Propiedad Horizontal y Doctrina Jurisprudencial

Comentario a las sentencias del Tribunal Supremo de 20, 22 y 23 de octubre del 2008

Aún reconociendo que los estatutos de una comunidad constituida en régimen de propiedad horizontal pueden contener cláusulas prohibitivas o limitativas de determinadas actividades, el Tribunal Supremo considera que para garantizar su eficacia frente a terceros y posteriores adquirentes, dichas limitaciones deben constar inscritas en el Registro de la Propiedad.

Tres sentencias del Tribunal Supremo, recaídas en fechas tan inmediatas como los días 20 ( RJ 20085705) , 22 y 23 de octubre del presente 2008, abordan diversos aspectos de las limitaciones de los derechos dominicales en el marco de la propiedad horizontal, contribuyendo a clarificar algunas de las múltiples cuestiones que diaria y repetidamente se suscitan en los Juzgados y Tribunales.

Significativamente, las tres sentencias estiman los recursos respectivos (interpuestos por interés casacional) y casan y anulan las recurridas (que a su vez, habían revocado las dictadas por los juzgados de Primera Instancia).

La primera de las sentencias citadas resuelve la cuestión surgida entre una comunidad de propietarios, cuyos estatutos señalaban que la planta baja y la primera alto se destinarían a locales comerciales y las plantas superiores a viviendas, y quien habiendo adquirido una de estas últimas, destina su piso a consulta médica.

Aún reconociendo que los estatutos de una comunidad constituida en régimen de propiedad horizontal pueden contener cláusulas prohibitivas o limitativas de determinadas actividades, el Tribunal Supremo considera que para garantizar su eficacia frente a terceros y posteriores adquirentes, dichas limitaciones deben constar inscritas en el Registro de la Propiedad.

Además, con apoyo en la doctrina constitucional que, en relación al artículo 33 RCL 19782836 CE ( RCL 19782836) , reconoce a la propiedad privada, como núcleo esencial, la efectiva utilidad económica y la autonomía de la voluntad para usar, gozar y disponer de los bienes, la Sala declara que la mera descripción del destino de los pisos no supone limitación de su uso o de las facultades dominicales, sino que para ello es precisa una regla precisa o concreta, de tal forma que tan sólo si se hubiera hecho constar la «exclusividad» de su uso como vivienda podría ser admitida dicha prohibición, toda vez que las limitaciones de las facultades dominicales no pueden presumirse, ni interpretar las que existan de modo extensivo.

La segunda de las sentencias que comentamos, recoge el supuesto, hasta cierto punto frecuente, de la instalación de un aparato de aire acondicionado en la cubierta y fachada del edificio sin contar con la autorización unánime de la comunidad, existiendo unos estatutos y reglamento de régimen interior que prohíbe a los copropietarios utilizar la azotea para cualquier uso distinto a tendedero de ropa y zona de esparcimiento, ocupar las zonas comunes con objetos de cualquier clase y efectuar modificaciones que afecten a la propiedad común, muro de carga y fachada.

En este caso, el Alto Tribunal declara que, si bien, al amparo del artículo 7 RCL 19601042 LP ( RCL 19601042) , el propietario puede usar de su piso o local según le convenga, carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble, puesto que «sus derechos dominicales terminan allí donde su propia superficie se acaba». En consecuencia, y admitiendo que en relación con los aparatos de aire acondicionado, su colocación sin necesidad de obras de perforación no puede entenderse como una alteración de los elementos comunes, pues ello impediría el uso y disfrute de los adelantos técnicos e iría en contra de la realidad social a la que remite el artículo 3.1 LEG 188927 del Código Civil ( LEG 188927) , habiéndose realizado, sin embargo, obras que afectan a los elementos comunes (o también en los casos que perjudiquen o molesten a otros copropietarios) y que están prohibidas genéricamente por los estatutos, se precisa el acuerdo unánime de los propietarios, por lo que, estimando el recurso de la comunidad de propietarios y, casando la sentencia de la Audiencia, ratifica en su integridad la sentencia del Juzgado de Primera Instancia que declaraba la nulidad del acuerdo adoptado y condenaba al propietario a retirar la instalación.

Finalmente, la tercera sentencia, se refiere a otro supuesto, también común en los últimos tiempos: el cerramiento unilateral por parte de un vecino de un balcón en la fachada del edificio, sin consentimiento expreso de la comunidad, quien tan sólo al cabo de ocho años, y a raíz de serle denegada una subvención para la rehabilitación de la fachada -por no haberse recabado licencia municipal para el primer cerramiento-, pretende su retirada para conseguir la uniformidad de la misma.

Frente a la postura de la Audiencia que sostiene no existe conducta alguna de la comunidad de donde se pueda deducir que consentía la obra realizada, el Tribunal Supremo entiende, por el contrario, que sí existe un consentimiento tácito cuando -con cita de antigua jurisprudencia- «del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia a una determinada situación», en este caso, haber aceptado desde su inicio las labores de cerramiento del balcón de la vivienda, sin haber realizado impugnación alguna durante un largo período de tiempo.

Es de agradecer que, gracias a la vía del recurso por interés casacional, se vaya constituyendo un cuerpo de doctrina jurisprudencial que, pese a la casuística que caracteriza a los conflictos de propiedad horizontal, pueda contribuir a unificar la disparidad de criterios existentes, de la que son buena muestra las diferentes respuestas que en cada uno de los supuestos comentados dan los respectivos Juzgados de instancia y sus Audiencias Provinciales.

J. Francisco López de la Peña Saldías

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