Últimas resoluciones de la DGRN en materia Civil

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

IDENTIFICACION DE FINCA CUANDO HAY DISCORDANCIA ENTRE EL TITULO Y EL REGISTRO.

Resolución de 10 de Junio de 2.010 (B.O.E. de 9 de Agosto de 2.010). Descargar Resolución.

La cuestión que se plantea en el presente recurso, basada en una previa cuestión más fáctica que jurídica, consiste en decidir si las diferencias descriptivas respecto de la finca entre las que figuran en el título calificado y las que constan en el Registro señaladas por el Registrador, son o no de entidad suficiente para generar dudas acerca de la identidad de la finca. La Dirección General desestima el recurso. El sistema de folio real que rige en nuestro sistema registral exige que todas las vicisitudes que afecten a una finca se practiquen en el folio abierto a la misma (cfr. artículos 1, 8, 9, 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6 del Reglamento Hipotecario); de tal manera que presupuesto básico de toda actividad registral y de la actuación de sus principios (cfr. artículos 9, 17, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria) es la identidad o coincidencia indubitada entre la finca que aparece descrita en el título presentado con la que figura inscrita en el Registro.

INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA DECLARATIVA EN RELACIÓN A QUIEBRA PRECEDENTE DEL TITULAR REGISTRAL.
Resolución de 15 de Julio de 2.010 (B.O.E. del 27 de Septiembre de 2.010). Descargar Resolución.

En el presente expediente se discute si procede el reflejo registral de una Sentencia en la que se estima una demanda interpuesta contra el Comisario y Sindicatura de la quiebra del titular registral, en ejercicio de tercería de dominio, por la que se declara que pertenece el dominio al demandante y se ordena que se levante la intervención decretada respecto de dicha finca en la quiebra.

La Registradora suspende la inscripción por varios defectos: 1) No constar la firmeza de la Sentencia, sin que se considere admisible la expresión «firme a efectos registrales»; 2) Necesidad de acompañar la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia; 3) No resultar haberse dirigido el procedimiento contra los herederos de la titular registral, exigencia que resulta del carácter ganancial de las fincas; 4) Falta de intervención en el procedimiento de la persona a cuyo favor aparece practicada anotación preventiva de derecho hereditario; 5) No expresar la Sentencia el título material (negocio jurídico adquisitivo) del derecho del demandante; 6) No constar las circunstancias personales del actor, en concreto su N. I. F., domicilio con las circunstancias que lo concreten, el estado civil y, de ser casado y el título de su adquisición oneroso, el régimen económico matrimonial, el nombre y apellidos del consorte y carácter con que se ha de practicar la inscripción a su favor; y 7) figurar ya canceladas por caducidad las anotaciones cuya cancelación se pretende. La D.G.R.N. confirma todos los defectos, rechazando el recurso interpuesto, destacando que:

A).- Es necesario exigir, para proceder a las cancelaciones solicitadas, la firmeza de la resolución judicial, y que no basta la expresión  «firme a efectos registrales», pues la firmeza es un concepto unitario.

B).- Al constar inscritas las fincas a que se refiere la Sentencia, inscritas a nombre de dos cónyuges, como gananciales, dado que la esposa no ha sido demandada, la falta de intervención en el procedimiento de los titulares registrales, atenta contra los principios de tutela judicial efectiva, legitimación y tracto sucesivo.

C).- Una Sentencia declarativa no es título inscribible, sino que lo será el acto o negocio cuya existencia y validez se haya apreciado en la misma para declararlo. En el caso concreto, el documento presentado se limita a declarar «que pertenece en dominio al demandante de la finca rústica», sin decir por qué título. Dicha falta es contraria a las expresadas exigencias necesitadas para la inscripción.

D).- Y que no cabe cancelar ningún asiento ya cancelado y que todos los asientos practicados en el Registro de la Propiedad están bajo la salvaguarda de los Tribunales.

REBELDÍA: CUANDO SE PRECISA ADMINISTRADOR JUDICIAL.

Resolución de 20 de Agosto de 2.010 (B.O.E. del 27 de Septiembre de 2.010). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la procedencia o no de inscribir una Sentencia declarativa de dominio dictada en procedimiento seguido contra los herederos ciertos de la titular registral y otras personas interesadas, algunos de los cuales se allanan y otros son declarados en rebeldía. Señala la D.G.R.N. que, si bien es cierto que en ocasiones ha exigido el nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente, en procedimientos judiciales seguidos contra herederos indeterminados del titular registral, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo y de ahí que el Registrador señale como defecto que impide la inscripción la falta de intervención en el procedimiento del titular registral, ya que lo contrario le originaría indefensión, con vulneración del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, sin embargo, no debe esto convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que debe limitarse a aquéllos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico y obviarse cuando de los documentos presentados resulte que el Juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. No cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial, en la que se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.Por tanto, no ocurre esto en el caso presente, pues la demanda se ha dirigido contra herederos determinados del titular registral, existiendo incluso allanamiento de alguno de ellos, lo cual –aunque no prueba la aceptación– determina la innecesariedad de exigir el nombramiento de una administrador de la herencia yacente, por imperativo del artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la referida doctrina del Tribunal Supremo.

LA INSTANCIA PRIVADA CARECE DE EFICACIA CANCELATORIA.

Resolución de 19 de Julio de 2.010. (B.O.E. de 18 de Septiembre de 2.010). Descargar Resolución.

Se discute si puede cancelarse una inscripción en virtud de una instancia privada por la que se alega omisión del trámite de audiencia en el procedimiento de ejecución e incongruencia en el mandato contenido en el auto de adjudicación que causó la inscripción cuya cancelación se solicita. El Registrador, en su nota de calificación, deniega la cancelación solicitada, aunque no el asiento de presentación.

La respuesta, señala la Dirección General, debe ser negativa, confirmando su doctrina reiterada que tratándose de inscripciones ya efectuadas y encontrándose los asientos bajo la salvaguarda de los Tribunales, con arreglo al artículo 1.º de la Ley Hipotecaria, su modificación o cancelación sólo podrá realizarse mediante el consentimiento del o de todos los titulares registrales que se encuentren legítimamente acreditados (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), o bien mediante una resolución judicial recaída en juicio declarativo contra los mismos (artículos 82, 214 y 217 de la Ley Hipotecaria). En caso contrario se produciría una situación de indefensión de tal titular, proscrita por la Constitución Española ex artículo 24.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL.

Resolución de 4 de Junio de 2.010 (B.O.E. del 9 de Agosto de 2.010). Descargar Resolución.

El recurso tiene su origen en la negativa del Registrador a cancelar por caducidad una anotación preventiva de embargo, que fue prorrogada con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2.000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, cuestión sobre la que ya existe doctrina consolidada del Centro Directivo.
La anotación preventiva  objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria queda sometida a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2 del Reglamento Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de la misma, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación. Ello supone que el defecto ahora confirmado será fácilmente subsanable mediante la acreditación de la fecha de la citada resolución judicial firme, que –dada la antigüedad de la anotación preventiva– presumiblemente tendrá más de seis meses.

ANOTACIÓN DE EMBARGO HABIENDO SIDO DECLARADO EL CONCURSO. LA AFECCION DE BIENES A LA ACTIVIDAD PROFESIONAL ES UNA APRECIACION JUDICIAL Y NO REGISTRAL.

Resolución de 7 de Junio de 2.010  (B.O.E. del 9 de Agosto de 2.010). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la posibilidad de tomar anotación preventiva de embargo a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social, constando previamente anotada la declaración de concurso de la sociedad embargada. Debe tenerse en cuenta que las providencias de apremio son de fecha anterior al Auto de declaración de concurso, pero no se acredita –registralmente tampoco está reflejado– el pronunciamiento del Juez de lo Mercantil de que los bienes objeto de embargo no resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor.

La cuestión de si se trata o no de bienes del concursado afectos a su actividad profesional o empresarial o a una unidad productiva de su titularidad (que son los únicos a los que la suspensión de la ejecución pudiera afectar), es una cuestión de apreciación judicial, a la que no se extiende la calificación registral. A este respecto no consta registralmente la afección del bien a las actividades profesionales o empresariales del deudor, por lo que la valoración va a depender de factores extrarregistrales cuya consideración sólo puede apreciarse en vía jurisdiccional.Por tanto, la Dirección General desestima el recurso ya que la ejecución no puede llevarse a cabo en ningún caso sin el previo pronunciamiento judicial acerca de la vinculación de los bienes con la continuidad de la empresa; siendo nulas, como afirma el apartado 3 del artículo 51 de la Ley 22/2.003, de 9 de julio, Concursal, todas las actuaciones que se practiquen en contravención de lo establecido en los apartados 1 y 2 del mismo artículo.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO CADUCADA. CANCELACION DE CARGAS POSTERIORES.
Resolución de 20 de Julio de 2.010. (B.O.E. de 18 de Septiembre de 2.010). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso si se puede inscribir un mandamiento de cancelación de cargas dictado en procedimiento de apremio, cuando la anotación del embargo está cancelada registralmente por caducidad. En opinión del recurrente, el documento del que resulta la finalización del procedimiento, ha de ser bastante.
Como ha señalado de manera reiterada el Centro Directivo, al estar cancelada por caducidad la anotación preventiva de embargo, y al estar dicho asiento bajo la salvaguarda de los tribunales, ya no es posible cancelar como cargas posteriores las que lo eran en el momento de expedirse certificación de cargas y que, como consecuencia de la cancelación de aquélla, han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes (cfr. Resoluciones de 28 de Noviembre de 2.001 y 11 de Abril de 2.002). De otro modo: cancelada por caducidad la anotación, como acontece en el caso, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el Registrador denegar la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda.

SOLICITUD DE ANOTACIÓN DE DEMANDA NO HABIENDO INTERVENIDO LOS TITULARES REGISTRALES.
Resolución de 16 de Agosto de 2.010 (B.O.E. del 27 de Septiembre de 2.010). Descargar Resolución.

Se pretende la anotación preventiva de demanda sobre varias fincas en un procedimiento en el que los titulares registrales de las mismas no han sido demandados ni han tenido intervención en forma alguna.
La D.G.R.N. confirma la calificación negativa del registrador, recordando su doctrina de que que “el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él. De modo que, no habiendo sido dirigido el procedimiento, en el presente caso, contra los titulares registrales de las fincas a que se refiere el recurso, y sin mediar su consentimiento, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos.
Frente a ello no puede alegarse la limitación del ámbito calificador respecto de los documentos judiciales, pues, si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita, si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento, o haya sido parte en el procedimiento del que dimana.Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya tenido la intervención legalmente prevista en el procedimiento; de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.

NO ENTRAÑA CRÉDITO REFACCIONARIO LA APORTACIÓN DINERARIA CON LA FINALIDAD DE ADQUIRIR LAS FINCAS DE UNA COOPERATIVA.

Dos Resoluciones idénticas de 17 y de 20 de Mayo de 2.010. (B.O.E. de 5  y 20 de Julio de 2.010). Descargar Resolución.

La clave está en discutir si se puede considerar o no como crédito refaccionario, anotable preventivamente en el Registro de la Propiedad, “el procedente de aportación que de una determinada cantidad de dinero ha realizado una persona al ingresar como cooperativista en una cooperativa de vivienda de la que posteriormente causa baja”; dinero que sirvió para la compra de las fincas inscritas a nombre de la cooperativa.
El Centro Directivo inclina su balanza hacia una respuesta negativa, en coincidencia con el punto de vista registral, que funda su criterio en la amalgama de los siguientes argumentos:

– Dudosa clasificación del crédito como crédito refaccionario, ya que la prestación no parece haberse invertido inmediatamente en la refacción (mejora, construcción, rehabilitación, etc de una obra); – Preceptos de la Ley de Cooperativas que hacen responsable al socio que ha causado baja de las deudas de la cooperativa frente a otros acreedores (a los que sí parece atribuirles preferencia frente al socio), es decir, los artículos 15.4 de la Ley Estatal y 55.5 de la Ley Autonómica, que fijan la responsabilidad del socio que causa baja en la cooperativa;
– La calificación de los terrenos objeto de atención aún  como rústicos, también  inexistencia de declaración de obra nueva. La falta de fijación del valor inicial de las fincas objeto de refacción; y ausencia del convenio unánime en escritura pública o providencia judicial.

Además, la Resolución de 20 de Mayo de 2.010 aporta un matiz adicional acerca de la aportación, basado en la diferencia entre “recuperación” y “liquidación”, se dice:” el capital aportado es un capital de riesgo, sometido a pérdidas o incrementos, de modo que el socio que causa baja a lo que tiene derecho es a que le liquiden su aportación al capital, cuyo valor puede haber aumentado o disminuido…”.

NO ES SUFICIENTE PARA LA EJECUCIÓN QUE SE SUPLA JUDICIALMENTE LA DECLARACIÓN DE VOLUNTAD DEL DEMANDADO.

Resolución de 11 de Mayo de 2.010. (B.O.E. de 16 de Julio de 2.010). Descargar Resolución.

Debe partirse de las siguientes actuaciones: se presenta demanda de elevación a público de documento privado, de la que se toma anotación preventiva, la cual se prorroga antes de la L.E.C. de 2.000. Se dicta sentencia estimatoria de tal demanda, que adquiere firmeza tras varios recursos; si bien, contra la sentencia de ejecución se volvió a recurrir y se llega a la casación.Seis meses después de la sentencia de casación en fase de ejecución, se pretende la cancelación de la anotación sobre la base de la aplicación analógica del artículo 157 L.H. , ésta posibilidad admitida respecto de anotaciones de embargo; así, resolución de 20 de Diciembre de 2.005.
La Dirección General no lo admite, porque el recurso contra sentencia de ejecución garantiza la integridad del fallo declarativo, pero no implica forzosamente el fin del procedimiento ejecutivo, a diferencia del caso resuelto, donde la sentencia de casación en fase ejecutiva se ciñe a considerar insuficiente el mandamiento judicial que supla la voluntad del demandado, exigiendo, en consecuencia,  autorización de  escritura pública que lo recoja.

EFICACIA DE LOS ACTOS DISPOSITIVOS PREVIOS A PROHIBICIÓN DE DISPONER PERO PRESENTADOS A REGISTRO DESPUÉS DE SU ANOTACIÓN: DIFÍCIL ADAPTACIÓN AL PRINCIPIO DE PRIORIDAD.
Resolución de 8 de Julio de 2.010. (B.O.E. de 13 de Septiembre de 2.010). Descargar Resolución.

Se veta inicialmente el acceso registral a aportaciones dominicales de inmuebles (efectuadas libres de cargas), con ocasión de la constitución de una Sociedad Limitada; pero presentadas a inscripción ulteriormente, aparecen anotadas, sobre cada una de las fincas aportadas, dos prohibiciones de disponer decretadas por la Autoridad Judicial, en procedimiento de carácter civil, como medida cautelar; así como, anotación preventiva del nombramiento de Administrador Judicial – ex artículos 738.3, 632 y 633 de la Ley de Enjuiciamiento Civil-, limitando su gestión ordinaria y sin que pueda realizar actos de disposición, salvo autorización judicial.
Señala la Dirección General que al inscribirse el acto dispositivo de fecha anterior a la anotación de prohibición de disponer no se deberá cancelar de oficio esta última, sino arrastrarla: por aplicación del principio de prioridad en su función prelativa y de rango registral, al titular cuya adquisición ha sido inscrita después de la referida anotación corresponderá la carga de solicitar el levantamiento de tal medida cautelar, al Juez o Tribunal que la ordenó (cfr. artículo 84 de la Ley Hipotecaria y 726.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Análogamente, en el caso de las anotaciones de embargo a través de las tercerías de dominio, ésta no se concibe como un proceso ordinario definitorio del dominio y con el efecto secundario del alzamiento del embargo, sino como un incidente encaminado directa y exclusivamente a decidir si procede la desafección o no de la medida cautelar (ver el artículo 595 L.E.C., Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil y artículo 175 del Reglamento Hipotecario).
En la resolución de 3 de Junio de 2.009, en la hipótesis de venta realizada antes de la declaración de concurso de acreedores de la sociedad vendedora y de su anotación preventiva, se compatibilizan los mismos intereses: la titularidad civil válida accede al Registro, y la anotación de prohibición se mantiene salvo que el adquirente obtenga resolución judicial favorable a su levantamiento, que  dependerá de una apreciación coherente con el principio de tutela judicial efectiva y con la posibilidad o no de una eventual sentencia estimatoria en el proceso principal, en función de las circunstancias del  caso (artículo 726.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

IMPROCEDENCIA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA Y DE INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA SOBRE FINCA YA INSCRITA A NOMBRE DE TERCERO.

Resolución de 16 de Julio de 2.010. (B.O.E. de 18 de Septiembre de 2.010). Descargar Resolución.

La cuestión debatida no es tanto determinar el alcance de la sucesión ex lege de los deberes del propietario conforme a la legislación urbanística, sino el grado de intervención que debe tener el titular registral, bajo los auspicios del principio de audiencia,  al objeto de que se haga constar en el Registro de la Propiedad la declaración de nulidad de una licencia de edificación por resolución judicial.
Por ello, y no constando en el expediente ni la citación ni la participación en el procedimiento de los titulares registrales actuales, no procede ahora la práctica de la nota marginal de declaración de ilegalidad de la licencia ni la inscripción de la sentencia firme de declaración de nulidad de la licencia.

SEGREGACIONES Y DIVISIONES

NO ES APLICABLE EL SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO CUANDO EL ACTO ES CONTRARIO A LAS NORMAS URBANÍSTICAS.

Resolución de 17 de Junio de 2.010. (B.O.E. de 9 de Agosto de 2.010). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro copia autorizada de escritura pública de venta de una finca rústica que se formó por segregación de otra finca que, a su vez, procedía de otra mayor de la que fue segregada mediante otra escritura, pendiente de inscripción registral al tiempo de solicitarse la inscripción del título calificado. Junto con ello se presenta instancia en la que el interesado alega haber obtenido mediante silencio administrativo la licencia de segregación.
El Registrador deniega la inscripción de la segregación practicada por entender que, conforme a la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo contencioso-administrativo, Sección 5.ª) de 28 de enero de 2009, si bien el artículo 43.2 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común de 26 de noviembre de 1.992 establece como regla general la admisión del silencio administrativo positivo, el mismo precepto contiene la salvedad de que otra norma con rango de ley establezca lo contrario, y esto es lo que sucedía con la vigencia antes, en todo el territorio español, del precepto contenido en el artículo 242.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1.992, y ahora con lo dispuesto en el artículo 8.1.b) del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2.008 y, por consiguiente, conforme a ellos, no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística, considerando que en el presente caso resulta de los propios asientos del Registro que en la finca matriz sobre la que se practica la segregación, existen indicios de parcelación ilegal, según informe emitido por el Ayuntamiento.La Dirección General confirma, por tanto, la calificación tras recordar su doctrina sobre el silencio administrativo sentada en la Resolución de 15 de septiembre de 2.009, que es la utilizada  por el Registrador, y en este caso se contraría el artículo 66.4 de la Ley 7/2.002, de 17 de Diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía.

LICENCIA PARA VENDER CUOTA INDIVISA EN ANDALUCÍA.

Resolución de 12 de Julio de 2.010. (B.O.E. de 18 de Septiembre de 2.010).

Como primer argumento preliminar en contra de tal exigencia cabría aducir que no existe una asignación formal y expresa de un uso individualizado de una parte del inmueble que precise licencia o declaración de su innecesariedad, dado que sería suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística.Sin embargo, según el criterio registral respaldado por el Centro Directivo, sí existen elementos de juicio reveladores de una posible parcelación urbanística, dos elementos de juicio adicionales, derivados, de un lado, de los antecedentes del Registro (de los que se hizo advertencia en la nota simple informativa) y, de otro lado, de la exoneración del seguro decenal que efectúa el comprador al vendedor en el título de compraventa relacionado, en el que el transmitente justifica la no constitución del seguro decenal alegando ser la construcción en autopromoción y que su propósito inicial era destinarla a domicilio personal y no enajenarla en el plazo de diez años, circunstancia que es reveladora de un uso propio y exclusivo de la vivienda y, por tanto, de la porción de terreno ocupada por la misma, supuesto prevenido en el artículo 66.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía («diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble»), lo que obliga a exigir la preceptiva licencia o declaración de innecesariedad (artículos 66.4 LOUA y 78 del RD 1.093/1.997, de 4 de Julio).

HIPOTECAS

El consentimienro del menor del artículo 166 del Cödigo Civil no evita al defensor judicial si hay conflicto de intereses

INTERESES CONTRAPUESTOS EN PADRE DEUDOR REPRESENTANDO A MENOR HIPOTECANTE.
Resolución de 14 de Mayo de 2.010 (B.O.E. del 27 de Septiembre de 2.010). Descargar Resolución.

Mediante la escritura calificada se formaliza un préstamo hipotecario concedido por determinada entidad de crédito a una persona y a uno de sus hijos –mayor de edad–, con la circunstancia de que los hipotecantes son, además de los dos prestatarios, otras dos hijas, una mayor de edad y la otra con diecisiete años cumplidos. Según se expresa en dicha escritura, los cuatro hipotecantes tienen su domicilio en la finca hipotecada, y el préstamo «ha sido concedido con la finalidad rehabilitación de vivienda». En el mismo título se indica que el padre, viudo, interviene en su propio nombre y derecho y, además, como titular de la patria potestad de su hija menor de edad, también compareciente, «que consiente según el artículo 166 del Código Civil».El Registrador suspende la inscripción por entender que existe contraposición de intereses entre el padre representante legal de la hija menor y ésta, por lo que es necesario el nombramiento de defensor judicial.El recurrente alega, en esencia:

1.º).- Que en el presente supuesto el interés del padre puede ser distinto, pero no opuesto al de la menor, ya que el importe del préstamo se destina a la rehabilitación de la vivienda de la familia, y la operación documentada es más favorable para la menor que el caso en que ella fuera también prestataria;

2.º).- Que dada la naturaleza de la hipoteca constituida, no se da conflicto de intereses entre el padre y la menor, puesto que la mera existencia de una hipoteca no supone aumento del pasivo del deudor o del hipotecante, ni supone, per se, una minoración del valor del bien;

3.º).- Que las limitaciones de las facultades derivadas de la personalidad de los menores deben interpretarse restrictivamente; y en este caso no se dan ninguno de los supuestos propios del conflicto de intereses existen ya que los intereses concurrentes son compatibles,y

4.º).- Que el riesgo que la hipoteca pueda representar para el menor lo tiene en cuenta nuestro Derecho de dos modos: uno, con la previa autorización judicial, y otro, con el consentimiento del menor conforme al artículo 166 del Código Civil.

Señala la Dirección General que para resolver el presente recurso es fundamental la interpretación que haya de darse al apartado tercero del artículo 166 del Código Civil, según el cual, para gravar bienes inmuebles del menor los padres no necesitarán autorización judicial si aquél hubiese cumplido dieciséis años y consintiere en documento público.Es cierto que dicha interpretación habrá de atender a la realidad social del tiempo en que la norma ha de ser aplicada (cfr. artículo 3.1 del Código Civil) y sin que pueda olvidarse que el Derecho civil común ha evolucionado en favor de una mayor autonomía del menor de edad (alineándose así con una tendencia consolidada en los ordenamientos civiles forales, cuyos primeros exponentes fueron los de Aragón y Navarra y, posteriormente, el de Cataluña).Es indudable que, legalmente, se presupone determinado grado de discernimiento en el menor que sea mayor de cierta edad, según los casos: Así resulta, entre otras normas legales, del Código Civil, en el marco de las relaciones paterno-filiales y respecto de la administración o disposición de los bienes del menor; acogimiento familiar; adopción, procedimientos matrimoniales; tutela; emancipación; filiación, otorgamiento de testamento, salvo el ológrafo; adquisición de la posesión; aceptación de donaciones salvo que sea condicionales u onerosas (artículos 625 y 626, según la interpretación de este Centro Directivo en la citada Resolución de 3 de Marzo de 1.989), etc.Puede afirmarse que, tanto la legislación de protección de menores como la jurisprudencia, parten en la actualidad del principio de que los menores, según sus condiciones de madurez y con las limitaciones establecidas por el legislador, tienen capacidad para el ejercicio de derechos por sí mismos, tanto en su esfera personal como patrimonial, sin necesidad de intervención de sus representantes legales. Es a la luz de estos principios como debe interpretarse y aplicarse la norma contenida en el apartado tercero del artículo 166 del Código Civil, introducida mediante la reforma efectuada por la Ley 13/1.981. En este sentido, es indudable que la posibilidad de sustituir la previa autorización judicial por ese consentimiento prestado en documento público por el mayor de dieciséis años tuvo como finalidad evitar las frecuentes emancipaciones que hasta entonces se llevaban a cabo para evitar la autorización judicial en el caso concreto.Este consentimiento del mayor de dieciséis años es puesto por el legislador en plano de  igualdad con la posible autorización judicial, pues ambas son alternativas, y su justificación se encuentra en la consideración legal de que el menor, alcanzada esa edad, tiene madurez suficiente para adoptar por sí una decisión que, sin duda, puede comprometer su patrimonio, sin olvidar que la exigencia de que ese consentimiento se preste en documento público supone una mayor garantía para el menor, por la intervención del funcionario que lo autorice (lo que, en el frecuente caso de que dicho documento sea la escritura pública, será resultado del cumplimiento por el Notario de su genérico deber de control de legalidad y sus especiales deberes de asesoramiento y asistencia especial al necesitado de ella –cfr. artículo 147 del Reglamento Notarial–).

Precisamente, la intervención notarial es tenida en cuenta como factor determinante en el Derecho civil catalán (artículo 153 del Código de Familia), al posibilitar que el consentimiento alternativo a la autorización judicial, para el acto concreto, se preste en escritura pública bien por el mayor de dieciséis años, bien por determinados parientes del menor.

No obstante, a pesar del reconocimiento de esa esfera de válida actuación del menor de edad que legalmente es considerado con la suficiente madurez, nunca puede llegar a prevalecer sobre las normas generales tuitivas previstas para las situaciones de conflicto de intereses entre el menor y sus padres, que en todo caso deberán ser interpretadas conforme al referido principio de la primacía del interés del menor.

En efecto, para el caso de actuación del menor emancipado debe nombrarse un defensor judicial siempre que existan intereses opuestos entre aquél y los padres que deban completar su capacidad (artículo 163, párrafo primero, segundo inciso, del Código Civil). Por ello, con mayor razón debe llegarse a la misma conclusión respecto del consentimiento de menor que, aun habiendo alcanzado la edad de dieciséis años no haya sido emancipado, pues en el supuesto del último párrafo del artículo 166 del Código Civil son los padres quienes realizan el acto de gravamen sobre inmuebles de los hijos, siquiera sea con el consentimiento de éstos. Por ello, si los padres tienen intereses opuestos al de sus hijos no emancipados, aunque se trate de esos mayores de dieciséis años que consientan, es indudable que será preceptivo el nombramiento de defensor judicial, conforme al citado artículo 163, párrafo primero, inciso inicial, del Código.

Y para determinar que existe conflicto de intereses deberá concluirse que es razonable entender que la satisfacción por los padres de sus propios intereses irá en detrimento de los de los hijos.
En el presente caso el recurrente alega que, al destinarse el importe del préstamo a la rehabilitación de la vivienda de la familia, existe «identidad de aspiraciones» más que conflicto de intereses.Pero lo cierto es que esa finalidad y el destino del préstamo no resultan acreditados, y por ello, la Dirección General le da la razón al Registrador y rechaza el recurso pues en la escritura calificada se expresa únicamente que el préstamo «ha sido concedido con la finalidad rehabilitación de vivienda», sin especificar si se trata o no de la vivienda habitual, por lo que no puede descartarse según el mismo título que la hipoteca favorezca únicamente a los prestatarios. Y no debe prejuzgarse en este expediente si quedaría excluido el conflicto de intereses, a los efectos de la cuestión debatida, por el mero hecho de la vinculación del préstamo hipotecario a la rehabilitación de la concreta vivienda referida.

OBRA NUEVA Y PROPIEDAD HORIZONTAL

NECESIDAD DE SEGURO DECENAL EN SEGUNDA DECLARACION DE OBRA NUEVA. ASIGNACIÓN DE USO EXCLUSIVO Y EXCLUYENTE.

Resolución de 22 de Julio de 2.010 (B.O.E. de 18 de Septiembre de  2.010). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de declaración de obra nueva otorgada por una pluralidad de personas (dos matrimonios) -titulares en régimen de comunidad ordinaria o por cuotas indivisas- de una vivienda sobre una finca en la que ya figura previamente inscrita la obra nueva de otra vivienda a favor de los mismos cotitulares, si bien ésta está asentada sobre una porción de la parcela distinta a la que ocupa aquella, sin haberse contratado seguro decenal, pues se alega por los propietarios que  la vivienda ahora declarada es para uso propio. La Registradora exige dicho seguro ya que entiende que no se trata de una única vivienda autoconstruida para uso propio.

La Dirección General rechaza el recurso. Destaca la resolución  que en estos casos de comunidad ordinaria la construcción no puede predicarse individual, sino que por su propia naturaleza es un acto colectivo (cfr. artículo 398 del Código Civil). También el uso corresponde a todos los comuneros (cfr. artículo 394 del Código Civil). Cosa distinta, que ahora no se prejuzga dada la necesaria concreción del recurso al caso objeto de calificación (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), sería que en dicha determinación se contuviera una asignación de usos exclusivos a favor de los respectivos matrimonios cotitulares sobre cada una de las respectivas viviendas que, en unión al hecho de que las viviendas cuentan con estructuras independientes no siendo arquitectónicamente interdependientes, pudiera permitir entender que dichas viviendas estuviesen destinadas a un uso propio y no concurrente con el de los otros comuneros, asignación de usos exclusivos que, en contra de lo que parece desprenderse del escrito de recurso, no se ha producido en el presente caso. Todo ello implica la no concurrencia en este supuesto de hecho de ninguno de los requisitos a que el artículo 105 de la Ley 53/2.002, de 30 de diciembre, subordinó la excepción legal al régimen general de la exigencia del seguro decenal, al no tratarse de una única vivienda unifamiliar, al haberse declarado e inscrito la obra nueva de otra vivienda sobre la misma finca registral y por los mismos comuneros en escritura de 31 de agosto de 2005, presentada en el Registro con anterioridad a la que fue objeto de la calificación a que se refiere este recurso, ni existir autopromotor individual, sino una pluralidad de titulares en régimen de comunidad ordinaria, y no concurrir, finalmente, el requisito del uso propio y diferenciado sobre cada vivienda, correspondiendo, por tanto, el uso sobre el conjunto de las dos viviendas y de la total parcela a todos los copropietarios en los términos del artículo 394 del Código Civil.

AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA Y SEGURO DECENAL.

Resolución de 23 de Julio de 2.010. (B.O.E. de 18 de Septiembre de 2.010). Descargar Resolución.

Sobre un edificio en régimen de propiedad horizontal se disuelve la comunidad entre sus dos propietarios y se asigna a cada uno de ellos una vivienda y un local, además de varias plazas de aparcamiento y la mitad del local destinado a trasteros. A continuación  se amplía la edificación con un sótano y una buhardilla, se declara la terminación de la obra, se modifica la propiedad horizontal creando nuevos elementos y se adjudican a los dos propietarios.
El Registrador suspende la inscripción por entender que es necesario la constitución del seguro decenal del edificio conforme al artículo 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación, al no considerar aplicable la excepción a favor del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.El Notario entiende que, aunque se trate de dos viviendas, es una para cada uno de los promotores; que se trata de una situación análoga a la llamada «Comunidad Valenciana» a que se refiere la Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2.003; y que el supuesto presente está fuera de la «ratio» del artículo 19 de la Ley 38/1.999, pues no existe aquí un tercer adquirente a quien proteger con el seguro.La D.G.R.N. rechaza el recurso. Señala que el Centro Directivo en su Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2.003 ya abordó el tema, concluyendo en sentido favorable a la exigencia del seguro decenal cuando se trate de obras de ampliación de edificios que entren dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación definido por su artículo 2. Parte la Resolución-Circular en su argumentación sobre este punto de la exclusión de la exigencia del seguro que introdujo la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social a favor de las obras de rehabilitación. La elección por el legislador de dicho término de «rehabilitación» obliga a «entender que sólo en los casos de rehabilitación stricto sensu puede aplicarse la exoneración del seguro decenal, excluyendo las hipótesis de las obras de reforma, modificación o ampliación de edificios ya existentes. Avalaría esta idea –sigue diciendo la citada Resolución-Circular– la regla inclusio unius, exclusio alterius y que la norma que examinamos es de naturaleza excepcional, al derogar el régimen normal del seguro decenal para el caso particular que recoge, lo que conduce a una interpretación, no restrictiva, pero sí estricta». En consecuencia, «debe exigirse la justificación del seguro decenal cuando la licencia de edificación se limite a autorizar una obra autónoma de reforma, ampliación o modificación del edificio, no simultánea a una rehabilitación». Esto es precisamente lo que sucede en el presente caso en que la ampliación de la obra se ampara en una licencia concedida con fecha 3 de marzo de 2.009, independiente de la inicialmente otorgada, cuyo objeto es autorizar la modificación del proyecto inicial de la obra, sin inclusión de referencia alguna a la rehabilitación del edificio.

En segundo lugar, se plantea la cuestión de determinar si, existiendo en el edificio tan sólo dos elementos privativos, del total de ocho, destinados a vivienda, es aplicable a dicho edificio la exigencia del seguro decenal. De nuevo encontramos la respuesta, y también en sentido afirmativo, a esta cuestión en la Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003 que alude a la misma por referencia a los que denomina «edificios mixtos» de oficinas-viviendas. Afirma al respecto la Resolución-Circular que «si el destino principal del edificio es el de vivienda no cabe duda de la obligatoriedad del seguro, incluso en aquellos supuestos en que el número de oficinas (a las que pueden equipararse las plazas de garaje, trasteros y locales comerciales) sea superior al de viviendas … Aun cuando pudiera considerarse injustificada o excesiva la exigencia del seguro sobre la totalidad de un inmueble cuando tan sólo un número minoritario de sus dependencias se destinen a la necesidad de vivienda, entiende este Centro Directivo ser ésta la opinión más acorde con la finalidad perseguida por el precepto relativo a la constitución del seguro».

Tampoco considera que estemos ante la llamada “comunidad valenciana”, admitida ésta únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad.

EDIFICIO AMPLIADO, DIVIDIDO HORIZONTALMENTE Y SEGURO DECENAL.

Resolución de 26 de Julio de 2.010 (B.O.E. de 18 de Septiembre de 2.010). Descargar Resolución.

Sobre una finca,  como ampliación de la misma, se declara obra nueva en construcción –construyendo con cargo a la sociedad de gananciales– y constitución en régimen de propiedad horizontal, consistente en habilitación de planta elevada (antes entonces desván) para vivienda y elevación de una planta más para construir una vivienda, resultando como consecuencia un edificio de planta baja (almacén) y dos plantas altas, primera y segunda, destinadas a vivienda, y constituyen dicho edificio en régimen de propiedad horizontal.  Acto seguido se dona a dos hijos de los propietarios los departamentos destinados a viviendas. Con el número siguientes de protocolo, cada hijo declara la terminación de su vivienda de forma individual, que manifiesta destina a uso propio.
El Registrador suspende la inscripción por entender que es necesario la constitución del seguro decenal del edificio conforme al artículo 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación, al no considerar aplicable la excepción a favor del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.
La D.G.R.N. reitera lo apuntado en la resolución anterior a la que nos remitimos, sentando la misma doctrina que en la misma.

EL CAMBIO DE NATURALEZA DE ANEJO A ELEMENTO COMÚN, AFECTA AL TÍTULO CONSTITUTIVO Y EXIGE ACUERDO UNÁNIME DE LOS PROPIETARIOS.

Resolución de 13 de Mayo de 2.010. (B.O.E. de 16 de Julio de 2.010). Descargar Resolución.

Se parte de esta situación: en la inscripción de una parcela en régimen de propiedad horizontal constituído por su único propietario, consta que pertenecerá por cuotas indivisas, como anejo inseparable de los elementos privativos que se enajenen.

El titular registral recurrente (único propietario) pretendía rectificar la inscripción atribuyendo a tal parcela el carácter de elemento común.Dicha parcela está inscrita formalmente a favor del constituyente del régimen de propiedad horizontal, si bien, en el cuerpo de la inscripción dice que pertenecerá por porciones indivisas y como anejo inseparable de los elementos privativos de la propiedad horizontal, los cuales han sido objeto de enajenación. El recurrente sostiene que nos encontramos ante un error material, mientras que el Registrador considera que el error es de concepto y que se requiere el consentimiento del titular registral para proceder a la rectificación.
Pues bien, el artículo 212 de la Ley Hipotecaria exige para considerar un error como material que con el mismo no se cambie el sentido general de la inscripción ni de ninguno de sus conceptos. Por el contrario el artículo 216 de la misma Ley define el error de concepto como aquel que al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido. Esta noción se completa con el artículo 327 del Reglamento Hipotecario al considerar como error de concepto los comprendidos en el párrafo primero del artículo 217 de la Ley Hipotecaria (es decir, los cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas), el contenido en algún asiento por la apreciación equivocada de los datos obrantes en el Registro.
Y, en este caso, al establecerse en la misma inscripción que la parcela pertenecerá, como anejo inseparable, a los dueños de los elementos privativos en proporción a la cuota que se señale, dicha titularidad ya no es actual, por lo que tampoco existe error, ya que de la misma inscripción, en unión con las descripciones de los elementos privativos se deriva la titularidad actualmente vigente.

Por lo que se refiere a la pretensión del recurrente de que se rectifique la inscripción para hacer constar que la parcela de la que trata el recurso es elemento común, no cabe sino rechazar tal pretensión, aparte de que tampoco existe error, puesto que en el título inscribible se estableció en la misma forma en que está inscrita. Es verdad que la naturaleza de la parcela se puede cambiar pero, para ello, sería preciso el consentimiento unánime de todos los propietarios (cfr. artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal), ya que se trata de modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal y cambiar el carácter de la parcela objeto del recurso, para atribuirle un carácter que trae consigo un cambio esencial en las disposiciones aplicables a la misma.

HAY QUE DIFERENCIAR LA EXIGENCIA DE UNANIMIDAD PARA LAS MODIFICACIONES DEL TITULO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, CON EL VOTO COLECTIVO DE LOS TITULARES DE CADA FINCA EN CASO DE PROPIEDAD MÚLTIPLE.

Resolución de 1 de Junio de 2.010. (B.O.E. de 16 de Julio de 2.010).

No se vulnera el principio de tracto sucesivo al modificarse de los Estatutos de una propiedad horizontal por todos los titulares integrantes de la misma, sin contar con el consentimiento del cónyuge de uno de ellos cuyo régimen económico matrimonial era el de gananciales. Tal asertación se corrobora sobre la base de la diferenciación entre acuerdos colectivos (que requieren consentimiento de la Junta como órgano) y los que afectan al contenido de la propiedad que requieren el consentimiento individualizado de los propietarios afectados. (R. 30 noviembre 2006; y de 19 abril 2007).

La modificación estatutaria se califica como acto colectivo de la Junta, por lo que, no cabe exigir el consentimiento individualizado de todos los dueños ni oponerle el principio de tracto sucesivo. En realidad requiere unanimidad, pero le resulta aplicable el artículo 15-1 LPH, que en caso de proindiviso sobre un elemento, obliga al nombramiento de un solo representante que asista y vote en la Junta.

No entra en este caso, ni trae a colación la Dirección General la sutil distinción entre titularidad y ganancialidad. Si bien el Notario recurrente adujo:” así en el caso de los esposos en régimen de gananciales el 1385-2° del Código Civil establece que cualquiera de los cónyuges podrá ejercitar la defensa de los bienes y derechos comunes por vía de acción o excepción, por lo que si unos de los cónyuges asistió y votó en la junta su actuación vincula al otro o sus herederos, –sin perjuicio de una eventual acción de daños y perjuicios del ausente o sus herederos–.”

NO ES POSIBLE UN CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA CUANDO LOS ESTATUTOS FIJAN CLARAMENTE EL DE CADA UNO DE LAS ENTIDADES QUE CONFORMAN LA DIVISIÓN HORIZONTAL.
Resolución de 18 de Junio de 2.010. (B.O.E. de 9 de Agosto de 2.010). Descargar Resolución.

Se deniega la inscripción de una escritura de obra nueva y cambio de uso de un local comercial a vivienda. Se acompaña de licencia municipal de obras, pero no de acuerdo de la Junta de Propietarios, lo que exige el Registrador a la luz de los Estatutos que dicen literalmente: art. 8 “ las obras que afecten al exterior del edificio requieren aprobación de la Comunidad de Propietarios”, y el 9, “los pisos se destinarán únicamente a viviendas o locales según la finalidad expresada en su denominación”.Por lo tanto, al existir sólo la voluntad individual del propietario, la Dirección General confirma la nota de calificación.

CONDICIÓN RESOLUTORIA

CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA.

Resolución de 14 de Julio de 2.010 (B.O.E. de 20 de Septiembre de 2.010). Descargar Resolución.

El único problema que se plantea en el presente recurso es si puede procederse a la cancelación por caducidad de sendas condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado inscritas sobre dos fincas registrales cuyo pago, según el plazo convenido para ello de seis meses desde el otorgamiento de la escritura autorizada el 9 de junio de 1.993, debía realizarse el día 9 de diciembre de 1.993. La cancelación se solicita mediante instancia privada suscrita por quien afirma ser apoderada de la sociedad mercantil titular registral del pleno dominio de dichas fincas. La discusión se centra en torno a la cuestión relativa a si ha transcurrido o no el plazo exigido legalmente para la cancelación por caducidad por el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, en relación con el artículo 1.964 del Código Civil.

El Centro Directivo desestima el recurso y recuerda su doctrina que para proceder a la cancelación por caducidad de la condición resolutoria en garantía del precio aplazado, el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria exige no sólo que haya transcurrido el plazo de prescripción reseñado, sino un año más. Por ello en el presente caso no puede ser estimado el recurso, toda vez que siendo la fecha fijada para el cumplimiento de la prestación garantizada el 9 de diciembre de 1.993, a partir de la cual se ha de computar el plazo de prescripción de quince años, a la fecha en que se solicita la cancelación no han transcurrido aún el plazo adicional de un año durante el que todavía podrá impedirse la cancelación por caducidad en caso de constancia registral de cualquier hecho o acto jurídico que acredite que la garantía ha sido renovada, ejecutada o interrumpida la prescripción, año que no venció hasta el 9 de diciembre de 2.009, fecha posterior a la de la calificación, calificación que, en consecuencia, ha de ser confirmada.

INMATRICULACIÓN/EXCESOS DE CABIDA

EXCESO DE CABIDA. INTERVENCION DE LOS TITULARES DE LOS PREDIOS COLINDANTES.
Resolución de 3 de Junio de 2.010 (B.O.E. de 9 de Agosto de 2.010). Descargar Resolución.

En un procedimiento judicial de elevación a público de documento privado de compraventa, se dicta auto teniendo por emitida la declaración de voluntad de venta a favor de los herederos del comprador, y por mandamiento se ordena la inscripción a su nombre de la finca vendida, que se segrega de una finca registral. El Registrador suspende la inscripción del mandamiento, además de por otros defectos que no se recurren, por los defectos subsanables de no quedar acreditado que se hayan cumplido los requisitos de los artículos 200 y 201 de la Ley Hipotecaria para inscribir el exceso de cabida en la finca matriz y por no aportarse la escritura pública de elevación a público de documento privado ordenada en la sentencia. En cuanto al primer defecto alega el recurrente que según resulta de nota simple del Registro, la finca matriz dispone de superficie suficiente (1.217,50 metros cuadrados) para llevar a cabo la segregación y que por lo tanto no es preciso inscribir ningún exceso de cabida, ni son aplicables los artículos 200 y 201 de la Ley Hipotecaria. También alegó que ni el artículo 3 de la ley Hipotecaria ni el 1279 del Código civil exigen el otorgamiento de escritura pública, sino que exigen que dicho negocio conste en documento público, como lo es el título presentado.

La D.G.R.N. desestima el recurso. Respecto al exceso de cabida, considera que es precisa su inscripción para segregar, porque, de las diversas parcelas que forman la finca matriz, aquélla, donde se sitúa la finca a segregar, carece de cabida. En el caso que motiva este expediente, no se han cumplido los requisitos exigidos para la protección de los titulares de predios colindantes, a los que se deja indefensos por no haber tenido trámite para intervenir en una resolución judicial que les puede perjudicar. La citación de los titulares de estos predios es una exigencia para inscribir el exceso de cabida en el procedimiento del expediente de dominio, debiendo realizar tal citación cuando se pretenda inscribir un exceso en un procedimiento declarativo ordinario, sin que como dice el Registrador en su nota, baste una demanda genérica frente a cuantas personas puedan resultar afectadas. También exige la resolución la aportación de escritura pública en la que intervengan los demandantes en base a lo dispuesto en el art.708 LEC.

COORDINACIÓN DE REGISTRO Y CATASTRO AL AMPARO DEL PRINCIPIO DE LEGALIDAD.
Resolución de 13 de Julio de 2.010. (B.O.E. de 18 de Septiembre de 2.010). Descargar Resolución.

Se pretende practicar dos operaciones distintas: en primer lugar la inmatriculación de una finca con la superficie catastral para practicar a continuación en segundo lugar, la inscripción de la mayor cabida existente en dicha finca, de acuerdo con documentación de la alcaldía y un informe-medición emitido por arquitecto técnico municipal.
Este modo de proceder conculca el contenido del artículo 53.7 de la Ley 13/1.996 (desarrollado por el 298 del Reglamento hipotecario), que exige para la inmatriculación  la total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral. Ni siquiera cabe interpretar que se da esa coincidencia cuando, tratándose de diferencias de superficie, ésta no exceda del diez por ciento, ya que los artículos 41 a 49 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se refieren a un supuesto distinto que es la constatación registral de la referencia catastral, y no a la inmatriculación de la finca, por lo que no cabe su aplicación analógica.

Sin embargo, no cabe olvidar, como reconoce la resolución de 5 de octubre 2.004, que la universalidad de supuestos a que se aplica tal exigencia y su rigor «puede dar lugar a problemas si tenemos en cuenta la progresiva tendencia del legislador a permitir o incluso imponer la inscripción de bienes de dominio y uso público difícilmente conciliables con el concepto que de inmueble a efectos catastrales da el artículo 6 de la citada Ley del Catastro Inmobiliario».De otra parte, una vez inscrito el título, está bajo la salvaguardia de los Tribunales y sólo se podría rectificar por el procedimiento del artículo 40 de la Ley Hipotecaria y concordantes.

CONTRATOS

VENTA POR TUTOR. CONFLICTO DE INTERESES. MEDIOS DE PAGO.

Resolución de 2 de Junio de 2.010 (B.O.E. de 9 de Agosto de 2.010). Descargar Resolución.

Se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa otorgado en su día, con previa autorización judicial, por el tutor del vendedor hoy fallecido, por la parte compradora y por los herederos del vendedor fallecido, habiendo sido declarado incapaz uno de dichos herederos que comparece representado por su tutor que es, a su vez, uno de los compradores en el documento privado ahora elevado a público. En el contrato privado se declaró recibido en el momento de su firma parte del precio, quedando aplazado el resto, que se confiesa recibido en la escritura de elevación a público. Los compradores son un matrimonio que afirman estar casados en régimen de separación de bienes, sin especificar si este régimen es convencional o legal supletorio, y sin que resulte de la escritura las participaciones o cuotas de sus respectivas adquisiciones.
La Registradora suspende la inscripción por las siguientes razones:

. Existir conflicto de intereses entre uno de los herederos del vendedor fallecido, declarado incapaz, y su tutor, al concurrir en este último la condición de parte compradora en el mismo contrato de compraventa, por lo que entiende la Registradora que es necesario el nombramiento de defensor judicial con base en lo dispuesto en el artículo 299 del Código Civil;

. El segundo defecto consiste en que no se especifica si el régimen económico matrimonial de separación de bienes alegado por los compradores es convencional o el legal supletorio;

. El tercer defecto, no se  identifica la participación indivisa que cada uno de los compradores adquiere en la finca transmitida;

. Y por último, no se acreditan los medios de pago del precio pactado.

La Dirección General desestima el recurso, confirmando la calificación en todos sus extremos:
A).- Señala que la Ley sujeta a autorización judicial no sólo la enajenación o gravamen de bienes inmuebles, sino también la renuncia de derechos y la cesión a terceros de los créditos que el tutelado tenga contra el tutor (vid. artículos 271, n.º 2 y 3, y 272, n.º 7, del Código Civil y concordantes del Código de Familia de Cataluña, artículo 212, n.º 1.c) y g), por lo que con mayor motivo se han de sujetar a la misma exigencia las cartas o confesiones de pago aplazado que permiten entender extinguidas las deudas que el tutor tuviese contraídas con el tutelado (cfr. artículo 1.156, n.º 1, del Código Civil), siendo así que del total precio de la compraventa, según el documento privado, sólo se paga en el propio acto una parte, mientras que la mayor parte de dicho precio resulta aplazado y ahora confesado su pago en el documento de elevación a público. Por tanto se produce un conflicto de intereses, y sin entrar en el tema de si se precisa o no autorización judicial, se ratifica la exigencia de la registradora de nombramiento de defensor judicial.

B).- En cuanto al régimen económico matrimonial de bienes hay que hacer constar si es convencional o legal supletorio tras lo dispuesto recientemente en las Resoluciones 15 de junio de 2.009 y 5 de marzo de 2009, comentadas en anteriores números de esta revista.

C).- En cuanto a la determinación de las cuotas de cada adquirente, basta su remisión al art  54 del RH que así lo exige.
D).- Finalmente en cuanto a la exigencia de la determinación de los medios de pago, el objeto del artículo 177 del Reglamento Notarial no es el de regular la forma de los pagos, sino la forma de su constancia en los instrumentos públicos que documenten actos o contratos que tengan por objeto una mutación jurídico-real con contraprestación en dinero y, por lo tanto, las sucesivas redacciones dadas al mismo por los Reales Decretos 45/2007 y 1804/2008, o el más reciente Real Decreto 1/2010, de 8 de enero, serán de aplicación a los documentos otorgados durante sus respectivos períodos de vigencia, aunque los pagos a que se refieran hubieran tenido lugar en un momento anterior.

VENTA DE FINCA DE SOCIEDAD EN CONCURSO VOLUNTARIO.

Resolución de 8 de Junio de 2.010 (B.O.E. de 9 de Agosto de 2.010). Descargar Resolución.

En el presente recurso se ha de determinar si es inscribible una escritura de compraventa de una finca perteneciente a una sociedad declarada en concurso de acreedores voluntario, habiendo interviniendo los administradores concursales para dar su conformidad, manifestando no ser necesaria la autorización judicial.
De la escritura calificada resulta, sin embargo, que dicha autorización fue concedida, insertándose en la misma una copia del correspondiente auto judicial autorizante, sin firma del Juez, pero no testimonio formal del citado auto, testimonio que el Registrador entiende necesario conforme al principio hipotecario de titulación formal del artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

El recurrente centra su argumentación en la cuestión relativa a si es o no necesaria la autorización judicial en un caso como el presente, entendiendo que no lo es y que, por tanto, no puede exigirse la acreditación de algo que no es necesario, aunque se haya concedido. Por ello considera incongruente la nota de calificación de la Registradora, que no señala como defecto la ausencia de autorización judicial sino su falta de acreditación fehaciente.

La Dirección General estima el recurso: Negada la necesidad de la autorización judicial por los administradores concursales en la propia escritura al afirmarse que la venta documentada constituye un acto inherente a la continuación de la actividad empresarial de la concursada, la Registradora, frente a ello, se limita a señalar en su nota de calificación la incongruencia existente entre el hecho de haber solicitado la autorización y la posterior manifestación hecha por los administradores concursales de que la misma es innecesaria, por lo que considera necesario aportar el testimonio judicial del auto. No se contiene en la nota de calificación ningún otro argumento o fundamento que justifique la exigibilidad legal de la autorización judicial, en atención a la concurrencia o no concurrencia de los presupuestos legales que habilitan su exención, exigibilidad de la autorización que por ser un «prius» de su documentación fehaciente constituye una condición previa a la exigibilidad de esta última, no pudiendo por ello mantenerse la calificación.

ARTICULO 1.504 DEL CÓDIGO CIVIL: REQUISITOS DE LA REINSCRIPCIÓN A FAVOR DEL VENDEDOR.
Resolución de 9 de Junio de 2010 (B.O.E. de 9 de Agosto de 2.010). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro el día 28 de mayo de 2.009 acta notarial por la que el vendedor de una finca notifica al comprador que, ante el impago del precio aplazado, queda resuelta la venta. En la misma acta se reseña la comparecencia de la parte compradora allanándose a la resolución y recuperación de la propiedad de la finca por la vendedora, consintiendo, asimismo, de conformidad con lo estipulado, en que haga suyas las cantidades entregadas en concepto de indemnización de daños y perjuicios.

El día 31 de julio de 2009 se aporta copia autorizada en soporte papel y se acredita la autoliquidación del impuesto. El mismo día se presenta mandamiento judicial decretando la anotación preventiva de embargo sobre la finca en procedimiento seguido contra el comprador

A la vista de estos antecedentes, el Registrador suspende la reinscripción a favor del vendedor por dos motivos: 1.º) por entender que es necesaria la intervención de los titulares posteriores al sólo efecto de que puedan alegar si se cumplen o no los presupuestos de la resolución, conforme a la Resolución de este Centro Directivo de 25 de mayo de 1.992 («rectius» 28 de mayo de 1.992); y 2.º) porque la constancia de la cláusula penal no exime, para la reinscripción de la finca a favor del vendedor, de la previa o simultánea consignación de todas las cantidades percibidas por el vendedor (Resoluciones de 6, 9, 10, 11 y 13 de julio de 1992, 19 de junio de 2007 y art. 175.6ª del Reglamento Hipotecario).

La D.G.R.N. estima el recurso parcialmente:

1º).- En cuanto al primer defecto, rechaza la calificación porque ha de prevalecer el principio de prioridad registral, pues en el cuando se presentó la resolución no existía ningún otro asiento, por lo que por aplicación de dicho principio ha de cancelarse la anotación de embargo, que es posterior a la presentación del documento de resolución.
2º).- En cuanto al segundo defecto lo confirma, pues considera que el importe a devolver al comprador por el vendedor, aunque haya cláusula penal que legitime al vendedor para no devolver nada, debe ser consignado judicialmente para que el juez determine su destino.

PACTO COMISORIO ENCUBIERTO: NO SE ADIVINA LA EXISTENCIA DE TAL PACTO COMISORIO, PUES EL INTERÉS DEL VENDEDOR ESTÁ EN EL COBRO DEL PRECIO ÍNTEGRO DE LA COMPRAVENTA.
Resolución de 12 de Mayo de 2.010. (B.O.E. de 17 de Julio de 2.010). Descargar Resolución.

Cabe la inscripción de compraventa sujeta a condición suspensiva  consistente en que el comprador en el plazo de dieciocho meses a contar desde la fecha del otorgamiento, obtenga: o bien el consentimiento del acreedor hipotecario para la subrogación en el préstamo que grava la finca comprada; o bien otro tipo de financiación bancaria o de cualquier entidad de crédito. Tal condición suspensiva no da pie necesariamente a un pacto de reserva de dominio.

La resolución del recurso parte de la reflexión basada en el criterio de “numerus apertus”, tanto en la constitución ex novo como en la modificación del contenido de derechos reales (sobre todo de garantía) ya existentes; estableciéndose elementos accidentales tales como condición, término, modo.

En concreto, la condición del supuesto de hecho es admisible al no ser “puramente potestativa” sino “simplemente potestativa”, en concordancia con la interpretación estricta, procedente del Tribunal Supremo, del artículo 1.115 del Código Civil. Se observa que hay causa objetiva justificada en la actual situación socio-económica, que aleja la hipótesis de barajar la concurrencia de un pacto comisorio prohibido: ésta consiste en la disminución del precio de los inmuebles crea un mayor riesgo para el vendedor de ser requerido de pago por obligación personal, caso de  el acreedor no consiente la subrogación en los términos del 118 de la LH. Hay que enfatizar que en este supuesto no se da la ratio de la prohibición de pacto comisorio: infravaloración de los bienes dados en garantía por presiones padecidas por el deudor.

CONCURSO DE ACREEDORES

Es posible la inscripción de quiebras dictadas por tribunales británicos, sin necesidad de previo exequátur

ES POSIBLE LA INSCRIPCIÓN DE QUIEBRAS DICTADAS POR TRIBUNALES BRITÁNICOS, SIN NECESIDAD DE PREVIO EXEQUATOR.

Resolución de 11 de junio de 2010. (B.O.E. de 9 de Agosto de 2.010). Descargar Resolución.

Se pretende hacer constar en la inscripción de una finca la quiebra de sus titulares registrales que son ciudadanos británicos.
El Registrador aplica el Reglamento de la CE núm. 44/2.001, de 22 de Diciembre de 2.000, del Consejo, sobre competencia judicial, reconocimiento y ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, entendiendo que es necesario un Auto judicial del Juez de Primera Instancia de España competente que decrete un asiento procedente conforme a la legislación hipotecaria española.

La Dirección General estima el recurso determinando en primer lugar la normativa aplicable, que no es precisamente el antedicho Reglamento, ya que en su art. 1 se excluyen expresamente los procedimientos de insolvencia, por lo que deben aplicarse la normativa sobre concurso internacional, esto es, el Reglamento 1346/2000 sobre procedimientos de insolvencia y los artículos 10-11 y 199-230 de la Ley Concursal.
Y el Reglamento 1346/2000 establece en su artículo 16 el reconocimiento automático de las declaraciones de apertura adoptadas por las autoridades de un Estado miembro, al contrario de lo señalado en la Ley Concursal española, que somete el reconocimiento de la declaración de apertura extranjera al régimen de exequátur.
La Dirección General resuelve ese conflicto, lógicamente, recordando la primacía de los Reglamentos comunitarios sobre el ordenamiento nacional, lo cual no implica que haya una ausencia  total de control ya que el Registrador debe controlar si sus efectos resultan manifiestamente contrarios al orden público del Estado requerido y si existe un motivo adicional de denegación: la ausencia de una limitación de la libertad personal o del secreto postal (artículo 26).

PATRIA POTESTAD

EL CONTROL DE LA REINVERSIÓN DINERARIA ES POSTERIOR A LA INSCRIPCIÓN DE LA VENTA DE LOS BIENES DEL MENOR O INCAPAZ.

Resolución de 8 de Mayo de 2.010. (B.O.E. de 16de Julio de 2.010). Descargar Resolución.

Se da luz verde a la inscripción de venta que, como representante legal en ejercicio de la patria potestad prorrogada de la que era titular, otorga una madre de incapacitado, con la autorización judicial exigida en los artículos 166 y 171 del Código civil, mas con la particularidad de que en el auto judicial se exige la acreditación al Juzgado de la reinversión de la cantidad obtenida.

Ésta acreditación no constituye requisito sine qua non de la inscripción, sino medida de seguridad a posteriori de índole judicial basada en el artículo 2.023 de la L.E.C. de 1.881.

Asimismo la razón por la cual el Auto permite la venta es la necesidad imperiosa de conseguir fondos para el tratamiento del incapacitado de duración indefinida; si esto es así, la acreditación para inscribir retrasaría ésta injustificadamente en detrimento de los intereses del hijo.Distinto es el caso de la Resolución de 12 de julio de 1.999 de venta otorgada por hija como tutora de la madre  que no cumple con los requisitos  (propios de la venta en sí y no de seguridad ulterior) de avalúo y subasta.

NO ES POSIBLE DISOLVER UN CONDOMINIO MEDIANTE LA SIMPLE PRESENTACIÓN DE UN CONVENIO REGULADOR DE MEDIDAS PATERNO FILIALES CON OCASIÓN DEL CESE DE LA CONVIVENCIA DE LOS PROGENITORES APROBADO JUDICIALMENTE.

Resolución de 16 de Junio de 2.010. (B.O.E. de 9 de Agosto de 2.010). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro un convenio regulador de medidas paterno filiales con ocasión del cese de la convivencia de los progenitores solteros aprobado judicialmente, aspirando a que se inscriba la adjudicación de un inmueble pactada en dicho convenio.

El Registrador, y así lo confirma la Dirección General, exige escritura pública. El Centro directivo, contra la opinión del recurrente, entiende que no basta un documento auténtico cualquiera para instar un asiento registral, ya que el artículo 3 de la Ley Hipotecaria al exigir para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible.

Así es posible inscribir el convenio regulador sobre liquidación del régimen económico matrimonial que conste en testimonio judicial acreditativo de dicho convenio y que haya sido aprobado por la Sentencia que acuerda la separación, ya que es un acuerdo de los cónyuges que acontece dentro de la esfera judicial y es presupuesto necesario de la misma Sentencia modificativa del estado de casado; y también es inscribible la adjudicación que mediante convenio regulador se realice respecto de los bienes adquiridos vigente el régimen de separación de bienes, pues aunque dicho régimen está basado en la comunidad romana, esto no autoriza a identificar ambas regulaciones, ya que existen claras diferencias, a saber: el hecho de que el régimen económico matrimonial de separación de bienes sólo pueda existir entre cónyuges, la afectación de los bienes al sostenimiento de las cargas del matrimonio,  las especialidades en la gestión de los bienes de un cónyuge por el otro, la presunción de donación en caso de concurso de un cónyuge y las limitaciones que para disponer se derivan del destino a vivienda habitual de un inmueble. Y estas especialidades no existen cuando los padres no están casados y se celebra un convenio sobre las medidas paterno filiales. Incluso en el propio convenio ya se reconocía esa deficiencia para su inscripción directa cuando se expresaba que la progenitora no adjudicataria se obliga a facilitar al adjudicatario «todos los trámites, gestiones, escrituras y otorgamientos necesarios para la formalización de dicha extinción de condominio y su inscripción en el Registro de la Propiedad».

GANANCIALES

NO ES POSIBLE CAMBIAR EL CARÁCTER GANANCIAL DE UN BIEN POR UN ACTA DE MANIFESTACIONES UNILATERAL DE UNO DE LOS CÓNYUGES.

Resolución de 19 de Junio de 2.010. (B.O.E. de 9 de Agosto de 2.010). Descargar Resolución.

En el supuesto de hecho de este recurso, el marido adquiere unas participaciones indivisas de una finca señalando en la escritura que estaba casado en régimen de gananciales, y que adquiría para su sociedad de gananciales. Siete años más tarde otorga un acta de manifestaciones en la que declara que cometió una equivocación, y que eran privativas suyas, ya que tenía vecindad civil catalana, pues la había adquirido por residencia y por lo tanto su régimen económico matrimonial supletorio en defecto de capitulaciones era el de separación de bienes, para ello aporta fotocopia del carnet de identidad, certificación de un Ayuntamiento catalán de empadronamiento, siendo la fecha del alta del 22 de enero de 1.975 y la fecha de la baja el 22 de septiembre de 1.985, certificado de empadronamiento de otro municipio catalán en el que consta empadronado desde el 23 de septiembre de 2.009 y que actualmente consta empadronado en determinada calle, y certificado del Registro Civil de matrimonio expedido con fecha 17 de julio de 2.009. La Dirección General confirma la denegación de la inscripción, ya que al estar inscrito el  derecho a favor de ambos cónyuges es necesario contar con el consentimiento de la esposa que se va a ver privada del mismo, o, en su caso, resolución judicial.

HERENCIA YACENTE

EMBARGO CONTRA LA HERENCIA YACENTE.

Resolución de 27 de Julio de 2.010 (B.O.E. del 20 de Septiembre de 2.010). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro Mandamiento de anotación preventiva de embargo sobre una participación indivisa de una finca expedido en procedimiento de ejecución de títulos judiciales seguido contra la herencia yacente de determinada persona. El Registrador no practica la anotación solicitada por los siguientes defectos subsanables: 1.º) Es necesario expresar la fecha del fallecimiento del causante; 2.º) Es necesario que el procedimiento se siga contra herederos ciertos y determinados del fallecido o, caso de ser ignorados, desconocidos o indeterminados, debe nombrarse por el Juez un administrador que represente la herencia yacente.

La D.G.R.N. confirma ambos defectos de la nota de calificación:

1º).- El primer defecto debe de confirmarse: Es incuestionable que, para cumplir el principio de tracto sucesivo, la demanda ha de ser dirigida contra el titular registral, pudiendo dirigirse, en caso de fallecimiento de éste, contra la herencia yacente, pero es indiscutible que en tal caso es preciso acreditar la fecha del fallecimiento del titular registral, y así lo exige expresamente el artículo 166.1 del Reglamento Hipotecario.

2º).- En cuanto al segundo defecto, es cierto que este Centro Directivo ha exigido el nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente, en procedimientos judiciales seguidos contra herederos indeterminados del titular registral, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria y 166.1 del Reglamento Hipotecario por analogía). En el presente caso, la demanda se ha dirigido contra la herencia yacente y herederos desconocidos del titular registral, y además en concreto como posibles herederas a sus dos hermanas, aunque posteriormente repudian. Son supuestos de llamamiento a posibles herederos que excluyen la necesidad de exigir el nombramiento de un administrador de la herencia yacente, por imperativo del artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la referida doctrina del Tribunal Supremo. Sin embargo, tales circunstancias –igual que la fecha del fallecimiento del causante– derivan del testimonio de la Sentencia que se ha aportado en el recurso, y que no pudo conocer el Registrador en su calificación, por lo que no cabe sino confirmar su nota de calificación, si bien el defecto es fácilmente subsanable mediante la presentación de nuevo de la documentación.

AUTO DE ADJUDICACIÓN EN EL QUE EL JUEZ HA CONSIDERADO DEBIDAMENTE REPRESENTADA A LA HERENCIA YACENTE.

Resolución de 19 de Agosto de 2.010 (B.O.E. de 27 de Septiembre de 2.010). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la posibilidad de inscribir auto recaído en procedimiento ejecutivo seguido contra los herederos ignorados de la titular registral y su cónyuge, sin que conste que haya tenido lugar el nombramiento del administrador judicial de la herencia Al respecto, por los recurrentes se alega la competencia del Juez que dictó la sentencia para apreciar los defectos de forma en su caso concurrentes en la resolución y si estos causan o no indefensión, de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 240 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Es cierto que este centro directivo en ocasiones ha exigido el nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente, en procedimientos judiciales seguidos contra herederos indeterminados del titular registral, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria y 166.1 del Reglamento Hipotecario por analogía). En efecto, la Registradora debe señalar como defecto que impide la inscripción la falta de intervención en el procedimiento del titular registral, ya que lo contrario le originaría indefensión, con vulneración del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución).
Sin embargo, no debe esto convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que debe limitarse a aquellos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico y obviarse cuando de los documentos presentados resulte que el Juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. No cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial (citada en los Vistos), en la que se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.
No ocurre esto en el caso presente, pues la demanda se ha dirigido contra herederos del titular registral y su cónyuge, lo cual determina la innecesaridad de exigir el nombramiento de un administrador de la herencia yacente, por imperativo del artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la doctrina referida del Tribunal Supremo.

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