Resoluciones de la DGRN 4º trimestre 2010. Derecho civil

Resoluciones de la DGRN

Derecho Civil

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

EL JUICIO SOBRE LA IDENTIDAD DEL OTORGANTE CORRESPONDE, EXCLUSIVAMENTE Y BAJO SU RESPONSABILIDAD, AL NOTARIO AUTORIZANTE DEL DOCUMENTO: NO PUEDE EL REGISTRADOR REVISAR ESTE JUICIO.

Resolución de 18 de Octubre de 2.010. (B.O.E. de 22 de Noviembre de 2.010). Descargar Resolución.


La Dirección General revoca la calificación de la Registradora que pone en duda el juicio de identidad del otorgante realizado por el Notario, que aparece en el Registro con un N.I.E., al ser de nacionalidad ecuatoriana en el momento de la adquisición de la vivienda, y con D.N.I. en el otorgamiento de la escritura calificada, al ser español en dicho momento, aportándose un certificado del Registro Civil en el que se acredita la adquisición de la nacionalidad española. Así recuerda el Centro Directivo que “El juicio sobre la identidad del otorgante que corresponde, exclusivamente y bajo su responsabilidad, al Notario, queda amparado por una presunción legal sólo susceptible de impugnación en vía judicial. Por ello, el Registrador no puede revisar en su calificación ese juicio que compete al Notario”. Por lo tanto, la discrepancia que pueda existir entre los datos de identificación que constan en la escritura y los que figuran en el Registro, debe ser de una entidad consistente que justifique la intervención del Registrador, y no una simple duda.

INCOMPRENSIBLE CALIFICACIÓN BASADA EN UN SIMPLE ERROR MATERIAL DE LA ESCRITURA.

Resolución de 16 de Octubre de 2.010. (B.O.E. de 22 de Noviembre de 2.010). Descargar Resolución.

Se niega por el Registrador Mercantil la inscripción de unos apoderamientos en los que como dirección de los apoderados se había señalado un lugar concreto (un Aeropuerto), que es el único que existe en el lugar, y en la que se había consignado erróneamente el municipio del mismo.

La propia Dirección General pone de manifiesto, tras revocar la calificación, que se trata de un error irrelevante que no justifica una calificación negativa, y reprocha al Registrador que tal calificación en nada ayuda a “la indudable conveniencia del mantenimiento de la validez de los actos jurídicos en la medida en que no lesionen ningún interés legítimo, así como la necesidad de facilitar la fluidez del tráfico jurídico, evitando la reiteración de trámites costosos e innecesarios y que no proporcionan garantías adicionales”, extendiendo, además, el reproche a la comunicación de la calificación mediante el procedimiento del telefax.

LA MERA INSTANCIA PRIVADA NO ES VEHÍCULO APTO PARA SOLICITAR LA ANULACIÓN DE UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA VIGENTE, MÁXIME CUANDO SE HALLA BAJO LA SALVAGUARDIA JUDICIAL.

Resolución de 20 de Septiembre de 2.010. (B.O.E. de 8  de Noviembre de 2.010). Descargar Resolución.

Se acoge la decisión registral fundada en el tenor literal del artículo 420.1º del Reglamento Hipotecario.En consecuencia, la modificación pretendida de la anotación preventiva sólo cabe recabando, en legal forma, el consentimiento del titular, y en su defecto, a través de  resolución judicial recaída en juicio declarativo contra el referido titular.

UNA ESCRITURA RETIRADA POR EL PRESENTANTE Y POSTERIORMENTE RECTIFICADA NO PUEDE SER PRESENTADA POR PERSONA DISTINTA.

Resolución de 30 de Octubre de 2.010. (B.O.E. de 23 de Noviembre de 2.010). Descargar Resolución.

Se presenta telemáticamente una escritura de cancelación de hipoteca que posteriormente se anula alegando que había habido un error en el préstamo garantizado con la hipoteca, presentando telemáticamente la escritura de anulación. Un persona  diferente presenta la primera escritura y reclama que se inscriba, lo que se deniega por el Registrador, alegando no puede inmiscuirse en un procedimiento cuyos iniciadores habían solicitado expresamente que quedara paralizado, mediante la solicitud de tener por retirada la escritura presentada.La Dirección General confirma la calificación registral por la relevancia que en nuestro ordenamiento se atribuye al presentante del título, como persona que puede disponer de los derechos -y a quien se atribuyen las obligaciones- derivados de la práctica del asiento de presentación (artículos 249.1º de la Ley Hipotecaria y 419, 421 y 422 del Reglamento Hipotecario), y por lo tanto, debe entenderse que el despacho del asiento en el supuesto referido únicamente procederá cuando sea el mismo presentante quien aporte otra copia o ejemplar del documento retirado.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

RESPETO AL TRACTO SUCESIVO. MECÁNICA DE INSCRIPCIÓN: NON BIS IN IDEM.

Resolución de 21 de Septiembre de 2.010. (B.O.E. de 15 de Noviembre de 2.010). Descargar Resolución.

No cabe tomar anotación preventiva sobre la mitad indivisa de finca inscrita a favor del  deudor (la otra mitad constaba inscrita a favor de tercero), dado que ya había sido realizada con anterioridad.

NO PUEDE PRACTICARSE ANOTACIÓN DE EMBARGO CUANDO EL PROCEDIMIENTO VA DIRIGIDO CONTRA SUJETOS DISTINTOS (UNA PERSONA FÍSICA Y UNA SOCIEDAD UNIPERSONAL) DE AQUÉL QUE FIGURA COMO TITULAR REGISTRAL.

Resolución de 23 de Septiembre de 2.010. (B.O.E. de 15 de Noviembre de 2.010). Descargar Resolución.

La aplicación combinada del principio de legitimación registral unido al de tracto sucesivo, permite llegar de modo contundente a tal solución, sin que proceda alegar en contra que  el titular registral de la finca contra la que se dirige el mandamiento (cónyuge además del demandante), es, por un lado, socia única de la sociedad demandada y, por otro, fiadora de la otra persona física con la que también se dirige el procedimiento.

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE BIENES PRIVATIVOS POR CONFESIÓN DEL CÓNYUGE NO DEMANDADO: ES NECESARIO DEMANDAR A AMBOS CÓNYUGES.

Resolución de 4 de Octubre de 2.010. (B.O.E. de 22 de Noviembre de 2.010). Descargar Resolución.

Se pretende tomar anotación preventiva de embargo en procedimiento seguido contra un cónyuge y notificado el otro, siendo así que los bienes constan inscritos como privativos por confesión a nombre del cónyuge no demandado.La Dirección General tras señalar que la confesión de privatividad es, respecto de terceros, un medio de prueba más para destruir la presunción de ganancialidad, reflexiona sobre el régimen jurídico aplicable a estos bienes confesadamente privativos, pues si no pueden ser tratados como privativos a todos los efectos, inter-partes y frente a terceros, tampoco pueden ser reputados inequívocamente como gananciales, de manera que los actos dispositivos realizados sobre ellos con sujeción al régimen de tales bienes sean definitivamente inatacables. Así el artículo 95.4º del Reglamento Hipotecario no exige su calificación en el asiento como privativos o gananciales, limitándose a ordenar que se inscriban a favor del cónyuge favorecido por la confesión, con expresión de esta circunstancia produciéndose una cierta indeterminación registral en lo relativo a la titularidad de ese bien (aunque circunscrita al ámbito matrimonial y posibilitada por obvias consideraciones prácticas). En este estado de cosas, resulta difícil fijar una posición sobre el embargo de tales bienes. Así, aplicando el artículo 1.373 del Código Civil, se podría entender que bastaría la notificación del embargo al cónyuge favorecido por la confesión, aún cuando la demanda se haya dirigido sólo contra el confesante. Pero aplicar dicho artículo ya es muy discutible, ya que si ya es excepcional que por las deudas propias de un cónyuge se permita a su acreedor embargar directamente bienes ajenos a su patrimonio privativo, más lo será que por deudas totalmente ajenas al patrimonio común se permita al acreedor de un cónyuge trabar bienes que los titulares de ese patrimonio manifiestan públicamente que no forman parte de él y así lo consignan el Registro de la Propiedad.Ante ello, la Dirección General opta por exigir que la demanda vaya dirigida no sólo contra el cónyuge deudor, sino también contra el titular de los bienes confesados, (538.2.3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en línea con la solución adoptada por el artículo 144.2º del Reglamento Hipotecario) tomando como argumentos:

a).- La no aplicación del artículo 1.373 del Código Civil a este supuesto.b).-Y que, ante la indeterminación que se produce en la titularidad del bien confesadamente privativo, es lo más respetuoso con el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses, con los principios registrales de tracto y salvaguarda judicial de los asientos del Registro de la Propiedad, y con las exigencias de seguridad del tráfico.

SEGREGACIONES

SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO: NO PUEDEN ENTENDERSE ADQUIRIDAS POR SILENCIO ADMINISTRATIVO LICENCIAS EN CONTRA DE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL O URBANÍSTICA.

Resolución de 27 de Octubre de 2.010 (B.O.E. de 27 de Noviembre de 2.010). Descargar Resolución.

Resuelve y rechaza la Dirección General un recurso planteado en torno al tema del silencio administrativo positivo en las licencias de segregación. En el caso debatido, se acompaña a la escritura resolución del Ayuntamiento denegando la solicitud de declaración de innecesariedad, notificada en plazo al interesado, por lo que señala el Centro Directivo que este sólo hecho bastaría para confirmar, sin más, la denegación de la inscripción, pues prueba que no se ha producido ningún acto presunto por silencio administrativo, sino, muy al contrario, un acto expreso y de carácter desestimatorio de la petición formulada. En consecuencia, dicha resolución denegatoria dictada por la Administración de forma expresa y notificada dentro del plazo legal máximo de tres meses previsto para ello (cfr. artículo 42.3 de la Ley 30/1992) impide el juego del silencio administrativo en el presente caso.Pero, además, señala la Resolución, aun en el caso de que el Ayuntamiento no hubiese resuelto sobre la solicitud de certificación de innecesariedad de licencia dentro del plazo legal, tampoco podría prosperar la pretensión del recurrente. En efecto, como ha declarado la Sentencia del Tribunal Supremo –Sala Tercera– de 28 de enero de 2.009, con valor de doctrina legal al resolver un recurso de casación en interés de ley, «el artículo 242.6 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, y el artículo 8.1.b), último párrafo, del Texto Refundido de la Ley de Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, son normas con rango de leyes básicas estatales, en cuya virtud y conforme a lo dispuesto en el precepto estatal, también básico, contenido en el artículo 43.2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento administrativo Común, modificado por Ley 4/1999, de 13 de enero, no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística».Según esta Sentencia, aunque la regla general es la del silencio positivo, la propia norma contiene la salvedad de que otra norma con rango de Ley o norma de Derecho Comunitario Europeo establezca lo contrario, y esto es lo que sucedía con la vigencia antes, en todo el territorio español, del precepto contenido en el aludido artículo 242.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 (declarado vigente en la Disposición derogatoria única de la Ley 1/1998, de 13 de abril, y no derogado por la Disposición derogatoria única de la Ley 8/2007) y ahora con lo dispuesto en el artículo 8.1.b), último párrafo, del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008.

HIPOTECAS

LA INDETERMINACIÓN DE LA EXISTENCIA MISMA E IMPORTE DE LA OBLIGACIÓN DEL ACREDITADO EN CASO DEL CRÉDITO EN CUENTA CORRIENTE, REPERCUTE EN LA CONFIGURACIÓN DE LA HIPOTECA INVERSA QUE LO GARANTIZA.

Resolución de 1 de Octubre de 2.010. (B.O.E. de 8  de Noviembre de 2.010). Descargar Resolución.

Tal asertación condiciona y exige la flexibilización calificadora del Registrador a la hora de aplicar el contenido del actual artículo 12 de la Ley Hipotecaria,  tal y como al comienzo de la fundamentación jurídica se propone mostrar el Centro Directivo, acoplando el entendimiento del principio de especialidad o determinación que predica dicho artículo con las actuales tendencias de la legislación protectora de consumidores y usuarios; todo ello a la luz también de los pronunciamientos últimos del Tribunal europeo y, a nivel interno el contenido emanado de la S.T.S. de 16 de Diciembre de 2.009. Sólo cabe inscribir mediante calificación previa las cláusulas especificadas en el párrafo 1º del artículo 12 de la Ley Hipotecaria y, si éstas se califican de modo positivo, en los préstamos a favor de entidades financieras se transcribirán (sin calificarlas) las demás cláusulas en los términos que resulten de la escritura de formalización. Así, son en este caso inscribibles las estipulaciones financieras referidas a comisiones, gastos, impuestos y primas de seguro, pese a que no estén garantizados con la hipoteca.

Con esta premisa, básicamente se plantea en el presente recurso el alcance que, en cuanto a la obligación garantizada, puede tener la hipoteca, en la modalidad de inversa, constituída en garantía de un crédito en cuenta corriente para el que se ha convenido que el saldo que presente la misma devengará diariamente determinados intereses cuyas liquidaciones periódicas se adeudarán en ella, así como que las cantidades vencidas y no pagadas, tanto por amortización como por intereses, devengarán un interés de demora.

Se analizan varios puntos concretos: Se cumple con el requisito establecido en el punto 2 de la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2.007, dado que la entidad acreedora es una entidad financiera extranjera acreditada ante el Banco de España. En cuanto a la presunta imposibilidad de disponer de fondos no es tal pues en la escritura calificada se permite disponer de numerario, confundiéndose el límite de responsabilidad con el límite de crédito disponible, (el primero es el máximo de responsabilidad y no del crédito dispuesto), ya que de la totalidad del crédito disponible ya habría dispuesto el contratante tras la firma del contrato y su inscripción registral, devengando el mismo intereses hasta el límite de crédito de la responsabilidad hipotecaria, sin que tal mecanismo comporte un pacto prohibido de anatocismo.

Como hipoteca inversa en garantía de una cuenta corriente bancaria, en este caso, hasta la muerte no hay que realizar pagos, de modo que las cantidades dispuestas generan intereses que no están sujetos a devolución antes del cierre de la cuenta; y porque no son pagaderos, ni están sujetos al art. 1.966 del Código Civil ni al 114 de la Ley Hipotecaria, así se desprende directamente del tenor del inciso final del apartado 6º de la D.A. 1.ª de dicha Ley 41/2007. Se trata de una hipoteca cuyo devengo de amortización se produce con la muerte, lo cual no implica que no quepan causas de vencimiento anticipado distintas de la contingencia típica descrita como rasgo definitorio en la norma.

Por contra, no es inscribible el pacto de vencimiento anticipado, definido en términos muy generales, por infringir una prohibición absoluta de disponer o de celebrar cualquier clase de arrendamiento.

Además, ha de prescindirse del pacto que permita el cobro de una comisión superior al cinco por ciento en caso de cancelación o amortización anticipada, por exceder de lo permitido por los artículos 7 a 9 de la Ley 41/2.007.

Por último, se señala que el apoderamiento concedido a la entidad acreedora, es un pacto obligacional que, al no formar parte de las cláusulas financieras, no es inscribible ni debe ser objeto de calificación.

OBRA NUEVA

OBRA NUEVA Y SEGURO DECENAL: ES NECESARIO ACREDITAR EN POSTERIORES TRANSMISIONES EL “USO PROPIO” DE LA VIVIENDA PARA LA EXONERACIÓN DEL SEGURO, NO BASTANDO UNA MERA MANIFESTACIÓN DEL TRANSMITENTE AL RESPECTO.

Resolución de 11 de Noviembre de 2.010. (Pendiente de su publicación en el B.O.E.). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso si, una vez inscrita una escritura de obra nueva terminada de una vivienda sin haberse constituido el seguro decenal por tratarse de un supuesto de autopromoción de una única vivienda para uso propio, tal como consta en el Registro, puede exigirse, en el momento de su transmisión, mediante escritura pública de compraventa, la acreditación de dicho uso por parte del promotor-vendedor, o si basta la manifestación al respecto realizada en su día en la escritura de obra nueva, a los efectos de la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad.

Desestima la Dirección General el recurso planteado, recordando, con carácter previo, que la Ley 38/1.999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación, tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, “con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios”. Hay, pues, dos elementos de garantía de la protección del usuario: los requisitos técnicos de la construcción, de un lado, y el seguro de daños o caución, de otro.

Ahora bien, la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, dio nueva redacción a la Disposición Adicional Segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, añadiendo un nuevo párrafo a su número uno, incorporando una excepción a la regla general de la obligatoriedad del seguro de caución antes referido, en “el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio”. Como contra excepción se añade a continuación que, sin embargo, en el caso de producirse la transmisión “inter vivos” dentro del plazo de diez años “el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma”.

Por ello, señala la Resolución, fuera de los estrictos casos enunciados en la Ley (en concreto, en el caso del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio) no puede dispensarse el cumplimiento del requisito legal del seguro para la inscripción de la obra nueva con base en la mera renuncia del titular inicial (promotor) o adquirente ulterior, pues tal renuncia podría redundar en perjuicio de cualquier usuario que lo fuere por título distinto al de titular del dominio.

Así, se señala que uno de los “objetivos primordiales” de la Ley de Ordenación de la Edificación es “garantizar a los propietarios de todas las modalidades de edificaciones sujetas a su ámbito de aplicación, sea el promotor original o el adquirente posterior de todo o parte de lo edificado, frente a una serie de daños de diverso tipo, a través de la obligación que se impone de contratar seguros que los cubran en determinadas condiciones (cfr. artículo 19); de ahí la necesidad de interpretar con carácter estricto, y caso por caso, aquellos supuestos que pudieran suponer una derogación de lo que sería el régimen general de la Ley en orden a la exigencia de dicho seguro decenal.

Este planteamiento de imponer la obligatoriedad del seguro incluso cuando el promotor no transmita a un tercero, resulta coherente puesto que el seguro obligatorio que impone la Ley no es un seguro de responsabilidad civil, que necesariamente implica la existencia de un tercero respecto del que el asegurado cubre el riesgo del nacimiento a su cargo de la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados por un hecho previsto en el contrato y del que el asegurado sea civilmente responsable (cfr. artículo 73 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro), sino un seguro de daños, que no requiere necesariamente de la existencia de un tercero como beneficiario distinto del propio asegurado.

Pues bien, en cuanto al primero de los requisitos antes citados para la aplicación de la excepción introducida por el artículo 105 de la Ley 53/2002 (tratarse de “autopromotor individual”) es doctrina reiterada de la Dirección General que el concepto de autopromotor individual no debe ser objeto de interpretaciones rigoristas o restrictivas, sino que ha de interpretarse de forma amplia. Así lo destacan, entre otras, las Resoluciones de 5 de abril de 2.005 y de 9 de julio de 2.003, que admiten comprender en tal concepto legal tanto a las personas físicas como a las personas jurídicas, dado que en última instancia estas son una sola entidad, esto es, son individuales siguiendo un criterio numérico. En suma, el concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposición al promotor colectivo que contempla la propia Ley.

En cuanto al segundo de los requisitos legales de la excepción, la reforma introducida por la Ley 53/2.002 exige la concurrencia de los siguientes extremos a efectos de excluir la necesidad de constituir el seguro decenal en el momento de declarar la obra nueva: 1º) que se trate no sólo de vivienda, cuyo concepto se determina por el uso a que se destina (Resolución de 24 de mayo de 2001), sino que esta vivienda sea “unifamiliar”; 2º) que la vivienda se destine a “uso propio”; y 3º) que se trate de “una única” vivienda”.

Pues bien, por lo que respecta al concepto de “vivienda destinada a uso propio”, se entiende toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor y que no pretenda estar destinada originariamente a posterior enajenación, entrega o cesión a terceros por cualquier título (cfr. artículo 9 de la Ley). Dentro de este concepto de terceros deben comprenderse, como se ha indicado, tanto los titulares del pleno dominio de la finca, como los de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma, así como a los arrendatarios, debiendo ser el uso propio por parte del autopromotor excluyente de otras titularidades de disfrute sobre el mismo bien coetáneas a las del autopromotor.

Y en el recurso planteado, se trata de dilucidar si una vez inscrita una escritura de obra nueva terminada de una vivienda sin haberse constituido el seguro decenal por tratarse de un supuesto de autopromoción de una única vivienda para uso propio, tal como consta en el Registro, puede exigirse, en el momento de su transmisión, la acreditación documental de dicho uso. La respuesta, señala la D.G.R.N., ha de ser necesariamente afirmativa.

En efecto, señala, la Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999, en su redacción dada por la Ley 53/2002, de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, tras establecer una excepción a la regla general de la obligatoriedad del seguro de daños o caución antes referido en “el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio” (excepción que se aplicó en el presente caso al tiempo de practicarse la inscripción de la declaración de obra nueva de la vivienda), añade a continuación, sin embargo, que en el caso de producirse la transmisión “inter vivos” dentro del plazo de diez años de la citada vivienda “el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años”. Como garantía del cumplimiento de esta obligación, la misma disposición prescribe que, a tales efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión “inter vivos” sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.

En el presente caso, como se ha indicado, ha existido exoneración por parte del adquirente pero no acreditación del uso propio, exigida por la citada disposición legal, no bastando en los casos de transmisión “inter vivos” realizadas en el plazo de diez años, antes citado, a diferencia del momento en que se declara la obra nueva, la mera manifestación en tal sentido para llenar el requisito de la utilización de la vivienda por el autopromotor-vendedor. En efecto, dado que este uso propio, por lo general, será un hecho futuro en relación al momento de la declaración de la obra nueva puede entenderse cumplido el requisito a los efectos de la inscripción registral de la declaración de obra nueva con la manifestación del promotor en tal sentido, siempre que no quede desvirtuada por ningún otro elemento documental (como, por ejemplo, en el caso citado por la Resolución de 9 de mayo de 2007 de aportarse una licencia municipal de obras que no lo sea para una vivienda unifamiliar). Pero, por el contrario, la mera manifestación del promotor-vendedor, como igualmente ha declarado el Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 9 de julio de 2003, 28 de octubre de 2004 y Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003), resulta insuficiente a los efectos de probar dicho uso propio en el momento de la enajenación de la vivienda, debiendo acreditarse entonces tal extremo mediante prueba documental adecuada, ya sea a través de un acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho.

CONDICIÓN RESOLUTORIA

CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA NO INSCRITA: NO PROCEDE AL SER EL ASIENTO DE CANCELACIÓN ACCESORIO DE OTRO ASIENTO O PARTE DE ÉL, QUE ES EL QUE DECLARA EXTINGUIDO.

Resolución de 29 de Octubre de 2.010 (B.O.E. del 27 de Noviembre de 2.010). Descargar Resolución.

Se inscribe en el Registro una permuta de parcela a cambio de pisos en el edificio futuro. En la escritura que sirvió de título a la inscripción se pactan dos condiciones resolutorias: una garantizando la entrega de un aval y la otra garantizando la obligación de realizar las obras y la entrega en especie a que está obligada la parte cesionaria para con la cedente.

En el Registro, sólo se inscribe la segunda de las condiciones resolutorias pactadas.

Y, ahora, se presenta en dicho Registro escritura de cancelación de la condición resolutoria no inscrita. El Registrador deniega la cancelación, por entender que, pactadas dos condiciones resolutorias, la que ahora se cancela es precisamente la que no se inscribió, no pudiendo cancelarse lo que no está inscrito.

Desestima la D.G.R.N. el recurso planteado señalando que el asiento de cancelación es aquél cuya función es extinguir formalmente otro asiento registral determinado, o una parte de él que se refiera a un derecho concreto, trayendo como consecuencia la “desregistración” del contenido cancelado. De todo ello se deriva, como ha dicho la doctrina más autorizada que dentro de las características del asiento (v. gr.: incondicionalidad, negatividad, etc.) resalta la de accesoriedad, que significa que el asiento de cancelación es accesorio de otro asiento o parte de él, que es el que declara extinguido. Por tanto, se señala, el recurso ha de ser desestimado pues, al no haberse inscrito la condición que se pretende cancelar, no hay contenido registral al que la cancelación se refiera.

INMATRICULACIÓN

ES VÁLIDO COMO TÍTULO INMATRICULADOR UNA APORTACIÓN DE GANANCIALES.

Resolución de 19 de Octubre de 2.010. (B.O.E. de 22 de Noviembre de 2.010). Descargar Resolución.

Resuelve la Dirección General un supuesto muy frecuente en el que se presentan aportaciones a gananciales para ser título que fundamente una inmatriculación. Muchos Registradores niegan, postura a veces provocada por una determinada localización geográfica,  virtualidad traslativa propia  a dichas aportaciones.Así, señala el Centro Directivo que la aportación comporta un verdadero desplazamiento patrimonial de un bien privativo de uno de los cónyuges a la masa ganancial, sometiéndose, tras la aportación, con indudables consecuencias jurídicas, tanto en su aspecto formal como en el material, en la medida en que implica una mutación sustancial de la situación jurídica preexistente, con modificación de los poderes de gestión y disposición que sobre el bien ostentaba previamente el aportante, y todo ello condicionado a que se refleje en la escritura la causa onerosa o gratuita que justifique la aportación.Distinta cuestión es que la aportación se realice con carácter evidentemente ficticio, y determine una construcción instrumental y artificial de títulos con el único objetivo de alcanzar una inmatriculación.

CONTRATOS

EL ARTÍCULO 35 DEL REGLAMENTO DE LA LEY DE COSTAS EXTIENDE A LAS SEGUNDAS Y ULTERIORES TRASMISIONES LAS MISMAS EXIGENCIAS DE ACREDITACIÓN DE LA NO INVASIÓN DE ZONA DE DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO-TERRESTRE, QUE LAS PREVISTAS PARA LAS INMATRICULACIONES.

Resolución de 18 de Agosto de 2.010. (B.O.E. de 8  de Noviembre de 2.010).

Cabe que el Registrador califique el cumplimiento o no de los requisitos exigidos por la Ley de Costas para practicar la inscripción, en concreto el certificado de la Demarcación de Costas, sin que la Ley misma lo excepcione en caso de los documentos judiciales.

El propio Centro Directivo reconoce que se ha desviado del criterio mantenido en anteriores resoluciones de 16 de Julio de 1.998, 14 de Enero de 2.000 y 21 de febrero de 2.002. Tal giro se justifica en aras del seguimiento a la doctrina legal emanada de Sentencias de 16 de octubre de 1.996 y 27 de mayo de 1.998. Así, el citado artículo 35 debe ser enmarcado dentro de la potestad función investigadora que prevé el artículo 10 de la Ley de Costas.La Sentencia de 16 de octubre de 1996 declara que «la medidas de garantía, que tienen por finalidad impedir que terrenos que son de dominio público marítimo terrestre tengan acceso al Registro, como si fueran de propiedad privada, son perfectamente aplicables, y con el mismo fundamento, a las segundas y posteriores inscripciones, pues, en definitiva, están amparadas por el artículo 10 de la Ley de Costas”.  Tales medidas son: a) imposibilidad de practicar la inmatriculación de las fincas que colinden con el dominio público marítimo-terrestre si no se acompaña al título la certificación de la Administración del Estado que acredite que no se invade el dominio público, b) facultad del Registrador de requerir al interesado para que identifique y localice la finca en el plano proporcionado al efecto por dicha Administración, c) posibilidad del Registrador de suspender la solicitud de inscripción cuando sospeche una posible invasión del dominio marítimo, suspensión que durará hasta que la Administración expida certificación favorable, o hasta que transcurran treinta días desde la petición de oficio de dicha certificación sin que se haya recibido contestación, o hasta que se apruebe el deslinde si éste no se hubiese practicado.Además, el  hecho que la transmisión del elemento se haya verificado en virtud de una escritura de dación en pago otorgada en ejecución de Sentencia judicial no es óbice para la aplicabilidad de los requisitos expuestos.

SOCIEDAD CONYUGAL

DECLARACIÓN DE CONCURSO DE LA “SOCIEDAD CONYUGAL”.

Resolución de 24 de Septiembre de 2.010. (B.O.E. 15 de Noviembre de 2.010). Descargar Resolución.

La cuestión que se plantea en el presente recurso es interpretar el contenido de un Auto de declaración de concurso y su correspondiente diligencia ampliatoria, cuando dice concurso abreviado 117/09 de la sociedad conyugal de M. J. G. I. y E. P. A. T, instado por las personas físicas y cónyuges M. J. G. I. y E. P. A. T. En opinión de la Registradora no es posible la declaración de concurso de «la sociedad conyugal»; en tanto que para la recurrente estamos ante un supuesto de solicitud conjunta de concursos de las personas físicas don M. J. G. I. y doña E. P. A. T., cónyuges.

La Dirección General rechaza el recurso confirmando la calificación de la Registradora. No teniendo, señala, en nuestro Derecho la sociedad conyugal personalidad jurídica, no puede instarse su declaración de concurso. El artículo 25.3 de la Ley Concursal sí contempla expresamente la posibilidad de que, una vez declarados en concurso ambos cónyuges, la administración concursal de cualquiera de ellos pueda solicitar del Juez la acumulación al procedimiento del concurso del otro cónyuge. Ahora bien, no contempla expresamente la Ley Concursal la posibilidad de solicitud conjunta de concurso, es decir, desde el inicio del procedimiento. Esta posibilidad sólo se prevé cuando el concurso es «necesario», en los supuestos contemplados en el artículo 3.5 de la Ley, esto es, en situaciones de confusión de patrimonios entre los deudores, o, siendo éstos, personas jurídicas, formen parte de un mismo grupo con identidad sustancial de sus miembros y unidad en la toma de decisiones. Sin embargo, la práctica judicial ha admitido una interpretación extensiva de los supuestos en que procedería una declaración conjunta del concurso de ambos cónyuges, no sólo en supuestos de concurso necesario, sino incluso en supuestos de concurso voluntario, decidiendo de oficio el Juez competente.

La declaración conjunta del concurso de los cónyuges implica su tramitación conjunta y acumulada desde su solicitud, pero no confunde los concursos, sino que unifica su administración concursal. En el presente caso dado que no existe la posibilidad de concurso de sociedad conyugal por carecer de personalidad jurídica, y dado el carácter excepcional que tiene la solicitud conjunta de concurso por ambos cónyuges, es necesario que por parte del Juzgado competente se manifieste de manera inequívoca que estamos ante un supuesto de concurso conjunto de ambos cónyuges.

AL PROPIO CÓNYUGE DEMANDANTE DEBE NOTIFICARSE EL PROCEDIMIENTO QUE ÉL MISMO DIRIGE CONTRA EL OTRO CÓNYUGE DEMANDADO.

Resolución de 17 de Agosto de 2.010. (B.O.E. de 8  de Noviembre de 2.010). Descargar Resolución.

Paradójica conclusión a la que llega el Centro Directivo, causada por la estricta y literal aplicación al supuesto de hecho del tenor del artículo 144.1 del Reglamento Hipotecario: estando inscrita una finca con carácter ganancial y no constando la disolución de la sociedad conyugal, sería preciso que, estando demandado uno de los cónyuges, hubiese sido notificado al otro el embargo (aunque coincida con el actor el notificado).Llaman mucho la atención los argumentos utilizados por el órgano resolutorio para llegar a tal solución, a saber: alude autonomía de los respectivos patrimonios, libertad negocial de los cónyuges, naturaleza de la anotación preventiva no como derecho real, sino como medida cautelar, y sociedad de gananciales identificada como una comunidad germánica o en mano común sin atribución de cuotas ni facultad de pedir la división material mientras dure la sociedad, lo cual determina que “créditos privativos puedan hacerse efectivos sobre el patrimonio consorcial, y hacen que no exista obstáculo para la anotación pretendida.

ACCESO AL REGISTRO DE PROVIDENCIA DICTADA  EN PROCEDIMIENTO DE EXTINCIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. FIRMEZA.

Resolución de 27 de Septiembre de 2.010. (B.O.E. de 15 de Noviembre de 2.010). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la inscribibilidad de una providencia judicial firme de aprobación de acuerdo entre los cónyuges en procedimiento de liquidación del régimen económico de gananciales, al que han llegado los interesados en los términos del artículo 810 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Según la nota de calificación debe acompañarse bien la escritura pública, bien el testimonio de la sentencia judicial que declare la separación o el divorcio y que regule sus consecuencias patrimoniales, bien el testimonio judicial de la sentencia de separación y del convenio regulador comprensivo de la liquidación de la sociedad de gananciales y que un acuerdo celebrado en acta no constituye título inscribible. Asimismo, se discute si la misma puede o no reputarse firme, en tanto se expresa que es recurrible y que es «firme a efectos registrales».

Sobre el primero de los defectos, señala la Dirección General que el artículo 3 de la Ley Hipotecaria no permite entender que cualquier documento público pueda tener acceso al Registro, sino que debe ser aquel exigido por las leyes conforme a la naturaleza del acto o contrato que se ha de inscribir. En el supuesto de hecho de este expediente se trata de un acuerdo entre los cónyuges, durante la tramitación del procedimiento judicial de división de patrimonio ganancial, al que se refiere el artículo 810 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Es decir, es un acto que se perfecciona enteramente en la esfera judicial y que por tanto debe ser admitido como título inscribible al amparo del artículo 3 de la Ley Hipotecaria.En cuanto al segundo de los defectos, relativo a la falta de acreditación de la firmeza de la resolución –pues se dice que es firme a efectos registrales, pero al mismo tiempo del texto resulta que cabe recurso de reposición–, debe recordarse, se señala, la reiterada doctrina del Centro Directivo, según la cual la firmeza es un concepto unitario, sin que pueda mantenerse la existencia de una suerte de firmeza con un ámbito exclusivamente registral. Más bien, todo lo contrario, la Ley de Enjuiciamiento Civil parte de un principio general de necesidad de firmeza a todos los efectos para poder practicar inscripciones en los Registros Públicos (artículo 524 apartado 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

ACCESO AL REGISTRO DE ESCRITURA DE AFECTACIÓN A LAS CARGAS DEL MATRIMONIO DE DETERMINADOS BIENES PRIVATIVOS DEL MARIDO: ART. 103.5º del Código Civil.

Resolución de 28 de Septiembre de 2.010. (B.O.E. del 15 de Noviembre de 2.010). Descargar Resolución.

El único problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si es inscribible en el Registro la afectación a las cargas del matrimonio de determinados bienes privativos del marido –constituidos por un piso, sus anejos, y una participación indivisa que da derecho al uso de una plaza de garaje-, realizada por ambos cónyuges en escritura pública, por considerar que integran la vivienda habitual familiar. La regla 5.ª del artículo 103 del Código Civil establece, dentro de las medidas provisionales por demanda de nulidad, separación o divorcio, que, admitida la demanda, el Juez podrá determinar el régimen de administración y disposición de aquellos bienes privativos que, por capitulaciones o escritura pública, estuvieran especialmente afectados a las cargas del matrimonio. Por tanto, lo que se discute es si es inscribible en el Registro de la Propiedad, con anterioridad a aquélla determinación, la afectación concreta de determinados bienes inmuebles a las cargas del matrimonio.

La Dirección General en una interesante resolución rechaza el recurso. Admite que determinados bienes privativos puedan quedar especialmente afectados a las cargas del matrimonio, por haberse declarado por los cónyuges así en escritura pública. Ahora bien, para determinar si este destino especial puede tener constancia registral, es preciso examinar:

1º).- Si esta declaración produce, por sí sola, eficacia frente a terceros.

2º).- Si esta eficacia es actual e inmediata, y, por tanto, si basta tal declaración para que se produzca la constancia registral de tal afección, o, por el contrario, es un simple presupuesto para una posterior resolución judicial que determine el régimen de administración y disposición de tales bienes en caso de separación.

3º).- Si con ello se respeta el régimen legal de prelación de créditos.

Pues bien, entiende el Centro Directivo que la afectación genérica al levantamiento de las cargas del matrimonio no tiene alcance o eficacia real, pues no constituye un gravamen real sobre los bienes afectos. El Centro Directivo ya se pronunció sobre la imposibilidad de reflejar registralmente –por vía de anotación de demanda en juicio declarativo– la afectación de determinados bienes de un cónyuge a la responsabilidad derivada de actos de su consorte, esto es, que determinadas deudas puedan hacerse efectivas sobre masas patrimoniales ajenas al propio deudor (véase Resolución de 30 de Junio de 2.001). Cuestión distinta es que se hubiera convenido una garantía real expresa, en cuyo caso sería inscribible si se ajustara a las normas generales sobre derechos reales (como, por ejemplo, con una aportación dotal bien a nombre del marido como dote estimada, o bien a nombre de la misma como bienes parafernales en dote inestimada, o como una aportación a la sociedad de gananciales).

Tampoco se puede decir que supongan una limitación actual o futura del régimen de disposición o administración de tales bienes, pues son simple presupuesto para una posterior resolución judicial que determine el régimen de administración y disposición de tales bienes en caso de separación.

La constancia registral de la especial afectación de bienes a las cargas del matrimonio, sin configurarlo como gravamen o derecho real, además de producir una falta de claridad en los asientos registrales (no quedaría claro, por ejemplo, el régimen jurídico de los embargos sobre tales bienes) contrario al principio de especialidad registral, podría implicar, una alteración del régimen de prelación de créditos que está sustraído a la autonomía privada (artículo 1.255 del Código Civil). La configuración de un patrimonio separado del patrimonio personal del dueño, especialmente afecto a determinadas deudas no contraídas por él, requiere una previsión legal expresa que determine su régimen de administración y disposición (como ocurre por ejemplo con el patrimonio del discapacitado, conforme a la Ley 41/2.003, de 18 de Noviembre, de Protección Patrimonial de las Personas con Discapacidad), previsión legal que no concurre con suficiente claridad en el presente caso.

SUCESIONES

DESHEREDACIÓN DE LOS HIJOS: BASTA CON AFIRMAR LA NO EXISTENCIA DE ULTERIORES DESCENDIENTES.

Resolución de 29 de Septiembre de 2.010. (B.O.E. 15 de Noviembre de 2.010). Descargar Resolución.

Dos son los problemas que se plantean en el presente recurso: el primero, de forma, en  cuanto a la notificación de la calificación realizada por «fax»; y el segundo, de fondo, consistente en determinar si, una vez desheredados los hijos del testador, resulta necesario algún tipo de prueba sobre la inexistencia de ulteriores descendientes o basta con la afirmación de que no consta su existencia.La D.G.R.N. admite el recurso:

1º).- En cuanto al primer defecto formal, el Centro Directivo repasa su doctrina pero no aborda la cuestión dado el conocimiento que tuvo la recurrente de los defectos que motivan el presente recurso.

2º).- Y en cuanto al problema de fondo, señala que la solución radica en dilucidar si, desheredados los hijos del testador, y conservando sus descendientes ulteriores su derecho a la legítima (artículo 857 del Código Civil), basta con afirmar el desconocimiento de si existen tales descendientes ulteriores o es preciso algún tipo de acreditación de este extremo. Hay que partir, señala, del principio general de que, dada la dificultad, o incluso a veces la imposibilidad de probar los hechos negativos, a efectos registrales no puede exigirse una prueba de tal naturaleza. Incluso esta doctrina de la innecesariedad de probar tales hechos negativos, recuerda, ha sido mantenida por la Dirección General en el supuesto de premoriencia de un heredero legitimario al señalar que no es preciso justificar que haya dejado descendientes que ostenten derecho a la legítima (Resolución de 3 de Marzo de 1.912).  Y así, concluye señalando que, en efecto, es doctrina con más de un siglo de antigüedad (en concreto a partir de la Resolución de 2 de Diciembre de 1.897), que ni el Código Civil, ni la legislación especial, ni la Ley Hipotecaria exigen que la persona o personas instituidas nominativamente como herederos o nombrados legatarios en un testamento acrediten, para adquirir los derechos inherentes a esa cualidad, que el testador no dejó a su fallecimiento otros herederos forzosos si el instituido o los instituidos reunían ese carácter, o que no dejó ningún heredero forzoso si el nombrado era una persona extraña, por cuya razón no han establecido procedimientos destinados a obtener la justificación de semejante circunstancia negativa.

ES POSIBLE LA PARTICIÓN Y ADJUDICACION PARCIAL DE LA HERENCIA  SIN ENTREGA DE LEGADO EN METÁLICO.

Resolución de 30 de Septiembre de 2.010. (B.O.E. de 15 de Noviembre de 2.010). Descargar Resolución.

El único problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si es posible que unos herederos puros y simples hagan adjudicación parcial de herencia sin haber satisfecho previamente un legado en metálico ordenado por el testador.La Dirección General admite el recurso rechazando la calificación de la Registradora. La garantía que prevé nuestro derecho para el legado de cantidad es la anotación preventiva sobre todos los bienes hereditarios –para lo que establece una reserva de rango durante ciento ochenta días– o sobre los que subsistan en poder del heredero. Pero en ningún precepto de nuestro Derecho positivo se establece la exigencia de que la entrega del legado de cantidad se practique antes de la partición. Cuando la Ley Hipotecaria establece que si el legatario de cantidad pide la anotación de su derecho transcurridos ciento ochenta días del fallecimiento del testador, podrá hacerse tal anotación sobre los bienes de la herencia que subsistan en poder del heredero, es porque puede haber otros bienes que hayan sido enajenados por éste, y, para tal enajenación no se ha requerido consentimiento ni notificación alguna al legatario.

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