la adjudicación del bien a una sola de las herederas a cuenta de su haber en la partición de la herencia, con el consentimiento de todas las demás y del cónyuge viudo, se ajusta y no contradice en absoluto lo dispuesto en el artículo 1.062 del Código Civil; del contenido de las disposiciones de la escritura otorgada, se aprecia la expresa voluntad de las otorgantes de su voluntad de adjudicar, en virtud del principio de autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1.255 del Código Civil; el que lo sea «a cuenta de su haber sin defecto o exceso de adjudicación alguno» y la aseveración de las comparecientes bajo su responsabilidad de que en la formalización de la liquidación y la partición quedarán bienes suficientes para compensar a cada interesado, hace que se cumplan todos los parámetros de una liquidación en regla. Todo de conformidad con el artículo 1058 del Código Civil: «…si los herederos fueren mayores y tuvieren la libre administración de sus bienes, podrán distribuir la herencia en la manera que tengan por competente».
En definitiva, señala la resolución, se trata de un acto unánime en virtud del principio de autonomía de la voluntad de las partes.

PROCEDIMIENTO CONTRA HERENCIA YACENTE: INSCRIPCION DE LEGADO.
Resolución de 8 de Noviembre de 2.011 (B.O.E. de 5 de Diciembre de 2.011). Descargar Resolución.

El único problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si puede inscribirse el legado de una mitad indivisa de una finca presentando en el Registro una sentencia firme declarando el dominio a favor de la interesada en la inscripción y una copia autorizada del testamento en el que la titular registral lega la mitad indivisa de la finca.
La Dirección revoca la calificación. En el presente supuesto, señala, se cumplen todos los requisitos que el Centro Directivo, en consonancia con la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, ha exigido para entender inscribible la resolución judicial, puesto que se ha dicho (Resolución de 27 de Julio de 2010) que no debe esto convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que ha de entenderse que existe indefensión cuando el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico y obviarse cuando de los documentos presentados resulte que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva. No cabe desconocer al respecto, la doctrina jurisprudencial, en la que se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la Ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral es cuando resultaría pertinente la negativa del registrador. En el presente supuesto han sido demandados los herederos de la titular registral, y, en el caso de aquéllos que no tienen la titulación suficiente, han sido demandados sus descendientes. En definitiva, aunque por sí solo no es título inscribible el testamento en el que se hace el legado, aunque el legatario esté en posesión del mismo, pues es precisa la entrega por el heredero salvo que no existan legitimarios y el legatario se encuentre facultado expresamente por el testador para posesionarse de la cosa legada (véase artículo 81.a) del Reglamento Hipotecario), en el presente caso la entrega queda acreditada en el juicio declarativo entablado en forma adecuada contra la herencia yacente.

EL TESTIMONIO PARCIAL HECHO POR EL NOTARIO DEL ACTA DE NOTORIEDAD DE DECLARACIÓN DE HEREDEROS, EN LA ESCRITURA DE ACEPTACION DE HERENCIA, HACE INNECESARIA LA PRESENTACIÓN DE LA COPIA DEL ACTA.
Resolución de 12 de Noviembre de 2.011. (B.O.E. de 5 de Diciembre de 2.011). Descargar Resolución.

En la escritura de manifestación de herencia presentada, el Notario, a la vista de la copia autorizada del acta de cierre de declaración de herederos abintestato otorgada por el mismo, testimonia en relación los datos relativos a la fecha de fallecimiento del causante, estado civil y cónyuge, número e identificación de hijos y declaración relativa a quienes son los herederos abintestatos del causante. La Registradora suspende la inscripción  por considerar que no se acompaña el acta de declaración de herederos abintestato del causante.
La Dirección General estima el recurso: señala que en el ámbito de la sucesión intestada, se ha entendido que puede inscribirse la partición si en la escritura se realiza un testimonio en relación de los particulares del documento necesarios para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad, los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria. De todo ello se deduce que frente al testamento, en las resoluciones judiciales o actas de declaración de herederos abintestato el Registrador, si bien debe contar para su calificación e inscripción con todos los particulares necesarios para ésta, ello no impide que la constatación documental de tales particulares pueda ser realizada por el notario autorizante, bien mediante una trascripción total o parcial de los mismo o bien mediante un testimonio en relación, los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *