Resoluciones DGRN – septiembre – octubre 2001 ( Civil )

JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE PODER

 

CALIFICACION DE PODERES: JUICIO DE SUFICIENCIA.

Resoluciones de 9, 10 y 11 de Junio y 1 de Julio de 2.011. (B.O.E. de 1 de Julio y 23 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.

La cuestión debatida debe resolverse según la reiteradísima doctrina del Centro Directivo sobre la aplicación del Artículo 98 de la Ley 24/2.001, de 27 de diciembre, ya recogida en entrada anterior de este blog.

Vuelve a confirmar la Dirección General, como ha reiterado en numerosas ocasiones, que el Registrador no puede revisar la valoración que, en la forma prevenida en el artículo 98.1 de la Ley 24/2.001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido debidamente acreditadas.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

CALIFICACION DE DOCUMENTO SIN LIQUIDAR IMPUESTOS: SE DEBEN FIJAR TODOS LOS POSIBLES DEFECTOS DESDE EL PRIMER MOMENTO.

Resolución de 27 de Abril de 2.011 (B.O.E. de 5 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

En el presente supuesto, el Registrador suspende la calificación de una escritura de préstamo hipotecario –presentada telemáticamente en el Registro– alegando que no se ha liquidado el impuesto correspondiente.

La Dirección General rechaza la calificación. Apunta el Centro Directivo que la interpretación que ha de darse al artículo 255 de la Ley Hipotecaria es la que debe conducir al Registrador a rechazar la práctica de la inscripción del título pero expresando en una única calificación que cumpla con los requisitos exigidos por el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria la totalidad de los obstáculos o defectos que impidan la inscripción de dicho título. Se cumple así con la finalidad de los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria, en garantía de las diferentes Administraciones Tributarias y, del mismo modo, no se perjudica al interesado en la inscripción que conocerá todos los posibles obstáculos que impidan la inscripción del título, dotando al procedimiento registral de la necesaria garantía, agilidad y celeridad.

CONCEPTO DE MENCIÓN REGISTRAL.

Resolución de 20 de Junio de 2.011. (B.O.E. de 21 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

Determinada finca se identifica como rústica en los Libros del Registro, con nombre determinado, en parajes concretos, con linderos definidos y con superficie también delimitada. Junto con las anteriores determinaciones se incluye la siguiente expresión: «Asimismo la cruza en dirección de Saliente a Poniente, el antiguo ferrocarril, hoy abandonado, de Minas de Herrerías». Se discute en el presente recurso si dicha expresión merece la consideración de mención a los efectos del artículo 29 de la Ley Hipotecaria o, por el contrario, resulta ser un elemento identificativo de la misma y, por tanto, delimitador del ámbito del dominio inscrito.

La Dirección General rechaza el recurso. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo  que sólo existe propiamente mención cuando el asiento registral se refiere a derechos, cargas o afecciones que, pudiendo acceder al Registro, no lo han hecho. Dentro del concepto de mención esta Dirección General ha incluido también la alusión a la existencia de una expropiación no inscrita por entender que implica la referencia a un dominio, el expropiado, que pudiendo ser objeto de inscripción separada y especial, no lo ha sido.

Quedan por tanto fuera del concepto legal otras situaciones o expresiones que se limitan a tener un alcance descriptivo, o mejor, identificativo por carecer de otra intención que servir a la mejor individualización de la finca inscrita. Es por tanto evidente que la expresión del presente recurso no reúne las características de una mención en sentido técnico pues no hace referencia a un derecho, carga o afección.

CALIFICACION DOCUMENTOS JUDICIALES.

Resolución de 24 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 21 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro un auto judicial firme que, a efectos de la reanudación del tracto interrumpido, declara justificado el dominio a favor del promotor. El Registrador, además de otro defecto no recurrido, suspende la inscripción por no expresarse el título material de adquisición.
La Dirección General confirma la calificación en sentido positivo: Uno de los extremos a los que alcanza la calificación registral de documentos judiciales según el art. 100 del Reglamento Hipotecario es la falta de expresión de las circunstancias exigidas por los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento. Y una de dichas circunstancias es el título genérico de la adquisición que debe figurar en el acta de inscripción (art. 51.10 RH) que no cabe confundir con el título formal en cuya virtud se practica aquélla (art. 51.11 RH).

LA INTERPOSICIÓN DEL RECURSO MUESTRA QUE EL NOTARIO HA CONOCIDO LA CALIFICACIÓN NEGATIVA, LO CUAL SUBSANA EL POSIBLE DEFECTO FORMAL DE LA NOTIFICACIÓN.
Resolución de 25 de Abril de 2.011 (B.O.E. de 27 de Junio de 2.011). Descargar Resolución.

No es óbice para ello la letra del artículo 322 de la Ley Hipotecaria  según la cual, para que sea válida la notificación por vía telemática, se exige que así lo haya manifestado el interesado al tiempo de presentar el título y quede constancia fehaciente. Esta norma debe interpretarse según su espíritu, el actual marco normativo y la realidad de las comunicaciones entre Notarios y Registradores, todo ello en razón del principio de agilización y economía procedimental y la obligación de colaboración entre ambos para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.

LOS DEFECTOS EN LA NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN SE PUEDEN VER SANADOS POR LOS PROPIOS TÉRMINOS DEL RECURSO.

Resolución de 7 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 22 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

Aparte de la cuestión de fondo, relativo a una escritura de compraventa de un finca sujeta a una prohibición de disponer por haber sido beneficiada en un Plan de Vivienda, la Dirección General, respecto del recurso planteado por el Notario autorizante, alegando que la calificación la había conocido por la gestoría que tramitaba la escritura, no admite este defecto, no sin antes reprochar a la Registradora el modo de notificación ya que no debe realizarse por telefax, si bien entiende el hecho de que el notario reconozca que el contenido de la calificación ha llegado a su conocimiento en determinada fecha, tiene como consecuencia que el posible defecto formal en que se hubiera incurrido hubiera quedado sanado, conforme al artículo 58.3 de la Ley 30/1992.

Respecto al fondo del asunto se desestima el recurso, ya que si bien el Centro Directivo reconoce que aunque la finalidad de la restricción impuesta es impedir un enriquecimiento injustificado de quien, beneficiándose de una financiación favorecida por la ayuda estatal, pretenda obtener plusvalías con la rápida enajenación de la vivienda, lo cierto es que al tiempo del otorgamiento de la escritura que motiva el presente recurso subsistían la restricciones que según el Registro de la Propiedad pesaban sobre la finca, tal y como aparecen reflejadas en la nota incorporada al título. Y, conforme a la legislación especial reseñada, se trata de limitaciones que sólo desaparecen, bien por el transcurso del tiempo establecido o bien porque se obtenga la autorización administrativa correspondiente, previo el reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la Administración concedente en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción.

EN EL PROCESO JUDICIAL QUE ORDENE UNA INSCRIPCIÓN DEBEN SER OÍDOS LOS TITULARES REGISTRALES O PROBAR QUE LOS DEMANDADOS SON HEREDEROS DEL TITULAR REGISTRAL.

Resolución de 1 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 11 de Agosto de 2.011). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de una sentencia firme que ordena inscripción en contra de los demandados quienes, por sus apellidos, parecen ser los hijos de los titulares registrales.
La Registradora, sin entrar en el fondo del proceso, sí requiere los documentos que acrediten que los demandados son los únicos sucesores de los titulares registrales, posición confirmada por el Centro Directivo, apelando al principio de interdicción de la indefensión procesal.

UNA CALIFICACIÓN CONJUNTA DE DOCUMENTOS PENDIENTES DE DESPACHO NO PUEDE CONTRADECIR EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL.

Resolución de 4 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 11 de Agosto de 2.011). Descargar Resolución.

El supuesto de hecho es la inscribibilidad de un acta de manifestaciones dirigida a regularizar la situación registral de una finca que, constando a nombre de un determinado titular, se pretende su pertenencia a la comunidad de propietarios formada por los compradores de diferentes parcelas segregadas por dicho titular registral. Se protocolizan en el acta presentada una serie de escrituras de venta, para justificar la vinculación que el titular registral realizó de dicha finca a las resultantes de segregación objeto de venta.

Posteriormente, se presenta, en fecha posterior, un título contradictorio de dichas manifestaciones realizadas en el acta. En el título posterior el titular registral lleva a cabo una serie de afirmaciones diferentes a las que sirven de fundamento a las manifestaciones del presentante. El Centro Directivo revoca la calificación registral al entender que el examen en conjunto de los documentos pendientes de despacho, incluso los presentados con posterioridad, todos referentes a una misma finca, no puede ir en detrimento de un principio registral fundamental: el de prioridad.

CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES: RELACIÓN ENTRE EL ARTÍCULO 33 Y EL ARTÍCULO 34 DE LA LEY HIPOTECARIA.

Resoluciones de 4 y 14 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 22 de Julio y 22 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se presentan en el Registro testimonio de sentencia firme declarando la nulidad de ciertas inscripciones y mandamiento ordenando la cancelación correspondiente. La registradora practica las cancelaciones de algunas de ellas, denegando la cancelación de dos, por hallarse inscritas a nombre de persona distinta del demandado, ya que tal demandado había vendido las fincas a tercera persona que no había tomado parte en el procedimiento.

El recurrente impugna la calificación alegando que la transmisión fue posterior a la sentencia y que, de acuerdo con el artículo 33 de la Ley Hipotecaria, la nulidad no se puede convalidar jamás.
Rechaza tal pretensión la D.G.R.N. señalando que el principio registral de tracto sucesivo, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impide dar cabida en el Registro a resoluciones judiciales que pudieran entrañar una indefensión procesal patente del titular registral. Esta es la razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.
Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o haya tenido, al menos, la posibilidad de intervención, en el procedimiento determinante del asiento. Por ello, la calificación por los Registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar), sino una inadecuación, en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento o juicio en que debiera dictarse, que es materia a la que alcanza la función de calificación del registrador, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

El artículo 33, al expresar que la inscripción no convalida los actos nulos refleja que nuestro sistema registral no es de fuerza convalidante. La inscripción no tiene la virtud taumatúrgica de hacer válido lo que es nulo. Pero tal nulidad no puede afectar al adquirente de un derecho durante la vigencia del asiento ahora declarado nulo, pues se trata de un tercero protegido por el artículo 34 que, de conformidad con lo que establece dicho artículo, no puede ser afectado por la nulidad del título de su otorgante cuando la causa de tal nulidad no resulta del propio Registro. Y ello es así porque, como ha dicho la doctrina más autorizada, la inscripción no convalida lo nulo trocándolo en válido, pero mientras esté vigente tal asiento, surte sus propios efectos, y entre ellos, el de servir de base para la adquisición del derecho por el tercero.

Con ello no se produce una situación de indefensión para el demandante, pues, precisamente, durante el tiempo que va entre la demanda y la inscripción de la resolución judicial estimatoria, existe el mecanismo de la anotación preventiva de demanda, que no ha sido utilizada en el presente procedimiento y que, solicitada al juez y ordenada por el mismo, evita que se den situaciones como la presente, ya que, cualquiera que vaya a adquirir un derecho del titular registral, tiene constancia de la existencia del pleito, que, por ello, le es oponible.

HIPOTECA

Cabe hipoteca en mano común a favor de varios acreedores sin asignación de cuotas

ES POSIBLE CONFIGURAR UNA HIPOTECA DE MÁXIMO A FAVOR DE VARIOS ACREEDORES SIN ASIGNACIÓN DE CUOTAS EN UN ACUERDO DE REFINANCIACIÓN.
Resolución de 8 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 1 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

En el marco de un proceso de refinanciación de deuda, un grupo de bancos y el deudor novan sus créditos individuales y los sindican de manera que se obligan a ejecutarlos y cancelarlos conjuntamente. Para ello se constituye hipoteca de máximo o flotante a fin de asegurar el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones garantizadas antes referidas conforme al artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria. Dicha hipoteca no establece cuotas de titularidad individual de cada acreedor sino que la  titularidad es  colectiva y se constituye en beneficio de todos los acreedores. Finalmente, se designa a uno de los acreedores como Banco Agente con facultades para ejercitar las acciones derivadas de la hipoteca.

Considera el Registrador, en su extensa nota de calificación, que aunque se trate de una hipoteca constituida con arreglo al artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria y que no hay ningún obstáculo para el pacto relativo al ejercicio colectivo de la acción hipotecaria, han de aplicarse las reglas generales relativas a toda comunidad, por lo que debe especificarse la cuota correspondiente a cada cotitular de la hipoteca. Para el Registrador en rigor no hay titularidad colectiva sin cuotas, sino ejecución colectiva o unitaria a través del Banco Agente. El recurrente, por el contrario, sostiene que es plenamente admisible la hipoteca en mano común sin ser necesaria la distribución de cuotas al ser posible al amparo de la libertad de pacto del párrafo segundo del artículo 392 del Código Civil configurar en nuestro Derecho una comunidad germánica de modo convencional.
La Dirección General en una extensa resolución pasa a examinar la admisibilidad en nuestro derecho de la hipoteca en mano común, además de analizar muchas de las cláusulas de dicho préstamo.
Dos son las cuestiones que hay que plantear: en primer lugar la naturaleza jurídica del acuerdo de refinanciación; y en segundo lugar, la aplicación de la accesoriedad, o no, de la hipoteca constituida con arreglo al artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria.

1ª).- Con relación a la primera cuestión, el acuerdo de refinanciación no es el mero reflejo de una pluralidad de obligaciones independientes; es un negocio jurídico que responde a un propósito unitario consistente en organizar jurídicamente esa pluralidad con un nexo causal común: facilitar el saneamiento financiero del deudor y evitar la declaración de concurso.

2ª).- En relación con la segunda cuestión, hay que comenzar recordando que diversas pueden ser las causas para que la hipoteca sea flotante: que se trate de obligaciones totalmente futuras, sólo identificadas de manera somera (mediante los concretos datos exigidos por el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria); que se trate de una pluralidad de obligaciones en parte presentes, en parte futuras; o, simplemente, que se trate de una pluralidad de obligaciones que sin perder su individualidad la suma de toda ellas exceda de la respectiva cobertura hipotecaria, no sabiéndose por anticipado cuales son las obligaciones que van a quedar garantizadas en su fase de ejecución y cuales no. En todos estos casos si bien se ha modalizado el dogma de la accesoriedad de la hipoteca respecto de la obligación garantizada, el mismo subsiste, de manera que en ningún caso será admisible la transmisión independiente de la hipoteca, y la misma subsistirá en tanto subsista cualquiera de las obligaciones garantizadas.

Y, en relación con la hipoteca constituida debe analizarse si es o no necesario la expresión de las cuotas. Debe destacarse la complejidad del problema planteado por una parte, como ha destacado nuestra doctrina, las categorías de parciaridad, mancomunidad y solidaridad en que comúnmente se clasifican las obligaciones en los supuestos de pluralidad de acreedores o deudores, no excluyen la posibilidad de que los contratantes organicen esa pluralidad de modo diferente, especialmente cuando la pluralidad afecte a obligaciones y acreedores. Admitida esa autorregulación en el plano obligacional, tampoco existe ningún obstáculo para que la misma se extienda, en la medida exigida por su carácter accesorio, al derecho real de hipoteca. Al principio de libertad de pacto del artículo 392 del Código Civil se une la doctrina del «numerus apertus». Conforme a esta doctrina ningún obstáculo puede existir acerca de la posibilidad de creación de nuevas figuras de derechos reales con arreglo a los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario; pero tampoco puede existir ningún obstáculo para que la autonomía de la voluntad pueda adaptar los derechos ya tipificados a las exigencias de la realidad económica y social siempre y cuando se respeten las características estructurales típicas de tales derechos reales, cuales son, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado. Y eso es lo que ocurre en el presente caso en el que dada la especial situación en que se encuentra el deudor y la insuficiencia de su patrimonio para garantizar todas sus obligaciones, ha llegado a un pacto junto a sus acreedores, vinculante para todos ellos, que articula el desenvolvimiento de sus obligaciones principales y accesorias, determinando el modo y orden en que han de ser satisfechas las mismas y excluye el ejercicio aislado de las garantías pactadas.

Apunta la Dirección General que a las anteriores clases de obligaciones se han ido añadiendo algunas categorías nuevas configuradas por el tráfico jurídico moderno, como los créditos sindicados, que tienen una naturaleza mixta no encuadrable en ninguna de las categorías anteriores, ya que los créditos siguen siendo individuales, pero con características comunes propias cercanas al crédito colectivo, aunque la ejecución y cancelación de la hipoteca se articula mediante la figura de un Agente con facultades ejecutivas, en virtud de un mandato irrevocable.
Finalmente rechaza determinados argumentos en contra de la posibilidad de admisión de hipotecas en mano común, como la supuesta indeterminación del derecho del acreedor cedido o embargado, y el caso de las ejecuciones parciales, que pueden resultar algo problemáticas, aceptando la admisibilidad  de la hipoteca en mano común, por lo que revoca el defecto.

LA INEXISTENCIA DE LOS MECANISMOS PREVISTOS PARA LA SALVAGUARDIA DE LOS CONSUMIDORES (CREACIÓN DE UN REGISTRO PÚBLICO POR LA LEY 3/2.009) NO DEBE PARALIZAR EL TRÁFICO HIPOTECARIO.

Resolución de 5 de Febrero de 2.011 (B.O.E. de 20 de Junio de 2.011). Descargar Resolución.

Al igual que hiciera en la pasada Resolución del 18 de enero de este año, la  Dirección General se opone rotundamente, al parecer registral que deniega la inscripción de préstamo hipotecario concedido por una Sociedad  que no es de entidad de crédito, sujeta a la ley 3/2.009, en cuya aplicación “teóricamente” debiera figurar inscrita en un Registro Público creado por las CCAA que hoy por hoy carece de existencia actual.

En este sentido se señala que la posibilidad de desarrollo de la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios e intermediación o asesoramiento en la concesión de préstamos o créditos que constituye el ámbito objetivo de la Ley 3/2.009, debe ser admitida aun cuando ésta haya entrado en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» (cfr. disposición final cuarta), siempre que se cumplan los requisitos legales inmediatamente exigibles en protección de los consumidores, sin que pueda entenderse que dicha actividad queda condicionada a la constitución de los registros públicos a los que se refiere el artículo 3.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA: ES NECESARIO EN TODO CASO DEMANDAR AL HIPOTECANTE NO DEUDOR.

Resolución de 24 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 17 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro un mandamiento judicial por el que se testimonia el auto correspondiente, en el que, como consecuencia de una ejecución hipotecaria se adjudica al ejecutante, por el cincuenta por ciento del valor de tasación, la finca ejecutada, ordenándose la práctica de la inscripción y las cancelaciones correspondientes. En mandamiento complementario se aclara que la titular registral, que es hipotecante no deudora, no fue demandada en el procedimiento, si bien tuvo conocimiento posteriormente del mismo.
El Registrador deniega la práctica de los asientos solicitados por entender que es preciso que haya sido demandada y requerida de pago –cosa distinta de la mera notificación– la hipotecante no deudora. La adjudicataria recurre.

Se plantea nuevamente el problema de la calificación de los documentos judiciales, ya resuelto reiteradamente por la D.G.R.N. con base en el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento. En este sentido el principio registral de tracto sucesivo, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impide dar cabida en el Registro a resoluciones judiciales que pudieran entrañar una indefensión procesal patente del titular registral.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o haya tenido, al menos, la posibilidad de intervención, en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva desde el punto de vista procesal apreciada por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado de forma legal en el procedimiento.

En el presente caso, ni de los documentos presentados ni del informe del Juzgado se infiere que haya tenido parte alguna el titular de la finca ya que ni se le demandó ni se le requirió debidamente de pago (artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y, aunque, con posterioridad a la demanda se le notificara dicho procedimiento, no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra él, como exigen los artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria para rectificar o cancelar los asientos registrales, que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales.

ES NECESARIA LA ACREDITACIÓN DE DERECHO EXTRANJERO EN CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA POR UNO SÓLO DE LOS CÓNYUGES.

Resolución de 15 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 23 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución.

En el presente recurso se plantea la cuestión de si es inscribible o no una escritura constitución de hipoteca de una finca sita en Cataluña, constituida por quienes adquirieron la misma por mitades indivisas, ambos de nacionalidad portuguesa y vecinos de Cataluña. La finca fue adquirida siendo el primero de los comparecientes de estado civil divorciado y el segundo casado «en el régimen legal de Portugal», sin que conste el nombre de su cónyuge, ni intervenga éste en la escritura, ni resulte acreditado el Derecho extranjero aplicable para realizar actos dispositivos conforme a su régimen económico matrimonial.

En la escritura de constitución de hipoteca se afirma que «la compraventa que precede y este préstamo hipotecario conforman un acto o negocio jurídico complejo». La registradora suspende la inscripción por considerar que es necesario en tal situación justificar que según el Derecho extranjero aplicable a este supuesto no es preciso el consentimiento del cónyuge del compareciente casado para llevar a cabo actos dispositivos (en este caso, la constitución de una hipoteca a favor de tercero) sobre una vivienda adquirida constante matrimonio y vigente su régimen económico matrimonial.

Rechaza la D.G.R.N. el recurso señalando que, de acuerdo al artículo 9.2 del Código Civil, la ley aplicable respecto del contratante casado sería la portuguesa como la ley personal común de los cónyuges al tiempo de contraerlo y, por tanto, para otorgar la escritura pública por la que se hipoteca la vivienda, y para practicar, en su caso, la ulterior inscripción registral, el Notario y la Registradora, deben conocer el régimen económico matrimonial del hipotecante, al objeto de determinar si goza por sí sólo de facultades dispositivas.

Y, señala, que no puede invocarse en contra de esta afirmación el hecho de que se trate, tal y como alega el recurrente, ante un negocio jurídico complejo y unitario que debería recibir el mismo trato que el que se atribuye a los supuestos de adquisición de un bien ya gravado previamente con una carga hipotecaria y que, por tanto, no sería preciso el consentimiento concurrente del cónyuge del adquirente cualquiera sea el régimen económico del matrimonio, ya que la admisibilidad de tal posibilidad en el presente supuesto queda también sometida a lo que establezca al respecto el ordenamiento portugués como ley aplicable a los efectos del matrimonio.

Pues bien, en el presente caso, al no constar acreditado ante la Registradora cuál es el contenido vigente del Derecho positivo extranjero aplicable –en este caso el ordenamiento portugués– con relación a la necesidad de contar con el consentimiento de la esposa para realizar actos dispositivos sobre una vivienda adquirida constante matrimonio y vigente su régimen económico matrimonial legal, ni que la propia Registradora ha suplido la falta de acreditación de tal ordenamiento por parte de los recurrentes, se debe rechazar el recurso y confirmar la calificación de ésta.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO CARECE DE VALOR CONSTITUTIVO.
Resolución de 23 de Mayo de 2.011 (B.O.E. de 20 de Junio de 2.011). Descargar Resolución.

Sobre un trasfondo de gestión ejecutiva de ingresos públicos, y de solapamiento de competencias autonómicas y locales, una vez más se reconoce que el embargo comienza su existencia desde que es decretado legalmente. Su anotación tiene un carácter cautelar, anuncia la existencia de la traba, asegurando la posterior ejecución de los bienes y efectividad del apremio frente a otros acreedores hipotecarios -preferencia en cuanto a los bienes anotados frente a créditos posteriores-. El embargo deberá afectar a todas las personas que, tras adoptarse esa medida procesal de anotación, adquieran el dominio del bien o cualquier derecho sobre el mismo. El conocimiento  del embargo, vendrá dado por determinados actos que permiten exteriorizar dicha circunstancia, materia a la que la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000 ha destinado los artículos 621 a 629 bajo la denominación de “la garantía del embargo” que van desde la desposesión del bien hasta la publicidad en los Registros correspondientes a través de la correspondiente anotación preventiva.

INCOMPETENCIA DE LOS AYUNTAMIENTOS EMBARGANTES PARA LA REALIZACIÓN FORZOSA DE INMUEBLES SITOS FUERA DE SU TÉRMINO MUNICIPAL.
Resoluciones de 23, 25 y 26 de Mayo, y 28 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 20, 27 de Junio y 17 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución. Descargar Resolución.  Descargar Resolución.  Descargar Resolución.

Las Entidades Locales tienen plena competencia para declarar la existencia de un crédito exigible a su favor, siempre que sea cierta su cuantía y la persona del obligado, y también para su recaudación en período voluntario o ejecutivo, dictando a tal efecto la correspondiente providencia de apremio, diligencia de embargo y medidas cautelares como es el mandamiento de anotación del embargo. En cambio, carecen de tal competencia para las actuaciones de realización forzosa sobre bienes inmuebles situados fuera de su término municipal, que deberá llevarse a cabo por los órganos competentes de la correspondiente comunidad autónoma cuando deban realizarse en el ámbito territorial de ésta, y por los órganos competentes del Estado en otro caso, previa solicitud del presidente de la corporación.

Para llegar a tal conclusión, la Dirección General previamente ha revisado y matizado la doctrina contenida en las resoluciones citadas como vistas de 9 de marzo, 14 de abril, 29 de noviembre y 22 de diciembre de 2.006; 24 de enero, y 6 y 8 de marzo de 200; 27 de agosto, 1 de septiembre y 23 de diciembre de 2.008, y 3 abril de 2.009. Todo ello, en virtud de una razonable interpretación del artículo 8.3 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

La ampliación de un embargo afectas a las cargas posteriores anotadas

AMPLIACIÓN DE EMBARGO ANOTADO: AFECTA A CARGAS POSTERIORES ANOTADAS.
Resolución de 14 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 22 de Septiembre de 2.011). Descargar Resolución.

Interesante Resolución en la que se plantea una cuestión parecida a la ya resuelta en otras ocasiones por el Centro Directivo, y consiste en determinar si la consignación marginal de la ampliación de un embargo puede realizarse cuando sobre el bien embargado se han inscrito o anotado cargas posteriores. La respuesta negativa se basaría en que frente a estos terceros, la responsabilidad del bien embargado queda limitada a la cantidad que en el momento de inscribir su adquisición constase en la anotación de aquél.
Tal solución, sin embargo, señala la D.G.R.N., no puede prosperar, y ello por las siguientes consideraciones, alguna de ellas claramente formuladas en el nuevo texto de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/ 2000, de 7 de enero):

1º) Que en ningún caso la Ley de Enjuiciamiento Civil salvo en la hipótesis marginal del artículo 613.3, establece que la cantidad que figura en la anotación de embargo, significa el límite de responsabilidad a que quede afecto al bien embargado, frente a titulares posteriores de derechos sobre dicho bien. Por el contrario, la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil claramente establece en el artículo 613.1, como regla básica, que el embargo atribuye al acreedor el derecho a cobrarse íntegramente con el precio de realización del bien trabado y, en consecuencia, los adquirentes posteriores de algún derecho sobre dicho bien, no pueden desconocer legítimamente tal alcance del embargo.

2º) Siguiendo la línea del número 1 del artículo 613 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el número 2 de este mismo artículo establece que este derecho al cobro íntegro por el acreedor embargante no puede ser impedido por ningún otro acreedor que no haya sido declarado preferente en tercería de mejor derecho.

3º) Que, además, el artículo 610 de la Ley, añade, en la misma línea, que el efecto del reembargo queda supeditado a la previa satisfacción del embargante anterior, de modo que ese segundo embargo en modo alguno puede menoscabar ese derecho al íntegro cobro por el acreedor embargante. Así pues, si los demás acreedores del deudor embargado, en cuanto tales acreedores, no pueden impedir que el actor embargante se cobre íntegramente con cargo al bien trabado, si no interponen y triunfan en la correspondiente tercería de mejor derecho, y si claramente se establece que el reembargo no puede perjudicar de ningún modo al embargante anterior, no hay razón para que la extensión de anotación de embargo posterior impida reflejar en la anotación del primer embargo, ese exceso de lo ya devengado por intereses y costas sobre lo inicialmente previsto en la ejecución en que se acordó. En definitiva se trata de desenvolver registralmente un derecho, el del cobro íntegro de ese primer embargante, que la Ley de Enjuiciamiento Civil le reconoce indubitadamente; y que lo confirma expresamente ante la existencia de otros probables acreedores y de otros posibles embargos posteriores.
4º) La solución anterior es igualmente confirmada por el artículo 613.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al que ya se ha aludido. En efecto, este precepto establece que la cantidad que consta en la anotación de embargo opera como límite de responsabilidad del bien trabado, pero esa limitación opera como una excepción a la regla general de los dos números anteriores del artículo 613 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en beneficio de un tercero muy concreto, y respecto un momento determinado, lo que confirma que para las demás hipótesis la regla es la contraria, esto es, que la cantidad que consta en la anotación de embargo no es limite de responsabilidad del bien trabado, sino que todo él queda afecto por el embargo al íntegro pago del crédito perseguido en el proceso en que se ordena la primera traba, tal como establece la regla señalada. Nótese además que cuando el número 3 del artículo 613, habla de que la cantidad que consta en la anotación es límite de responsabilidad del bien trabado, lo hace solamente en beneficio de quien hubiera adquirido el bien trabado en otra ejecución (esto es, quedan excluidos los terceros poseedores que adquieren voluntariamente del deudor embargado); y aun frente a este rematante contemplado en el artículo 613.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se precisa que el límite de responsabilidad será la cantidad que figure en la anotación al tiempo de la inscripción de tal transmisión forzosa.
5º) Por eso antes de la inscripción de la transmisión forzosa puede todavía consignarse la ampliación de los embargos anteriores al que se ejecuta, como había ocurrido en el supuesto de hecho del presente recurso, sin que por tanto puedan cancelarse tales ampliaciones como cargas posteriores.
En definitiva, en el supuesto de hecho objeto del recurso, la ampliación del embargo se hizo constar con anterioridad a la inscripción de la finca a favor del adjudicatario. De los asientos del Registro (que están bajo la salvaguardia de los tribunales) no resulta que se trate de deudas fiscales diversas, sino de aumento de lo reclamado por principal, intereses, recargos y costas, derivados del mismo procedimiento. Debe considerarse por tanto que existe, efectivamente, una ampliación de la ejecución que se está haciendo valer en el mismo procedimiento y no reclamación de nuevos importes derivados de obligaciones distintas de la que motivó el procedimiento de ejecución.

NO CABE PRACTICAR NUNCA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO A ESPALDA DE LOS TITULARES REGISTRALES AFECTADOS.

Resolución de 5 de Febrero de 2.011 (B.O.E. de 20 de Junio de 2.011). Descargar Resolución.

Tal asertación ha de enlazarse con la problemática que se trae a colación en el presente recurso: posibilidad de tomar anotación preventiva de embargo sobre una finca dividida con anterioridad, a consecuencia de un procedimiento de equidistribución, la cual se había formado por agrupación de las fincas de origen del proyecto, con carácter instrumental, de conformidad con el artículo 18.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio.

En aplicación del principio de subrogación real, no existe inconveniente en tomar anotación preventiva del embargo sobre las fincas de reemplazo adjudicadas al deudor, pero no sobre las que hubieran sido transmitidas a un tercero protegido por la fe pública registral. Precisamente esto es lo que ha sucedido en este caso, en el que el Registrador ha practicado la anotación sobre las fincas de reemplazo inscritas a nombre del deudor y ha denegado la anotación del embargo respecto de las fincas en las que se ha dividido la «instrumental agrupada» que están inscritas a favor de terceras personas. Tomar anotación preventiva sobre estas fincas infringiría tanto el principio registral de tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), como el de prioridad (artículo 17 de la Ley Hipotecaria), así como el principio constitucional de tutela judicial efectiva e interdicción de la indefensión, que proclama el artículo 24 de la Constitución, por cuanto en dichos procedimientos no han sido demandados los titulares registrales.

CANCELACIÓN  POR CADUCIDAD DE UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA PRORROGADA ANTES DE ENTRAR EN VIGOR DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL.
Resolución de 18 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 12 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

El recurso tiene su origen en la negativa del Registrador a cancelar por caducidad una anotación preventiva de embargo, que fue prorrogada con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2.000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, cuestión sobre la que ya existe doctrina consolidada de este Centro Directivo, ya recogida en números anteriores de esta Revista.
El Centro Directivo nos recuerda que, con la interpretación sentada por la Instrucción de 12 de diciembre de 2.000 quedó claro que, para las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2.000, no era necesario ordenar nuevas prórrogas y que no cabe su cancelación por caducidad, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación, por aplicación analógica del art. 157 de la Ley Hipotecaria.

ANOTACION PREVENTIVA: NO CABE RECURSO CONTRA CALIFICACION POSITIVA.
Resolución de 3 de Marzo de 2.011 (B.O.E. de 21 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

Tomada anotación preventiva con «Letra E» se solicita por el recurrente que dicha anotación debiera haberse tomado con «Letra A» dado el carácter preferente del crédito salarial anotado, conforme al artículo 32 del Estatuto de los Trabajadores.

La Dirección General señala que, tal y como manifiesta la registradora en su informe, el recurso gubernativo no es el cauce adecuado para exigir el cambio de la anotación con «letra E» a «letra A», ya que, en primer lugar, no cabe recurso contra una calificación positiva de la cual se deriva la práctica de un asiento, ya que éste sólo se permite para la calificación negativa (artículos 66 y 324 de la Ley Hipotecaria); y en segundo lugar, una vez practicado el asiento, está bajo la salvaguarda de los Tribunales (artículo 1.3 Ley Hipotecaria), debiendo acudir a los procedimientos recogidos en el artículo 40 de la Ley para su rectificación.

COMPRAVENTA/MEDIOS DE PAGO

APORTANDO LOS DÍGITOS DE LAS CUENTAS DE ABONO Y CARGO NO ES LÓGICO PEDIR EL NOMBRE DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS.

Resolución de 2 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 22 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

Se realiza el pago de una compraventa mediante transferencias, cuya constancia documental no se aporta, pero sí la numeración de las cuentas de abono y cargo de las mismas. El Registrador solicita la identificación de las entidades financieras, lo cual niega la Dirección General, al derivarse de la propia numeración, ser público el Registro de Entidades del Banco de España, para conocer cuáles son, por lo que no resulta admisible tal exigencia.

ES NECESARIO APORTAR LOS DATOS DE LAS TRANSFERENCIAS REALIZADAS, PERO NO IMPLICA CIERRE REGISTRAL NO HACER CONSTAR LA CUENTA DE CARGO DE UN CHEQUE TESTIMONIADO.

Resolución de 6 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 11 de Agosto de 2.011). Descargar Resolución.

Se impide la inscripción de una compraventa en la que el precio se abona, entre otros medios, con un cheque testimoniado pero en el que no se expresa la cuenta de cargo, y una transferencia cuyos datos no se aportan. Respecto de la primera falta la Dirección General señala que no cierra el Registro, pero confirma la calificación en el segundo.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO

NO PROCEDE ALEGAR DUDAS REGISTRALES SOBRE LA IDENTIDAD DE FINCA PROCEDENTE DE AGRUPACIÓN DE DOS FINCAS CUYA CABIDA RESULTA DE LA SUMA ARITMÉTICA DE ESTAS DOS AGRUPADAS.
Resolución de 2 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 1 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

No basta aducir, a criterio del Centro Directivo, que una de las dos fincas objeto de agrupación había sido rectificada en cuanto a su superficie, máxime cuando sólo se sumaron aritméticamente las superficies de las fincas sin constar una medición exacta de las mismas. Es verdad que en el Registro consta la previa rectificación de cabida de una de las fincas, pero la otra siempre estuvo inscrita con la misma superficie. Por tanto, se da luz verde a la inscripción de una escritura de rectificación de cabida que declara un exceso del 6’43% basado en certificación catastral descriptiva y gráfica, coincidente con la descripción registral en cuanto a la calle y número y los linderos (salvo un lindero no fijo).

TODA COTITULARIDAD DE DERECHOS ENTRAÑA LA PRECISIÓN DE SU RÉGIMEN JURÍDICO Y DE LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN

Resolución de 7 de Marzo de 2.011 (B.O.E. de 20 de Junio de 2.011). Descargar Resolución.

El Centro Directivo acoge el parecer registral denegando la inscripción un expediente de dominio para la inmatriculación de una finca salvo la bodega, cuyo dominio se declara perteneciente a otra persona que no ha intervenido como promotora en el expediente. La finca pertenece a varias personas catastralmente, en un régimen jurídico que no consta y no está inscrito en el Registro. La Registradora no exige la previa inscripción del título constitutivo de una comunidad especial para inscribir el derecho de uno de los copropietarios; pero señala como defecto la falta de definición del régimen de comunidad a que está sometido el derecho del interesado. Si estuviésemos ante una propiedad horizontal habría que especificar la cuota de participación del titular de los elementos privativos en los elementos comunes y además los datos esenciales en la determinación de esa propiedad especial; y si se tratase de una medianería u otra forma especial de comunidad, debería determinarse tal régimen.

LA DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD/EXTINCIÓN DE CONDOMINIO Y LA APORTACIÓN A GANANCIALES SON TÍTULOS INMATRICULADORES.

Resolución de 19 de Mayo de 2.011 (B.O.E. de 20 de Junio de 2.011). Descargar Resolución.

Se acepta, de esta manera, la doctrina fijada en la S.T.S. de 25 de Febrero de 2.011: la división de cosa común tiene naturaleza jurídica compleja; sea o no traslativa, lo cierto es que produce una mutación jurídico real esencial, pues extingue la situación de comunidad preexistente y modifica el derecho y el poder del comunero sobre el bien, por lo que es una verdadera atribución patrimonial apta como título inmatriculador de la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada. Caben títulos inmatriculadores en los que no se exige que la finca sea totalmente ajena, razón por la cual cabe también inmatricular  mediante aportación a gananciales (Resolución de 19 Octubre 2.010).

UNA SENTENCIA RELATIVA A UN EXCESO DE CABIDA Y QUE CONTIENE UNA OBRA NUEVA, DEBE CUMPLIR LOS REQUISITOS EXIGIDOS POR LA LEGISLACIÓN HIPOTECARIA.
Resolución de 28 de Mayo de 2.011 (B.O.E. de 22 de Julio de 2.011).

El Registrador impide la inscripción de una sentencia declarativa de la que resultaba un exceso de cabida e incluye una declaración de obra nueva por los siguientes motivos: aparece inscrita a favor de persona distinta de aquellas que han sido parte en el procedimiento, habiéndose practicado la inscripción en virtud de un título de fecha posterior a la sentencia; no consta, para la inscripción de los excesos de cabida, que se hayan cumplido los requisitos exigidos por el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, existiendo falta de correspondencia entre las superficies declaradas; y, finalmente, en cuanto a la inscripción de la casa y almacén en la proporción señalada en la sentencia, falta la previa inscripción de las correspondientes declaraciones de obra nueva, debiendo declararse la parte material existente en cada finca sobre la misma por quien resulte ser dueño, y cumpliendo los requisitos establecidos en el artículo 45 y siguientes del Real Decreto 1.093/1.997, de 4 de Julio, observándose además falta de claridad en cuanto a la situación de la casa y almacén, todo lo cual se mantiene por la Dirección General, ya que, sin perjuicio del respeto a las decisiones jurisdiccionales, para obtener las correspondientes inscripciones deben observarse las normas registrales.

URBANISMO/SEGREGACIONES

NO ES POSIBLE APLICAR EL SILENCIO POSITIVO CUANDO EL ACTO REALIZADO ES CONTRARIO A LA NORMA.

Resolución de 14 de Mayo de 2.011 (B.O.E. de 22 de Julio de 2.011). Descargar Resolución. En iguales términos, Resolución de 8 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 10 de Agosto de 2.011). Descargar Resolución.

La Dirección General confirma la calificación negativa que impide la inscripción de una segregación en la que no se aporta licencia al alegarse que se ha obtenido por silencio administrativo. Tras solicitar el Registrador del Ayuntamiento el acuerdo a que se refiere el artículo 79 del Real Decreto 1093/97 de 4 de Julio, informa el mismo que se había requerido a la sociedad titular registral documentación complementaria que no se había entregado y que se oponía a la inscripción de las segregaciones.
La Dirección General tras repasar su doctrina y la jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencia de la Sala Tercera de 28 de enero de 2009) sobre el silencio administrativo, concluye que en los supuestos en que una norma especial impide la aplicación del silencio administrativo, al ser el acto realizado contrario a la misma, debe aportarse necesariamente la licencia correspondiente lo que por otro lado se ha visto refrendado lege data por medio del Real Decreto 8/2.011 de 1 de Julio, lo que era lege ferenda.

LA CONDICIÓN SUSPENSIVA DE LA APROBACIÓN DE UN AYUNTAMIENTO A UNA TRANSFERENCIA DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO NO PERMITE LA INSCRIPCIÓN, AL SER UN REQUISITO LEGAL.

Resolución de 14 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 22 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

Aparte de la cuestión de fondo, relativo a una escritura de compraventa sujeta a condición suspensiva de ciertos derechos de edificación (correspondientes a un exceso de edificabilidad no agotable en la misma finca), se resuelve por la Dirección General una cuestión previa de competencia de la resolución del recurso de la propia Dirección General de los Registros y del Notariado, con la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña, a la que remitió el Registrador el recurso, lo que rechaza la D.G.R.N. teniendo en cuenta que solo debe conocer la institución catalana cuando las  calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de forma exclusiva, en normas de Derecho catalán o en su infracción,  pero si hay cualquier otro motivo a norma ajena al Derecho Catalán, debe conocer la propia Dirección General de los Registros y del Notariado nacional.
Respecto del fondo del asunto, tras hacer un repaso a la normativa urbanística, la Dirección General confirma la calificación al entender que en la compraventa citada debe concurrir la aprobación del Ayuntamiento a la transferencia del aprovechamiento urbanístico, al cual califica como parte que es de las facultades de aprovechamiento que el derecho de propiedad sobre una finca determinada atribuye a su titular, y que puede ser objeto de negociación jurídica, ordinariamente vinculada a la titularidad de la finca, aunque nada impide, en vía de principios, que sea el aprovechamiento, y no la finca, el objeto del negocio ni que el aprovechamiento se disocie de la propiedad de la finca de que procede de modo similar a como se disgregan otras facultades del dominio mediante la constitución de derechos reales limitados. El sometimiento a una condición suspensiva no permite la inscripción en el Registro, pues no se trata de una circunstancia voluntariamente añadida por los otorgantes al negocio a fin de modalizar su eficacia, sino de un requisito que viene establecido directamente por la propia legislación, y cuyo cumplimiento, por tanto, sería presupuesto imprescindible para su acceso registral

CESIÓN DE APROVECHAMIENTO DE PIEDRA POR 500 AÑOS. 

Resolución de 3 de Junio de 2.011 (B.O.E. de 1 de Julio de 2.011). Descargar Resolución.

El presente recurso consiste en determinar  la inscribibilidad o no de una cesión de «aprovechamiento de piedra» sobre determinada finca por un plazo máximo de quinientos años. Estima el Registrador en su calificación que el derecho que se cede –aprovechamiento de piedra en la finca de referencia– tiene encaje en la figura jurídica de los derechos de aprovechamiento parcial, regulados en el Capítulo III del Título VI del Libro V del Código Civil de Cataluña, los cuales se rigen, en cuanto a su duración, por las normas del citado capítulo y, en lo que no se opongan, por su título de constitución, por la costumbre y por las normas que regulan el derecho de usufructo, en aquello que sea compatible, sin que su duración pueda superar en ningún caso los noventa y nueve años, por lo que no resulta admisible un derecho de usufructo constituido, como el que es objeto de la escritura calificada, por un plazo de quinientos años (pacto tercero). En cambio para el recurrente el negocio jurídico que se contiene en la citada escritura, es una servidumbre personal de las establecidas en el artículo 531 del Código civil, no pudiendo aplicarse con carácter retroactivo la normativa del Libro V del Código civil de Cataluña, para negar la inscripción de un negocio jurídico formalizado en el año 1.992.La D.G.R.N. admite el recurso considerando que se trata de una servidumbre personal diferente del usufructo: según se reconoció en S.T.S. de 8 de mayo de 1.947, el Tribunal Supremo llega a la conclusión de que resulta insostenible la hipótesis de la temporalidad forzosa de las servidumbres personales, que se rigen por el título de su constitución según el art. 531 CC. Por todo ello rechaza la aplicación al supuesto calificado de las reglas del usufructo del Código Civil, pues la previsión contractual sobre la duración temporal del derecho (hasta el agotamiento de toda la piedra existente en la finca y, en su defecto, durante quinientos años) claramente alejan la voluntad de los constituyentes del derecho de la figura del usufructo vitalicio, reconduciéndola por el mismo motivo al régimen propio de las servidumbres personales, carentes de tal constricción temporal (art. 531 CC).

CONTRATOS

EL EJERCICIO DE UN DERECHO DE OPCIÓN PERMITE LA CANCELACIÓN DE LAS CARGAS POSTERIORES, SIN NECESIDAD DE CONSIGNACIÓN EX ARTÍCULO 175.6 DEL RH.
Resolución de 18 de Mayo de 2.011 (B.O.E. de 20 de Junio de 2.011). Descargar Resolución.

El fondo de la cuestión es si resulta necesario el depósito del precio del inmueble a disposición de titulares de cargas posteriores y de ser así con qué importes debería efectuarse. Se desprende de la escritura que no se requiere consignación alguna, puesto que de la cantidad que constituye el precio de la finca se practican diversas deducciones, por lo que finalmente nada se abona al vendedor.
La nota de calificación, por su parte, exige consignación del precio de la finca sin más precisión, por lo que parece rechazar todas las deducciones practicadas por el adquirente.
Admite la D.G.R.N. el recurso, siguiendo la orientación de la resolución de 7 de Diciembre de 1.978, fiel a los principios registrales. Señala que el principio de consignación íntegra del precio establecido por diversas Resoluciones –entre ellas las de 11 de Junio de 2.002–, debe impedir pactos que dejen la consignación y su importe al arbitrio del optante, pero no puede llevarse al extremo, pues implicaría, so pretexto de proteger a los titulares de los derechos posteriores a la opción, perjudicar al propio titular de la opción, que goza de preferencia registral frente a ellos. A tal fin se analizan los dos pactos establecidos, el de deducción de la prima de opción (ya pagada por el optante) y el de deducción de las cargas anteriores (que fueron asumidas por el optante) y canceladas en el momento, estimando que no procede consignación alguna, porque se cuenta con una garantía objetiva: las cantidades satisfechas por estos conceptos no podrán ser superiores a las correspondientes coberturas hipotecarias.

LA TRANSACCIÓN JUDICIAL DEBE CELEBRARSE POR LOS TITULARES REGISTRALES Y FIGURAR LA SITUACIÓN ARRENDATICIA DEL BIEN TRANSMITIDO.

Resolución de 8 de Julio de 2.011 (B.O.E. de 10 de Agosto de 2.011). Descargar Resolución.

Se intenta inscribir un testimonio de auto de homologación judicial de acuerdo adoptado por las partes en proceso de juicio ordinario, con efecto de transacción judicial, en el que  las demandadas reconocen, a favor de los demandantes, que suscribieron en su favor un contrato privado de compraventa de una finca registral con pago y entrega de llaves, y se avienen a que por el Juzgado se ordene al Registro que inscriba el referido contrato de compraventa, pero en el Registro aparece la finca a favor de otros titulares y en la transacción judicial no se hace constar la situación arrendaticia, por lo que la calificación lógicamente, se confirma.

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