Resoluciones de la DGRN(civil) Enero-Febrero 2011

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

EL JUICIO NOTARIAL DE REPRESENTACIÓN SUFICIENTE DEBE IR EXPRESAMENTE ENLAZADO AL NEGOCIO CONCRETO CELEBRADO
Resolución de 2 de Diciembre de 2.010. (B.O.E. de 20 de diciembre de 2.010). Descargar Resolución.


En una interpretación absolutamente formalista de la norma, se corrobora la negativa a inscribir una escritura de compraventa, en la que el Notario ha reseñado debidamente el poder del que nace la representación invocada, sin embargo, al emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas, emplea una expresión genérica, a saber, (“facultades representativas suficientes para formalizar la presente escritura”). Pues bien, señala la D.G.R.N. que es imprescindible que tal juicio de suficiencia vaya concatenado de forma explícita con el concreto y preciso negocio documentado, para que así  pueda el Registrador calificar la congruencia del dicho juicio con el contenido del título.

PROCEDE LA CALIFICACIÓN, SI BIEN DE EXTENSIÓN MODALIZADA, DE LAS CLÁUSULAS FINANCIERAS Y DE VENCIMIENTO ANTICIPADO  CONTENIDAS EN OPERACIONES HIPOTECARIAS DE TODA ÍNDOLE, COMO POR EJEMPLO LAS HIPOTECAS INVERSAS
Resolución de 4 de Noviembre de 2.010 (B.O.E. de 30 de Diciembre de 2.010). Descargar Resolución.

Se amplía el ámbito calificatorio de las hipotecas determinado a raíz de la Ley 41/2.007, reiterando en idéntico sentido la doctrina emanada de la resolución de 1 Octubre 2.010, ya comentada en el número anterior de esta Revista. De este modo, a la luz de un caso de hipoteca inversa, se rechazan tanto las cláusulas declaradas nulas por sentencia firme, como aquéllas subsumibles de modo automático en una prohibición específicamente determinada en términos claros y concretos, sin que se pueda entrar a analizar aquéllas cláusulas cuyo carácter abusivo dependa de conceptos indeterminados o inciertos, declarables únicamente por sentencia.
Descendiendo a los pormenores del supuesto concreto examinado (crédito en cuenta corriente hasta un determinado límite, cuyo saldo al cierre de la cuenta se garantiza con hipoteca de máximo en su modalidad de hipoteca inversa) se establece lo siguiente:
a).- No cabe exigir la entrega del capital, al tratarse de un crédito (de carácter consensual y bilateral) sobre un préstamo.
b).- Los intereses devengados se pueden acumular al capital. Cabe configurarlos como una partida más de cargo en la cuenta, cuyo saldo final es lo que garantiza la hipoteca. En sede de hipotecas inversas (según lo previsto en la disposición adicional 1ª-6 de la Ley 41/2.007), el contenido de párrafo 1º  del artículo 114 de la ley hipotecaria es dispositivo, sólo aplicable si se pacta expresamente en el contrato y no se hallan sujetas al límite de los intereses de cinco años reclamables en perjuicio de terceros, previsto en el párrafo 2º del citado artículo. Por tanto, no rige la exigencia de determinar separadamente las responsabilidades por principal e intereses.
c).- No son inscribibles ni la cláusula que prohíbe al deudor vender la finca hipotecada, gravarla o arrendarla, (declarada abusiva en Sentencia del T.S. de 16 de Diciembre de 2.009) por contravención de  los artículos 27 y 107-3 LH, ni la cláusula que fija una comisión de amortización anticipada del 5%, que sobrepasa el límite permitido por los artículos 7 a 9 de la Ley 41/2.007.

LA APLICACIÓN COMBINADA Y FLEXIBILIZADORA DE LOS PRINCIPIOS DE PRIORIDAD Y TRACTO SUCESIVO DETERMINAN LA EFICACIA RETROACTIVA DE UNA SUBSANACIÓN A LA FECHA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN DEL TÍTULO SUBSANADO
Resolución de 12 de Noviembre de 2.010 (B.O.E. de 1 de Enero de 2.011). Descargar Resolución.

Se presentan en el Registro por el siguiente orden: 1º) Escritura de donación de mitad indivisa de un cónyuge al otro; 2º) Mandamiento de embargo en procedimiento administrativo de apremio dirigido contra el esposo. La diligencia de embargo era anterior a la de la escritura; 3º) Escritura de capitulaciones matrimoniales (pactando para lo sucesivo el régimen de absoluta separación de bienes) y de liquidación de la sociedad conyugal, en la que se adjudican los cónyuges el pleno dominio de la finca mencionada por mitades iguales e indivisas, de fecha posterior a la de la citada diligencia de embargo, pero posterior a la de la presentación del mandamiento de embargo. La referida escritura de capitulaciones fue objeto de indicación en el Registro Civil después de la fecha de la diligencia, y después de la fecha de la presentación de la escritura de donación, pero antes de la presentación del mandamiento de embargo
Se considera subsanable (por virtud de la escritura de liquidación de sociedad conyugal) la falta de tracto sucesivo de que adolece el primer título de donación dado que el disponente trae causa del titular registral y así se alega en el título que presenta primero en el Registro, ex el artículo 105 del Reglamento Hipotecario, el cual encuentra su equivalente en relación con las anotaciones preventivas de embargo en el artículo 140 n.º 1 del Reglamento Hipotecario, y  ha sido sancionado mediante norma de rango legal a través del artículo 629 n.º 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2.000.
A mayor abundamiento, esta solución en el presente caso se ve reforzada por el hecho de que, en rigor, el documento intermedio entre los dos anteriores (mandamiento de embargo) no queda perjudicado, y ello tanto si se entiende que la inscripción respecto de las capitulaciones sólo procede en cuanto a la citada mitad indivisa objeto de la donación, como si se considera que, por razón de la unidad del negocio jurídico, procede la inscripción respecto de las dos mitades indivisas. En efecto, en la primera hipótesis (inscripción adelantada de las capitulaciones sólo respecto de una mitad indivisa), por un lado, ningún obstáculo habría para que, con posterioridad a las dos inscripciones anteriores, se practicase la anotación de embargo sobre la otra mitad indivisa que todavía figuraría inscrita con carácter ganancial y, por otra parte, tampoco ha de haber impedimento para la práctica de dicha anotación con respecto a la mitad indivisa inscrita por título de donación a favor de la esposa.
Es decir, a la luz de este supuesto, se ha configurado legalmente una suerte de reserva de rango a través del asiento de presentación del título con defecto formal de tracto a favor del título que falta para completar o reconstruir el tracto, a cuyo favor se produce un trasvase de la prioridad del título al que subsana. Ello, además, es congruente con el artículo 24 de la Ley Hipotecaria, pues si a consecuencia de la suspensión de la donación se despachase primero el embargo, esta decisión supondría inscribir antes un título contradictorio (mandamiento de embargo) presentado después, y esto sí que supondría violentar el principio de prioridad. Naturalmente, la aplicación del artículo 105 del Reglamento Hipotecario exige que el título presentado posteriormente, no adoleciendo de defectos o habiendo sido estos subsanados, llegue a inscribirse.

CERTIFICACIÓN REGISTRAL LITERAL: APRECIACIÓN DE INTERÉS LEGÍTIMO EN SU SOLICITUD
Resolución de 3 de Diciembre de 2.010  (B.O.E. de 3 de Enero de 2.011). Descargar Resolución.

El único problema que plantea es el de dilucidar si la solicitante de la publicidad registral está legitimada para acceder a la misma en el presente supuesto, en el que la petición tiene por objeto «certificación literal (fotocopia) de todas las inscripciones de todas las fincas registrales de las que ha sido titular unas determinadas personas, alegando como interés legítimo la liquidación de su sociedad de gananciales.
El Registrador se opone a la expedición de la certificación alegando que se ha manifestado de forma genérica el pretendido interés legítimo; que la titularidad a que se refiere la solicitud no está vigente en la actualidad, ni tampoco las fincas a que se refiere; y que no aparece referencia alguna de la solicitante ni su anterior cónyuge en ninguna de las fincas, circunstancias que le llevan a denegar la publicidad solicitada por entender que la solicitante carece de interés legítimo.
La Dirección General confirma la calificación. Este interés ha de ser un interés conocido (en el sentido de acreditado o justificado, salvo en los casos de las autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen en razón de su oficio o cargo, en cuyo caso el artículo 221.2 presume dicho interés), directo (en caso contrario se ha de acreditar debidamente el encargo, sin perjuicio de la dispensa prevista en el n.º 3 del artículo 332 del Reglamento Hipotecario), y legítimo (cfr. artículo 332.3 del Reglamento Hipotecario). En el caso que nos ocupa, se invoca como interés legítimo la liquidación de la sociedad de gananciales; sin embargo, según resulta de la propia nota de calificación, la persona a que se refiere la certificación no es titular actual de ninguna finca o derecho sobre las mismas; las fincas de las que ha sido titular no están vigentes, y ni la solicitante de la información ni su anterior cónyuge aparecen como referidos en inscripción alguna relativa a estas fincas. Por ello, la liquidación de la sociedad de gananciales, en principio, y salvo que se complemente la solicitud de expedición, no justifica la existencia de interés legítimo en la petición de información.
Desde el punto de vista del objeto y extensión de la publicidad, el interés expresado no es cualquier interés (pues entonces la prueba la constituiría la mera solicitud), sino un interés patrimonial, es decir, que el que solicita la información tiene o espera tener una relación patrimonial para la cual el conocimiento que solicita resulta relevante. En este sentido, por un lado, el artículo 14 de la Instrucción del Centro Directivo de 29 de octubre de 1.996 ya señalaba que la obligación del Registrador al tratamiento profesional de la publicidad formal excluye la manifestación de los datos carentes de transcendencia jurídica. Y, por otro lado, la publicidad formal ha de expresar fielmente los datos contenidos en los asientos registrales, pero sin extenderse a más de lo que sea necesario para satisfacer el legítimo interés del solicitante. Ello no significa que el Registrador pueda discrecionalmente manifestar el contenido de los asientos registrales, sino que queda bajo su responsabilidad la publicidad del contenido de los asientos. Tratándose, como en el supuesto de hecho planteado, de certificaciones que se refieren a asientos no vigentes, el Registrador debe extremar su celo en la acreditación del interés.
Debe en este punto recordarse, señala la Dirección General, el criterio restrictivo que respecto de la publicidad de los asientos ya cancelados se desprende de nuestra legislación hipotecaria. Así, resulta de las reglas especiales que a tales asientos se dedican, como la relativa a la imposibilidad de acceder a esta clase de asientos a través del medio más común de publicidad registral: la nota simple informativa (cfr. artículo 222 n.º 5 de la Ley Hipotecaria); o que para la certificación literal sólo comprenderá los asientos vigentes, sin incluir los cancelados, salvo solicitud expresa del Juez o Tribunal o de los interesados (cfr. artículo 234 de la Ley Hipotecaria y 340 del Reglamento Hipotecario).

 

ANOTACIONES PREVENTIVAS

CADUCIDAD DE ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO
Resolución de 28 de Octubre de 2.010 (B.O.E. de 10 de Enero de 2.011). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso si es posible cancelar las cargas posteriores a una anotación de embargo, ordenada en un Auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, cuando en el momento de la presentación de estos títulos, la anotación de embargo está cancelada por haber transcurrido su plazo de vigencia de cuatro años.
La Dirección General confirma la calificación registral. Es doctrina reiterada del Centro Directivo, señala, que la caducidad de las anotaciones ordenadas judicialmente opera «ipso iure», una vez agotado su plazo de vigencia (artículo 86 de la Ley Hipotecaria), careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la restricción o limitación que para ellos implicaba aquella anotación, y no pueden ya ser cancelados en virtud del mandamiento al que se refiere el artículo 175 del Reglamento Hipotecario, que sólo puede provocar la cancelación respecto de los asientos no preferentes al que se practicó en el propio procedimiento del que dimana. En el supuesto de hecho de este recurso, cuando el mandamiento de cancelación de cargas se presenta en el Registro la caducidad y la cancelación consiguiente ya se habían producido. En tal momento los asientos posteriores mejoraron de rango y ya no pueden ser cancelados en virtud del mandamiento cancelatorio de cargas derivado del presente procedimiento ejecutivo. Lo que nada impide es la inscripción del testimonio del Auto de adjudicación, si no existen asientos que lo impiden, como ocurre en el presente caso.

 

INMATRICULACIÓN Y EXCESOS DE CABID

ANTE EL RIESGO DE DOBLE INMATRICULACIÓN POR FUNDADAS DUDAS REGISTRALES DE IDENTIDAD FINCAS DEBE ACUDIRSE A UN PROCEDIMIENTO JUDICIAL CON FASE PROBATORIA, INEXISTENTE EN EL RECURSO CONTRA LA CALIFICACIÓN REGISTRAL
Resolución de 8 de Noviembre de 2.010 (B.O.E. de 1 de Enero de 2.011). Descargar Resolución.

Frente a la práctica de anotación preventiva de sentencia firme que ordena la elevación a público de compraventa de cuatro fincas, en virtud del mandamiento presentado, dos obstáculos registrales son esgrimidos: la imposibilidad de anotar la Sentencia, defecto calificado de insubsanable; y la circunstancia de que tres de las fincas  objeto de la misma no constan inmatriculadas y el no pueda afirmarse que la cuarta finca no esté inscrita a nombre de la demandada.
El primer obstáculo, más que defecto insubsanable, constituye un verdadero caso de rectificación registral y no objeto de recurso. Si bien, se confirma el segundo defecto alegado: la falta de inmatriculación de las tres fincas mencionadas constituye una falta subsanable ex artículo 20 de la Ley Hipotecaria, por otro lado la presencia de dudas fundadas sobre la identidad de la cuarta finca impiden al Registrador realizar de las operaciones registrales solicitadas.

 

EXCESO DE CABIDA Y MENCIÓN  DE “SERVENTÍA DE PASO” EN LA ESCRITURA Dos Resoluciones de 16 de Diciembre de 2.010. (B.O.E. de 10 de Enero de 2.011). Descargar Resolución.

Se niega la inscripción de una escritura de herencia en la que se adjudica una finca con un terreno de 1.799 metros cuadrados, pero que «según catastro mide 3.659 metros cuadrados», y que se haya beneficiada por una serventía de acceso, a través de finca colindante, por el extremo Norte de su lindero Este, según acuerdos adoptados con los propietarios de la finca colindante por el Este, en procedimiento de Juicio Ordinario del Juzgado de Primera Instancia.
Se niega por el Registro, lo que es confirmado por la Dirección General, al existir dudas fundadas sobre la identidad del exceso de cabida, y que respecto la serventía de paso no está inscrito el documento en cuya virtud se constituyó, en el que deberán estar reflejadas todas sus circunstancias y características, y el consentimiento o la intervención de los respectivos titulares registrales, por lo que su simple mención en la escritura no permite su inscripción.

LA COINCIDENCIA ENTRE EL TÍTULO Y LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL EN LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS DEBE SER TOTAL.
Resolución de 16 de Diciembre de 2.010 (B.O.E. de 10 de Enero de 2.011). Descargar Resolución.

 

Recuerda la D.G.R.N.. que la finalidad de la norma es clara, y conforme a ella se pretende que no existan inexactitudes o discordancias entre el Registro de la Propiedad y el Catastro en las nuevas fincas que accedan al Registro. La plena coincidencia citada, por otra parte, tiene que existir respecto a aquello que es objeto de inmatriculación: el suelo con su superficie y linderos. Y ello sin perjuicio de que, además, los elementos o construcciones que por accesión se unen a la finca, singularmente las obras nuevas, deberán reunir los requisitos que la legislación que las regula exigen para su respectiva inscripción registral.
La dicción legal –total coincidencia– no puede dejar dudas a interpretaciones. Se exige una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral.
Además, señala el Centro Directivo, cuando se trata de inmatriculación por la vía específica del título público, que está tan facilitada por nuestra legislación, es preciso extremar las precauciones para evitar que la documentación que acredita la adquisición por el transmitente haya sido elaborada al sólo efecto de conseguir tal inmatriculación y se produzcan dobles inmatriculaciones, por lo que la exigencia de identidad plena de la descripción entre el título público y la certificación catastral no admite excepciones, y menos aún en casos como el presente en que la falta de coincidencia se proyecta sobre un dato de tanto relieve a los efectos de identificación de la finca como es el de su superficie (cfr. artículo 9 n.º 1 de la Ley Hipotecaria).

TRANSMISIÓN CON RESERVA DE DOMINIO Y CLÁUSULA PENAL: ES NECESARIO CONSIGNAR EL PRECIO RECIBIDO Y PEDIR EL CONSENTIMIENTO DE LOS TERCEROS AFECTADOS PARA REINSCRIBIR A FAVOR DEL VENDEDOR
Dos Resoluciones de  24 de Noviembre de 2.010. (B.O.E. de 10 de Enero de 2.011). Descargar Resolución.

 

Se pretende la cancelación de la inscripción de la compraventa, por incumplimiento de la condición suspensiva, y la reinscripción en favor del vendedor, respecto de una escritura en que se vendió determinada finca, sujetándose la transmisión del dominio de la misma al cumplimiento de la condición suspensiva consistente en el pago del precio que quedó aplazado. Esta compraventa quedó inscrita en el Registro de la Propiedad, haciéndose constar el pacto de reserva de dominio. Además, sobre el derecho del comprador consta anotado en el Registro embargo en favor de la Hacienda Pública. Se presenta acta notarial en la que se requiere el pago, todo ello conforme a lo pactado en la propia compraventa, en la que se pactaba que el vendedor retiene, como cláusula penal, todo el precio recibido.
El Registrador exige (art. 175 RH) la consignación en un establecimiento bancario, o Caja Oficial, del valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las deducciones que procedan, haya de ser devuelto, sin que proceda deducción alguna por cláusula penal, al poder ser ésta moderada por los Tribunales, y la intervención del acreedor favorecido por el embargo.
Todo ello es confirmado por la Dirección General, ya que no puede reconocerse eficacia automática y extrajudicial a la cláusula penal, habida cuenta de la posibilidad de la corrección judicial de ésta conforme al artículo 1.154 del Código Civil, y respecto del segundo defecto el acreedor no necesariamente ha de soportar cualquier acto de admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución, para evitar que transmitente y adquirente concierten acuerdos sobre la resolución en menoscabo de la posición que corresponde a los terceros que no hayan prestado su consentimiento.

CONTRATOS

La resolución automática del contrato de permuta por obra futura requiere la previa consignación de las cantidades recibidas

APLICABILIDAD DEL ARTÍCULO 1.504 DEL CÓDIGO CIVIL EN LA PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA: REQUIERE LA CONSIGNACIÓN DE LAS CANTIDADES RECIBIDAS
Resolución de 10 de Diciembre de 2.010 (B.O.E. de 3 de Enero de 2.011). Descargar Resolución.

El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si, constando inscrita la cesión de un solar a cambio de pisos en un edificio futuro y habiéndose pactado la condición resolutoria para el caso de que, transcurrido un plazo, no se hubiese obtenido la licencia municipal para la construcción, puede reinscribirse el dominio a favor del cedente aportando un Acta notarial en la que se requiere al cesionario llevar a cabo la resolución del contrato de cesión, sin que dicho cesionario haya contestado al expresado requerimiento.
La D.G.R.N. reconoce la aplicabilidad del artículo 1.504 del Código Civil a la permuta con condición resolutoria, pero confirma la negativa del Registrador a inscribir la resolución en este caso, pues falta el depósito de la cantidad entregada en un establecimiento bancario o Caja Oficial, ya que el pacto de no devolución de la cantidad entregada, al tratarse de una pena, está sujeto a moderación judicial.
Recuerda el Centro Directivo su doctrina de que para inscribir la resolución es necesario presentar:
1º- El título (la permuta).
2º- El requerimiento resolutorio sin oposición de la otra parte.
3º- La consignación de la cantidad entregada previamente.
Este último requisito, señala, se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del artículo 1.123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba (cfr. artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario).
Y, respecto de la cláusula penal que se haya estipulado para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, no cabe deducción alguna de la cantidad que deba ser consignada, basándose en la cláusula, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1.154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982, 16 y 17 septiembre de 1987, 19 de enero y 4 de febrero 1988 y 28 de marzo de 2000), sin que quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994). Todo ello implica que el importe que en tal caso se haya consignado podrá ser disminuido al ser concretada la moderación pertinente de la cláusula penal.

DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTE

LA RESOLUCIÓN APROBATORIA DEL DESLINDE ES TÍTULO SUFICIENTE PARA RECTIFICAR LAS SITUACIONES REGISTRALES CONTRADICTORIAS CON EL DESLINDE
Resolución de 4 de Noviembre de 2.010. (B.O.E. de 13 de Diciembre de 2.010).

Se declara inscribible a favor del Estado, una finca que inscrita a favor de un particular, en virtud de Orden Ministerial que aprueba el deslinde de una zona de dominio público marítimo-terrestre, acompañada de sentencia firme.
El Registrador denegó la inscripción entendiendo que el deslinde administrativo es una  facultad del dominio que sirve para resolver una cuestión de límites entre las fincas, y desenvuelve su eficacia en el ámbito estrictamente posesorio.
Sin embargo, el Centro Directivo resuelve en sentido favorable a la inscripción dirigiendo  su atención al artículo 13 de la Ley de Costas de 1.988, el cual establece que el deslinde  administrativo en zona marítimo-terrestre declara la posesión y la propiedad a favor del  Estado, sin que las inscripciones en el Registro de la Propiedad prevalezcan frente a la  naturaleza demanial de los bienes deslindados.
Entiende, por ello, que con la tramitación seguida en procedimiento contradictorio previo seguido contra el titular registral y en virtud de sentencia firme en la que ha sido declarada la demanialidad de una finca sobre la que se pretende la rectificación, la Orden aprobatoria del deslinde acompañada de la sentencia firme sería título directamente inscribible.

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