La actuación notarial en materia de descripciones de fincas

La escritura pública, expresión máxima de nuestro trabajo diario, es una gran desconocida. Esta afirmación, normal si va dirigida al gran público y nada extraña si va dirigida a los operadores jurídicos en general, adquiere tintes preocupantes cuando el que la desconoce es el propio autor de la misma, el notario.

Menos mal que aún nos queda Rodríguez Adrados.La escritura tiene varias partes, en cada uno de las cuales la actividad del Notario es diferente, y cada una de estas partes tiene unos efectos jurídicos, efectos que son determinados no por el reglamento notarial, sino por la legislación general (código civil, legislación hipotecaria, ley de enjuiciamiento civil, ley concursal…).
Nosotros nos vamos a centrar en la parte expositiva de la escritura y más concretamente en la descripción de las circunstancias físicas de las fincas que van a ser objeto del negocio jurídico.

Hay que partir de dos presupuestos básicos:

1.- Como su propio nombre indica, la parte expositiva está formada por las manifestaciones que hacen las partes en relación con las fincas o las circunstancias que van a ser objeto del negocio jurídico que pretenden formalizar. Son los comparecientes los que dicen cuales son los presupuestos básicos que dan lugar o sobre los cuales se va a producir el otorgamiento.

2.- El Notario, como profesional del derecho que es y como finalidad de asesoramiento que tiene a las partes para indicarles cuál es el camino jurídico adecuado para que consigan el fin lícito que pretenden, tiene que informarles de cuáles son los efectos jurídicos de esas manifestaciones.  Y pedirles que aporten la documentación que sea precisa para que el documento pueda producir los efectos que las partes pretendan.
En esta materia el Real Decreto 45/2007 de 19 de Enero de que modifica el reglamento notarial, ha dado nueva redacción a los artículos 170 y 171 del citado cuerpo legal, preceptos que a su vez han sido objeto de la circular 1/2007 del Consejo General del Notariado. Dichos artículos se refieren, por un lado, a cómo se realiza la descripción de las fincas y por otro, a cómo se rectifican los datos descriptivos de las fincas.

Estos preceptos están basados en los siguientes principios:

1.- La regla general es que la descripción se hará de acuerdo con lo exigido por la legislación hipotecaria, es decir, expresando las circunstancias exigidas por el artículo 51 del Reglamento hipotecario, para conseguir uno de los efectos básicos de las escrituras públicas, como es el acceso al registro de la propiedad..

2.- En virtud del principio de autonomía de la voluntad,  las partes podrán completar la descripción de las fincas de la manera que tengan por conveniente.

3.- En base al objetivo de conseguir la coordinación de catastro y registro de la propiedad, se exige la incorporación como circunstancia descriptiva de la finca, la de su referencia catastral.

4.- Considerando que el Registro de la Propiedad lo que protege son situaciones jurídicas y la protección de las circunstancias físicas y descriptivas de las fincas está encomendada al catastro, la rectificación de los datos equivocados se hará basándose en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas. Todo ello teniendo en cuenta la legislación catastral,  formada básicamente por la ley de 30 de diciembre de 1.996, la ley del catastro de 1 de Marzo de 2.004 y el Reglamento del Catastro, con las modificaciones introducidas por la ley de prevención del fraude fiscal de 29 de Noviembre de 2.006.

Estos sencillos principios tienen una serie de precisiones.-

1.- La obligación de aportar la referencia catastral corresponde al otorgante, no al Notario, en conformidad con el artículo 40.1 de la Ley del Catastro.

2.- La no aportación de la referencia catastral no es obstáculo que impida el otorgamiento, sino únicamente da lugar a la advertencia del notario al otorgante del incumplimiento de su obligación, que es sencillamente una sanción pecuniaria, según los Artículos 43 y 44.2 b).

3.- El único supuesto en que la legislación catastral exige la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica es el de las inmatriculaciones de fincas y la constatación de excesos de cabida. (Artículos 51 y siguientes de la ley 30 de diciembre de 1.996). En los demás casos solo se aportará si lo solicitan los interesados.

Por lo que se refiere a la crítica al sistema establecido podemos decir que hay un manifiesto desprecio a la legislación civil por parte de la legislación administrativa.

En primer lugar, porque parece querer cercenarse el principio de autonomía de la voluntad, ya que desaparece la dicción del antiguo artículo 171 del Reglamento notarial cuando decía que para la rectificación de datos, equivocados o que hubieran variado por el tiempo, se aceptarían las afirmaciones de los otorgantes. Hoy, sencillamente, se dice que los datos se rectificarán de acuerdo con lo que resulte de la certificación catastral descriptiva y gráfica.

Parece por lo tanto que supuestos tan frecuentes como el cambio de numero de calle de un edificio no podrá hacerse constar si no se rectifica previamente el catastro, como dice la circular del Consejo.

También se demuestra en la nueva redacción la falta de sistemática, ya que el artículo 173 permanece inalterado, y que en los supuestos en los que no se presenten los títulos previos para describir las fincas, se hará por las manifestaciones de los interesados.

Los otorgantes son los que conocen el objeto del contrato, ya que son ellos los que realizan el negocio jurídico y son ellos los que saben lo que, por ejemplo, compran y venden, y su voluntad es la que debe determinar la descripción del objeto.

En virtud de la obligación de remisión de datos a la oficina del catastro que tiene el notario, el catastro deberá proceder de oficio a las rectificaciones que procedan, si es que quiere cumplir la finalidad por ellos mismos planteada de convertir la notaría en ventanilla única y de adecuar los datos catastrales a la realidad física.

Tampoco se puede obligar al particular a realizar negocios sobre las fincas que determine la administración,  ya que si ellos han medido, por ejemplo, la extensión superficial de una finca rústica y se han puesto de acuerdo sobre su cabida, no se les puede obligar a celebrar un negocio jurídico sobre un objeto distinto por las consecuencias que ello acarrearía (reclamación de exceso de precio, resolución del contrato…). Otra cosa es que el notario advierta de las consecuencias del negocio realizado y la forma de adecuar la realidad registral o catastral a la realidad física.

También se olvida el legislador de la legislación civil, ya que si se pretende, por ejemplo, rectificar la cabida de un elemento en régimen de propiedad horizontal, no será suficiente la certificación catastral, documento administrativo que, como todos sabemos, no puede suplir la voluntad de la Junta General de una comunidad de propietarios y por lo tanto si se pretende disponer sobre este elemento con estas circunstancias será necesario acreditar previamente el acuerdo unánime de la Junta en la forma exigida por la ley de propiedad horizontal.

Fundamental resulta el análisis fiscal, ya que por medio de rectificaciones de fincas se puede estar encubriendo un hecho imponible, como puede ser una ampliación de obra, y por lo tanto no se puede pretender rectificar la descripción de la finca sin previamente cumplir los requisitos civiles (licencia y proyecto o certificado de antigüedad) y fiscales (pago del impuesto de actos jurídicos documentados).

En definitiva, no hay que olvidar que las cosas son lo que son y no son lo que queremos que sean, y nuestra sistema jurídico de transmisión inmobiliaria no es el sistema australiano de coordinación catastral.

En nuestro sistema, prevalece la autonomía de la voluntad, con los límites que señala nuestro querido 1.255 del código civil, al control administrativo, y éste debe desenvolverse dentro de su adecuada esfera.

Luis Rojas Martínez del Mármol

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