Precauciones con el requerimiento del artículo 1504 CC

Una cuestión que ha dado lugar a una abundante jurisprudencia ha sido el requerimiento exigido por el artículo 1504 del Código Civil, precepto enmarcado dentro del ámbito específico de la compraventa de inmuebles con precio aplazado. De ahí que se trate de evitar en estas líneas, en la medida de lo posible, la remisión por parte del vendedor de requerimientos defectuosos, imposibilitando la finalidad pretendida, esto es, la resolución contractual, frente al comprador que no ha pagado el precio en los plazos acordados.

Dicho lo anterior, lo primero que cabe discernir es el ámbito de aplicación específico que tiene el referido precepto en relación con el artículo 1124 del Código Civil, el cual viene a regular la facultad resolutoria implícita en las obligaciones bilaterales. Así, siendo éste último la norma general y el artículo 1504 la norma especial en relación con el contrato de compraventa de inmuebles, lo acertado es tratar el supuesto de hecho ante el que nos encontremos tal cual nos lo dibuja el propio Tribunal Supremo: ambos artículos no se excluyen sino que se complementan y la acción resolutoria del 1504 supone un plus respecto a los requisitos que deben concurrir para que prospere la resolución ex artículo 1124 [STS de 5 de diciembre de 1997 (RJ 1997, 8966)]. Ahora bien, aunque éste es el sentido prácticamente unánime de las resoluciones del Alto Tribunal, no podemos dejar de mencionar una importante sentencia del Tribunal Supremo, de 26 de septiembre de 2.000 (RJ 2000, 7531), en la que se encontraron zonas de confluencia entre ambos preceptos, estimándose la demanda de un vendedor exclusivamente en base al artículo 1124, basándose en que había quedado probado objetivamente el impago del precio, y aunque el requerimiento efectuado únicamente era de pago y no resolutorio. Desde mi punto de vista, considero que la apuntada solución no debe pasar de lo meramente anecdótico toda vez que, si el legislador quiso establecer una norma especial para el concreto ámbito de la compraventa inmobiliaria con precio aplazado, no puede desoírse este extremo pues iría en contra de la propia seguridad jurídica y al vendedor le bastaría con invocar el artículo 1124 para ver prosperar su acción jugando siempre a caballo ganador cuando realmente el requerimiento tiene carácter imperativo y constitutivo. Por tanto, carecería de sentido el atemperar la automaticidad y la resolución de pleno derecho del pacto comisorio con la redacción dada al artículo 1504 para que pueda operarse con idéntico resultado en base al 1124.

Por lo demás, las características del requerimiento que nos ocupa es que el mismo es unilateral -emitido exclusivamente por el vendedor- y recepticio; no despliega sus efectos en tanto en cuanto el mismo no llegue a conocimiento del comprador.

Ahora bien, las mayores diferencias en torno a los requisitos que ha de reunir el requerimiento han sido en torno a si el mismo ha de ser “de pago” o “resolutorio”. En este sentido, de manera casi unánime, tanto doctrina como jurisprudencia viene a entender que el requerimiento ha de ser resolutorio, en el bien entendido que debe contener una voluntad firme y decidida de resolver sin ambages el contrato, conminando al comprador a allanarse a la resolución. No obstante, es de justicia mencionar que también hay autores que se han inclinado por considerar que el requerimiento ha de ser de pago y una intimación para la mora del deudor basada en el artículo 1.100, último párrafo del Código Civil, si bien esta corriente ha tenido menor acogida.

Ni que decir tiene que estamos ante un escenario contractual que se presta y se beneficia de la autonomía de la voluntad de las partes, siendo la práctica la que ha impulsado las resoluciones de los Tribunales perfilando los requisitos que debe reunir el requerimiento. Lo que sí es obvio es que una vez notificado el requerimiento resolutorio, si el comprador paga y lo acepta el vendedor, se precisará enviar un nuevo requerimiento resolutorio si se dieran las circunstancias precisas para ello. Y también es indubitado que recibido por el comprador-deudor un requerimiento resolutorio, el pago extemporáneo no liberará al mismo ni tendrá efectos solutorios.

Otra cuestión importante que ha surgido en la práctica es si hay que enviar con carácter previo un requerimiento exigiendo el pago y posteriormente otro de resolución o es suficiente el requerimiento que insta al deudor al pago y si no lo hace efectivo en un determinado plazo se entenderá resuelto el contrato. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha santificado la validez del segundo [STS de 18 de octubre de 2004 (RJ 2004, 6571)] “sin que desvirtúe su eficacia obstativa y resolutoria porque, siendo normal, no hay objeción jurídicamente atendible para considerar el requerimiento como acto jurídico complejo y porque el condicionamiento de su eficacia obstativa no choca tampoco contra ningún postulado de licitud de las condiciones ni del ejercicio de los derechos» (…) pues tal plazo de gracia no es contrario a las Leyes, ni a la moral, ni al orden público, de manera que pasado ese breve plazo de tiempo entra en juego el carácter obstativo al pago del requerimiento”. No cabe duda que esta solución a efectos prácticos es más plausible que enviar una sucesión de requerimientos habida cuenta que redundaría exclusivamente en beneficio del contratante incumplidor al alargarse en el tiempo la resolución contractual.

En definitiva, cuando se produzca un impago del precio aplazado en una compraventa de inmuebles, detengámonos a analizar la situación, examinemos el contrato y enviemos el requerimiento exigido por el artículo 1504 de tal forma que sirva a la finalidad resolutoria que pretendemos.

José Miguel Revilla Torres( abogado)

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